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回帶到申請綠置居之時,如果陳小姐爸爸在申請居屋時,有把媽媽列為聯名業主;又或者在揀樓時加入了姐姐的名字,或許情況不如今天般複雜,因為在世者仍可以業主身份繼續向銀行申請按揭。
- 遺產物業仍有按揭在身怎辦?
- 繼承物業後屬於轉讓,需否繳稅?
- 繼承物業後,需要重新審批按揭嗎?
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遺產繼承人會承接了遺產的債務: 把遺產分發受益人之前,「遺囑執行人」或「遺產管理人」需先安排支付死者債項,包括死者在生前信用卡債項、物業管理費等,均需要在遺產中扣除後才發放。另外,死者葬禮費、法律費用、以及其他未繳付的稅項等,也需要先清還。
豁免「從價印花稅」
獲得「遺囑認證」後,可以申請繼承物業,當中構成的一次轉讓,是否涉及繳付「從價印花稅」? 答案是不用。根據《稅務條例》,無論屬有遺囑或無遺囑下的物業轉讓,受益人都可以豁免印花稅。所以按谷友個案,雖然她手上已持有一層住宅物業,但繼承過程中則無需要繳付「從價印花稅」。
繼承物業後,多購一層物業需繳稅
但如果谷友在繼承物業後,把自己原先持有物業沽走,保留了遺產物業,假以時日再多購入住宅物業,這時候「從價印花稅」仍會否豁免呢? 答案是不會。因為遺產貨已算作一層住宅物業看待,在這個情況下,當谷友再購入物業時,就需繳付劃一15%「從價印花稅」了。
豁免「額外印花稅」
「額外印花稅」又怎計呢? 一般而言,我們在購入物業後三年內轉售,都需要按持有時間繳付不同稅階的「額外印花稅」;但在遺產繼承上,即使你在繼承物業後三年內沽出物業,稅局都可免收。 按下圖可閱讀整個印花稅的注意事項:
聯權共有
但對谷友來說,最大的問題反而是在繼承物業後,銀行會否重新審視按揭? 如果物業本身屬於「聯權共享」的物業,也就是俗稱「長命契」來持有。其實當一方過世時,權益會自動跌入在世一方身上,所以銀行都會要求在世者要繼續供款,而不會等「遺囑認證」後,才要求繼續供款;簡單來說,按揭安排一切如常。
分權共有
反觀若物業屬於「分權共享」,則去世者持有份數會由其受益人來繼承,當繼承後要重新處理按揭問題,銀行可能會因應其能力作按揭審批。個案中,谷友丈夫的物業屬於「單人持有」,如果谷友想繼續沿用丈夫的按揭,要在轉讓前向銀行查詢,否則按一般程序,當谷友繼承物業後,銀行也理應會需按照其能力重新審批。
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