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- 按揭年期: 應該揀長? 揀短?
- 估價過高也有拒批按揭風險
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物業估價是承造按揭的重要指標,每間銀行都會在批核按揭貸款額之前,為申請單位進行估值考量,並以此決定批出的貸款額,是銀行控制風險的程序。 買賣簽署合約確定「成交金額」後,銀行收齊所有文件,會再找估價行為單位進行「物業估值」,看看是否估到價。通常會以區內較接近估價日期的相類單位成交價作比較,所以成交較活躍的屋苑,可以較容易取得估價指標。對於成交較稀疏的屋苑,估價行可能需要加以當前樓價水平估算,部份銀行會要求上門作出估價,要業主配合。 更重要一點,由於測量師行會按參考當時「成交價」、以及市況,而定出物業價值,所以測量師行未必依據實時數字估算,而多以「土地註冊處」的資料來參考,但因「土地註冊處」反映的成交個案極可能是一個月至個半月前之前,故很多時準買家會見到估價跟實際市場成交價有很大出入。 舉例,單...
1. 輸入物業資料
到銀行估價網頁,輸入物業資料,包括物業分區、屋苑名稱、座/大廈、層數、室/單位。
2. 檢查物業估價資料是否正確
系統將顯示相關物業資料,包括單位地址、面積、樓齡、估價日期,以及最重要的估價金額。
3. 若估價顯示為不適用,最好先向銀行/代理查詢
若輸入物業資料後,系統顯示估價不適用,就千萬別隨便簽訂買賣合約購入物業,因為銀行對於凶宅或遭釘契等特殊單位,一般都不予估價。因此,若遇上不適用估價,或大幅低於市價的估價,最好致電銀行,或向代理查詢單位實際情況。
估價不足即是銀行對單位的估值,未夠匹配物業的成交價,導致按揭貸款額不夠應付成交所需,買家要額外準備首期上會,遇上樓市大旺市或樓價急挫時,也容易出現估價不足的問題。 在樓市大旺市的時候,業主態度進取,叫價往往高於銀行估價,導致估價不足;樓價急挫時,銀行急速調低物業估價,買賣雙方在簽訂臨時買賣合約後,估價有機會進一步下調,令買家要抬錢上會。 2008年金融海嘯就是其中一個經典的情況。很多物業都出現簽署臨時買賣合約時,估價估足有凸,但在申請按揭期間,卻遇上雷曼事件,銀行落雨收遮而急速收緊估值,結果不少單位由原先估足價變為估價不足。另外,估價不足也出現於長樓花期的一手物業上。很多發展商都以高價開售樓花單位,而買家採用建築期付款方法,但當單位正式落成入伙,而需要承造按揭時,因市況逆轉而出現估價不足。(...
當然,銀行採用估價行未必相同,按揭競爭激烈,令部份銀行會選用較進取的估價行,所以如果估價不足的話,可以再找其他銀行比較。一般向銀行出示已簽妥之買賣合約作實質支持,原本估價不足的單位亦有機會獲調高估值,幅度一般在3%至5%以內。 如果買家無把握心儀單位「估足價」,買入單位前都可以先找銀行作口頭估價,在買二手樓,也謹記先進行查冊(想知查冊程序,按我跳往)。因為透過查冊,可以對單位的背景更加了解。查冊會知道單位有無未解除按揭、以及有無關於單位的訴訟,例如銀行向業主追討過期未還的按揭貸款,都會直接影響到樓宇價值。
除了物業估值對借貸人的按揭成數及年期有影響,借款人的年齡及物業樓齡也是重要因素之一。一般而言,銀行會以「75年減去物業樓齡或借款人年齡」來計算按揭年期,但都要留意,就算減除後總數超過三十年,按揭年期仍是以三十年期為上限。 換句話講,如果以75年期計算,即使借款人達55歲,仍然可以批出最長20年還款期。如果去到60歲人,亦有機會可獲批15年還款期。但當然,背後很視乎借款人供款能力,入息水平及穩定程度、工作性質。 物業樓齡也是考慮因素。一般大型屋苑,由於成交量較為活躍,銀行較願意承造長年期按揭,例如美孚新邨雖然樓齡達50年,但銀行仍願意會批出30年期。 除樓齡外,也要看物業質素,例如有些大型屋苑,樓齡已經50年,但也批到30年年期。但如果屬舊的單幢樓,保養欠佳,但樓齡同樣五十年,但批出的按揭年期...
除了上述兩個物業的因素,影響到按揭成數及按揭年期之外,借貸人的收入、貸款紀錄、新盤中有沒有發展商提供的回贈等,也會影響到貸款額。只是如果準買家有得揀的話,究竟「按揭年期」應該揀長、抑或揀短呢? 長按揭年期好處是減低每月的供款額及易於通過壓力測試 (想知如何計算壓力測試,按我跳往),但現在都是低息年代,起首幾年的息口,長短年期利息差額不大,不少上車人士會上車時,會先選較長的年期,之後再按自己的財務狀況,選擇一個較短的年期去節省利息。 舉例一層600萬物業,最高承造六成按揭、息率2.375厘計,20年還款期每月還款額18858元,選用30年則降至13,992元,供款負擔減輕26%。雖然後者息口較高,但始終現時仍然低息,首三年計,後者利息僅多6211元。 更重要,將還款期拉到盡,也有助通過壓力測試...
物業估價不足,銀行要求我們抬錢上會,否則會拒批按揭;但原來一旦物業估足價,銀行也有不承造按揭的風險。 《胡‧說樓市》收到一名谷友表示,打算跟太太購入愉景灣五座一層864呎的三房單位置業,業主見到黃氏為實客,而願意便宜一點放售,叫價760萬元,呎價8,796元。匯豐、恒生銀行估價高達860萬元,相當於比起業主開價高出13%;中銀的估價更加誇張,估價高達917萬元。兩夫婦打算扑鎚計劃做90%按揭,豈料兩夫婦向銀行查詢按揭時,得出的答案是不會批核。 查問過後,發現銀行通常會以估價下限5%為底線,即如果成交價較估價低5%或以上,則有可能拒批按揭。
自《胡‧說樓市》專頁開通以來,我們不時收到谷友來訊查詢不同置業疑難,當中按揭是最常遇見的問題。有見及此,我們連同網上一站式樓按比較平台「ROOTS上會」找來獨家按揭優惠!《胡‧說樓市》谷友將尊享AI按揭評估,輸入所須資料後,可得悉自己的可負擔樓價,提升上會機率,而透過指定連結成功申請按揭,包括新盤、二手樓、村屋、新居屋、綠置居等,都有機會獲取最高$7,000的禮券獎賞,無論新按揭申請、轉按、加按都適用! 申請與領獎詳情,請按以下連結跳往:
現時不少銀行都會提供網上估價的服務,包括匯豐、渣打、中銀、恆生等主要大型銀行,但差餉物業估價署是不會提供物業估價。 買家只需要在銀行的物業估價網輸入物業的資料包括名稱、座樓、樓層及室號,就可以得出銀行對該物業的估價。 以位於小西灣的屋苑藍灣半島作例子,輸入藍灣半島7座46樓E室的資料,可得出不同銀行對該單位的估價: 中銀:HK$918萬. 匯豐:HK$927萬. 渣打:HK$927萬. 恒生:HK$927萬. 可以發現不同銀行會對同一單位有不同的估價,因此買家在面對一間銀行的估價不足時,可多到幾間銀行查詢。 網上找不到估價怎辦. 如果網上找不到物業估價,有以下幾個可能。 注意區域選項,以藍灣半島為例,部份銀行會在小西灣選項中找到,亦有部份銀行會在柴灣選項中找到。
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