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2022年7月的大盤之一，應該落入新地位於屯門54區的「NOVO LAND」，我們會一文跟大家剖析項目背景、交通、景觀及周邊供應，還會跟大家拆解樓盤價單，及深入分析付款辦法。 胡‧說樓市. 0. 理解三個價錢的分別: 「售價」、「樓價」、「淨樓價」 要理解價單，有三個銀碼要先搞清楚。 一，「售價」這是價單中我們看見的訂價，未計算任何折扣。
- 項目背景及特色
- 區內二手供應
- 揀樓攻略
- 價單分析
- 付款辦法分析
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農地轉用途補地價近71億元
「NOVO LAND」原為「屯門第54區」、被規劃作「農業」用地，透過城規程序申請改劃為「住宅甲類」用途後，新地在2017年成功跟地政總署商討補價，並支付65.3億元。項目佔地46.13萬呎，以最高可發展樓面230.65萬呎計，相當於每呎補地價2,831元。其後新地繼續收購區內部份零散地皮，終成功多增2萬呎土地後，再多支付5.50440億元補價金額，令可建樓面增加至241萬呎。兩次補價累計涉及近71億，每呎地價為2,938元。
2018年獲批則
項目在2018年2月已獲屋宇署批建14幢20-30層高的住宅，當時獲批建住宅277.146萬呎，另設5.1974萬呎商場。發展商在2019年8月申請動工，按當時的批則紀錄顯示會興建4,200個住宅，當中有3,155個單位的實用面積少於300呎(不計算廚廁面積)。
「NOVO LAND」位於「屯門第54區」，其實際位置夾於「寶田邨」及「兆康苑」之間，位於「青山醫院」西北位置。區內附近的私樓，已經要數到「震寰路」一帶，包括同系發展的「珀御」，以及南豐發展的「豐連」。
純三房
三房單位分開「純三房」、「三房一套(開廚)」、「三房一套(梗廚)」，合共提供128個單位，但「純三房」只得一柱，面積561呎，位於「1座A2室」，洗手間屬於黑廁設計，但如果本身有聘請工人，則建議可升級至三房一套(開廚)，因為三房一套(開廚)最細面積589呎起，僅較「純三房」單位大約30呎。
較二手市場低10%
發展商在7月19日開出首張價單，首批165個單位，即供平均呎價13,188元，當二手市場均價14,000-15,000元時，「NOVO LAND」等於開低了二手約10%。開放式入場價330萬元。區內半新盤開放式單位叫價470萬元，等於可買到「NOVO LAND」一房單位，因為一房入場價417萬。升上兩房，入場價則為587萬，但二手市場都要700幾萬，估計都會「入爆飛」。
訂價反映市況及環境
可能你會問，為何新地要賣大包? 一來位置真的輸蝕，需透過開價抵銷相關缺點；而項目地價成本也不算特別貴，所以有條件以低價來迎合市場。三來項目規模大，如果溢價開盤在現市況未能去貨，之後期數就很艱難，只是新地區內仍有「御海灣」、元朗站有「YOHO Hub」也以高價開售，日後怎去貨會是一個問題，同時也衝擊早前開售的錦上路站「柏瓏」，以及周邊二手業主。
提供「即供」及「建築期付款」
發展商聲稱有「突破性」付款辦法，所指就是「漸進式供款」，究竟又值不值得選擇呢? 簡單區分今次付款辦法，主要有現金付款辦法的「即供」及「建期」(靈活付款辦法、升級靈活付款辦法)。如果選擇「即供」，買家在簽署臨約時先支付5%，餘額可於簽臨約後的60天內找清，可獲取最高折扣額15%。至於「建期」則在簽臨約時先支付5%，在簽臨約後的180天再支付5%，餘下90%在收樓時才找清。無論是「靈活付款辦法」或「升級靈活付款辦法」，除了是新按保必選的付款辦法外，你還可以搭配發展商的備用按揭，包括「Super二按」的備用二按計劃；「備用一按」、「漸進式供款」、透過抵押物業獲取120%樓價的「King’s Key 120」或透過本身股票資產而獲取的「3+2貸款」計劃。如果沒有選用「備用二按」、「漸進式供款」及「3+2貸款」都可獲取樓價3%回贈，視乎有沒有選用發展商備用按揭，可獲得現金回贈
問題1: 有沒需否借取按揭保險? 選購樓價是否低於600萬元
付款付款多樣化，究竟應該怎樣選擇適合自己的付款辦法，第一步，你要問自己選購什麼單位、自己是否需要做按揭保險? 如果你購買樓價600萬以下單位，因為「NOVO LAND」樓花期一年，就算你選用最乾淨版本的「即供付款辦法」，你都可以借到高成數按揭。
問題2: 選擇建期: 「高折扣、低回贈」 VS 「低折扣、高回贈」?
選用「建期」，發展商推出了三款不同版本。一款就是可獲取較高基本折扣12%，但卻沒有「印花稅直送」的優惠；另一款可獲8.5%折扣，同時可獲取樓價3.75%的「印花稅直送」計劃；還有另一款就是較低折扣3%，卻可獲取樓價9%的「印花稅直送」優惠。簡單區分，你眼前要再選擇「高折扣、低回贈」、抑或「低折扣、高回贈」。當中有兩點又要特別留意。
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小櫃講究到連顏色都有配搭，會徽改用白色、球員名牌銀底黑字，務求在黑櫃的映襯下更能突出球員及球隊名字。 一屋擺滿跟利物蒲相關的戰利品，如客廳背牆掛上一面球隊旗幟、波衫、甚至球場的小凳，都是戶主珍藏。
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