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傲玟被DQ事件始末 2019年10月: 推售氣勢一時無兩 「傲玟」 一共由六座物業組成，合共有401個住宅單位，項目前身是「警察汽車扣押中心」，政府在2016年時推出招標時，由高銀金融以63.81億元投得，地價每呎過萬元，其後銀金融轉售權益予主席潘蘇通。 樓盤在2019年10月推售時，風頭可說是一時無兩 ...
- 項目背景
- 《胡．說樓市》評析
- 《胡．說樓市》編輯團隊評分
- 揀樓秘訣
- 付款辦法
前身是垃圾站
這個位於深水埗「福榮街」的項目，毫無疑問就是一個傳統舊區，實際位置坐落「中華電力有限公司深水埗中心」後方。前身是「營盤街垃圾站」。政府改劃作住宅用途後推出地皮招標，並由萬科在2016年1月以13.0622億元投得，以地盤可建樓面307,388呎，每呎地價4,249元。
交通與配套
樓盤附近為學校區，包括「九龍工業學校」及「福榮街官立學校」，周邊環境較深水埗港鐵站寧靜一點。地盤座落位置正好夾在「長沙灣站」及「深水埗站」之間，沿著「長沙灣道」直行，屈入「營盤街」內街就會見到地盤，需時約五分鐘。其實，在「長沙灣道」也有不少巴士可以往來市區，連接「奧運站」、「旺角東站」、「佐敦」、「尖沙嘴」、「九龍城」、「黃埔」及「坑口」，交通四通八達。 至於配套方面，屋苑基座沒有商場，最近的大型購物中心要前往「西九龍中心」。這個商場以中下價民生路線為主；步行約二十分鐘可前往「南昌站」的「V WALK」。深水埗一帶開設不少地道食肆，尤其黃金商場附近的「福榮街」及「福華街」，故從住的角度去看，配套理應可滿足住戶日常所需。
同區重建項目二手呎價約$15,500-16,500
深水埗區被喻為全港最窮的地區之一，區內都以舊樓為主。「THE CAMPTON」附近地鋪也多以車房及小型食肆。「THE CAMPTON」西北面，跟它一路之隔的，就是樓齡已有34年的「美居中心」。「美居中心」跟同系的「美寧中心」均屬深水埗區大型屋苑。「美居中心」在1986年落成，項目共由七座組成，提供721個單位，最新二手呎價約為15,264元。現時「美居中心」一個300多呎單位，入場價約480多萬元。 但也因為舊區老化，故也吸引不少發展商收購舊樓重建。「THE CAMPTON」對面的「曉盈」就是其中一個例子。「曉盈」由恒基發展，主打迷你單位由295呎起步。項目已於2014年第三季開售，當時首批開售呎價大約13,715元呎；而今天的二手市價則為15,540元呎；華懋在2011年時也附近推出了「寓弍捌」。 事實上，發展商主動併購重建外，市建局也有插旗。信和跟市建局合作發展的「海峰」就座落在「THE CAMPTON」的不遠處，最新的二手呎價也高達16,500元。另外，在2016年停辦的「德貞小學」位於「元州街125號」。該校舍佔地約2000平方米，正好座落 「THE CAMPTON」不遠...
單位景觀座向分析
「THE CAMPTON」外型呈大V形設計，一層高達十七個單位，但中間會再透過一道防煙門分開兩邊，而每邊各設三部電梯。全盤大致可分四邊景觀，其中樓盤以東，會望過去石峽尾方向，全盤只得兩伙，分別為「P室」(2房)及「Q室」(1房)。這兩個單位的主人房同設轉角玻璃窗，可拉闊室外景觀；以至樓盤以西，就是「B室」(3房)，可避開前方的學校，遠眺至「長沙灣」及「西九四小龍」一帶的景緻。 但除了上述兩種景觀外，樓盤更大部份的單位分別座向西南、及座向北。座向北面的單位，清一色由開放式至兩房(開放式廚房)為主，外望都是以整個深水埗的舊區景，部份高層單位可以望到「蘇屋」附近遠山景，分別為「M室」(開放式)、「E、K、N室」(1房)、及「C、D、L室」(兩房開放式廚房)，是樓盤景觀最次選的一類。 至於望向西南的單位，就是全盤的最一線之選，因為前方的「中華電力有限公司深水埗中心」樓高只有七至八層，「THE CAMPTON」樓盤基座大致可穿越它，低層接近可避過電力公司，高層更可望向「南昌站」昂船洲一帶的海景，故除了「S室」(開放式)外，面積最大的單位也側重於這個方向，包括有「G、H、R室」(2房連梗廚)...
樓下是公共垃圾站
但值得注意一點，望向電力公司方向的單位，低層正好就是垃圾站。事關「THE CAMPTON」前身就是「營盤街垃圾站」，批地章程規定，發展商需要重置垃圾站、以及提供53個公眾停車場。
因此，在衡量及歸納各項因素後，跟同期的「利奧坊．曦岸」比較，樓盤在位置及交通上也可取得較高評分。但始終沒有大型商場支持，而只能依賴舊區配套，故分項中只能取得3分。其餘間隔(下文詳述)及景觀則分別有4分及3分。若以20分為滿分的話，《胡．說樓市》編輯團隊會給予樓盤14分。
全盤共提供467個單位的「THE CAMPTON」，分層單位由開放式至三房位也有提供，但卻以兩房比例較多，而當中兩房也設有「純兩房」、「兩房連梗廚」及「兩房一套」類別。每款則也略有不同，故若下定決心要選擇「THE CAMPTON」，就要認清不同開則的屬性才能作出比較。以下我們會逐款開則作出點評。
「THE CAMPTON」共提供「即供」、「靈活付款辦法」及「建築期付款辦法」，當中選擇「即供」的買家，除了可透過傳統銀行借取六成按揭外，眼前還有兩個選擇，一就是選擇「發展商一按」、二就是選擇「二按」付款方法，但後兩者所獲取的折扣額，會較純即供計劃減少2-3%，分別為「即供」(-16%)、「即供加一按」(-14%)及「即供加二按」(-13%)。以下我們會以最平的入場單位作闡述，全場最平的單位為5樓M室，面積287呎的單位，訂價為576.2萬元。
- 深水埗福榮街201號
- THE CAMPTON
- 467個
- 251-1,446呎
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2024年4月10日 · 詳細資訊. 最後更新: 2024年04月10日 , 下午 4:01. 樓盤 ID: WCP_20240409121945_6243. 價錢: $19,500/月. 樓盤面積: 497 呎. 睡房: 2. 浴室: 1. 樓齡: 20. 物業種類: 住宅.
新盤攻略, 最新消息. 1. 早前擔心經濟轉差、選擇撻訂啟德商業地的「高銀金融」，在逆權運動 發酵三個月後終再有動作，旗下何文田 新盤「傲玟」快開售。 貴價貨是否仍有捧場客，除了看定價，還看開則是否符合豪宅客心水，但看得出「傲玟」開則盡量豪華，卻忽略實用。 私家電梯大堂要計錢. 分層單位戶戶設私家電梯大堂，表面上可增添私隱，強化豪宅奢華感。 但正因為一手條例未有對「圍封牆」作清晰定義，而電梯大堂可跌入「圍封牆」一部份，故發展商也順理成章可計入實用面積售予小業主，變相壓縮室內可用空間。 過往千呎以上大戶，感覺上影響不算大，但「傲玟」連兩房也附設私家電梯大堂。 兩房面積848至939呎之間。 若以6座D室為例，單位實用面積887呎，當中客飯廳約234呎，而客房及主人房分別113呎及158呎。
1. 高銀金融 在何文田 的「傲玟」就快開盤，參考區內樓價的話，保守估計八百多呎入場單位起碼高見2,000萬元以上，只因附近最能比較的大型樓盤，有會德豐的「ONE HOMANTIN」、以及嘉里發展的「皓畋」。 前者沒有800呎以上的單位提供，反而「皓畋」就有。 「傲玟」附近樓盤回報幾多? 「皓畋」共有兩柱單位，分別是3座及5座A室，提供實用面積865呎的單位。 按當時發展商一手開售價計，平均呎價高見27,670元呎，相當於圍到2,400萬元一間。 若「傲玟」落實以這個價位推售，在沒有任何付款辦法支持下，準買家需先支付過千萬元首期。 「皓畋」已入伙，大單位平均呎租大約50多元，在未扣除管理費時，回報只得2.15厘左右，不算特別標青。 「傲玟」 周邊環境係點?
1. 牛年新盤頭炮，有機會是華懋在觀塘安達臣道的新盤「安峯」 (Mount Anderson)，樓盤共由四座住宅組成，一座為九層高住宅，而餘下三座則為20層高，合共提供334個單位，而其關鍵日期則為2023年7月15日，樓花期長達29。 這遍原屬「安達臣石礦場」的住宅發展項目，現時四野沒有任何建築，但實情地皮平整後，未來會劃作不同程度的住宅發展，對「安峯」有沒有影響? 我們希望以一文分析樓盤位置、交通、景觀，並就發展商的首批開價及付款辦法作出揀樓建議。 快速跳往：安峯資料、安峯開價、安達臣發展區概覽、區內二手供應與造價、景觀分析、交通分析、民生配套、樓盤校網、發展商過去交樓質素、揀盤策略、價單分析、付款辦法分析.
