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設計師亦於電視位髹上純白牆身，當電視未來不足以應付戶主的影音需求，戶主亦可改用投射器建設獨立影音區。 電視對面的梳化背牆身，戶主亦用上藝術漆，透過柔和燈光突出藝術漆紋理，為客廳一大亮點。
- 九龍塘
- 逸瓏
- 1,494呎
- $3,959萬
1. 立刻訂閱我們的YouTube頻道，觀看最新揀樓影片分析! 2024年搶閘的第一個新盤，是由宏安地產發展的黃大仙「薈鳴」，一共提供230個單位，分層面積由200-375呎之間。 聽面積分布，你大概也猜到樓盤以小型單位為主。 「薈鳴」大部份單位均為一房，共有126伙，另外還設有兩房及開放式。 項目預計關鍵日期為2025年4月30日，相當於樓花期約16個月。 當樓市還未有起息，就馬上搶閘推盤，市場反應如何? 本文目錄. 薈鳴資料. 薈鳴開價. 單位戶型. 1房戶型分布. 示範單位: 18樓F室260呎. 2房分布. 示範單位: 18樓A室 356呎. 樓盤評析. 平台大過單位六倍. 宏安過去發展蚊型樓為主. 距離黃大仙港鐵站約五至八分鐘步距. 附近設有簡單生活配套. 區內仍有其他地盤重建.
- 項目背景
- 驗樓問題
- 胡．說評析
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市建局招標項目，有利中標
「利．晴灣23」位於杉樹街及橡樹街交界，是市建局推出招標項目，由本身從事較多公營房屋興建的上市公司「有利集團」在2016年投得發展權。當時跟市建局訂立分紅條款，只要售樓收益高達每呎12,340元便要分紅。發展商去年開售時，折實平均呎價18,858元，其後陸續加價至過二萬元呎。
項目以細單位為主
去到貨，因為單幢物業，142個單位中，都以面積細單位為主。項目共提供15個開放式、85個一房、29個兩房、5個三房、以及8個特色戶；我們參觀的單位是全盤最細的開放式戶型，面積276呎。業主說，當日揀樓時，自己不算排得特別前，但因一房搶得比較激烈，反而開放式單位仍有選擇，最終成功以全場最平474萬元買入。政府訂出標準280呎，所謂「住大啲」大約就是如此了，當然是否舒服，還要看內櫳質素。
開則呈手槍則，玄關浪費空間
單位276呎，當日開賣時也來過現場，A室單位一直被市場說為「手槍則」，即是怎樣呢? 就是玄關位置像一個槍柄般這裡已經有30呎，但整個單位只有276呎，已佔了10%，故比例算高。
洗手間浴屏門會撞向牆身
這邊是洗手間，發展商也算貼心，造了不少層架放物品，玻璃鏡櫃內的層架，安裝算穩妥，唯獨這裡不穩妥，因為少裝托粒，可要求發展商加裝。至於企缸，如果身型胖一點，有一點尷尬。浴屏打開時會撞向牆身，加裝膠粒可防撞，擔心無情力會撞破玻璃，改用趟門或會更理想。我自己本身不算十分肥胖，但關上浴屏門也頗吃力，使用上不算方便。
洗手盆櫃門跟水喉碰撞
驗樓師陳智康打開洗手盆櫃門時，發現跟水喉碰撞，櫃門跟隔氣位只餘下一隻手指甲的位置，擔心會跟去水喉碰撞下會移位，彎曲，最終會漏水，建議可把水喉稍為後移以能解決問題。他認為，這跟單位本身屬納米樓，空間有限，但設計上卻偷得太盡，誤把去水喉跟櫃門安裝得太貼近。
1. 驗樓得分
因為納米樓，設計才如此局限。單位其他地方都發現不少零碎問題，除了鋪磚及窗雙雙扣到得零分外，浴室櫃、油漆也失分嚴重，最終單位最得72分。我們把驗樓結果轉交發展商有利集團，單位發現的問題均表示會一直跟進。洗手盆櫃門跟水喉碰撞的問題，則因浴室面積深度有限，已預留了約一厘米的距離。單位的地台問題也只屬輕微，對居住沒有太大影響，會跟業主再溝通及解釋。
2. 周邊舊樓會重建
留意「利．晴灣23」內櫳質素外，周邊環境也值得留意。剛才不是說過，樓盤前方地盤會重建? 這裡是「橡樹街、埃華街」重建計劃，已經由「建灝地產」以逾六億元投得，地盤設有限呎條款，住宅單位面積不得少於300呎；50%以上實用面積不可超過480呎。另外，「槐樹街5-13號」也被市建局在2016年收購，市建局會自行發展，並以「組裝合成」方式興建，成為全港首個採用類近技術起樓的私樓項目，可建樓面37,912呎，預計會提供69個單位，最快在2021年第四季動工。
3. 附近工廈都鼓勵重建住宅
在「利．晴灣23」以西，也就是在「奧柏．御峰」的正前方，現時建有數座工業大廈，包括「宏業工業大廈」、「華源工廠大廈」。出爐不久的《工業用地檢討報告》2020也指出，區內有不少市建局重建項目，故適宜把該用地劃為「住宅戊類」。兩幅地地盤面積68,230呎，最高可用7.5倍重建為住宅，可建樓面達47.1萬。當然這兩工廈業權分散，會增加了重建的阻力。
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韆鞦窗下方牆身設有電視天線掣位，對面也有，但估計業主不會把電視放置在韆鞦窗下方牆身，因為會阻礙了韆鞦窗的開合，最大可能放置在另一邊牆身，這幅牆身大約1.19米，原本可掛一部40-43吋的電視，但偏偏這裡有對講機，阻礙了電視的大細。
Watch on. 喜歡簡約舒適的獨居戶主. 這個單位的戶主是名飛機師，一個人住在608呎的家中，平日都喜歡待在家中看電視、看書、玩遊戲機，故希望家裡有簡約舒適的感覺。 設計師便針對業主的生活習慣，在空間安排上都以客廳著墨最多。 以燈光規劃空間. 由於單位屬於半新樓，而且開則合用，故設計師都幾乎沒有改動單位的間隔，要如何針對業主的空間規劃，最直接的方法就是運用燈光效果。 在看書的時候，戶主會開啟客廳的座地燈及天花燈，讓室內有足夠的光線。 但在看戲的時候，就只會開啟座地燈，以柔和背光營造戲院的效果。 在用餐時，戶主只會開啟飯廳的吊燈，也帶來寧靜舒適的感覺，區分不同的生活空間。 至於休息的時候，設計師只在睡房安排柔和的吊燈與天花燈，避免強光打擾作息。 用不同灰色襯托家中亮點.
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單位原則是兩房設計，戶主原先將電視機放在廚房及廁所中間，設計師改動後，把電視櫃改放在睡房前方，再在電視櫃前方放置梳化及餐桌，方便戶主在吃飯的時候也能看電視，同時利用這兩組傢俬隔開客飯廳，來區分兩個生活空間。
