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個案1: 沙田第一城. 《胡．說樓市》早前就參觀了一個位於 沙田第一城 49座的凶宅單位，單位原則兩房單位，實用面積304呎。. 位置上最貼近馬鐵站，大約步行五分鐘已能前往。. 業主開價388萬元，相當呎價12,000多元，較現時沙田第一城類近兩房單位550萬，低了 ...
1. 立刻訂閱我們的YouTube頻道，觀看最新揀樓影片分析! 轉角市前高溢價開售的樓盤，開始踏入上會高峰期。. 今日我來到旺角，因為由益兆集團及俊和合作發展、位於豉油街63號的「雋薈」也交樓。. 在樓市高峰期時以高達24,000多元呎開售，只因蚊型則百多呎 ...
1. 立刻訂閱我們的YouTube頻道，觀看最新揀樓影片分析! 納米樓細得有幾誇張? 今日想帶大家再看一個實際例子，就是恒基在大角咀的「利奧坊．曦岸」。 項目剛交樓，我們會參觀一個實用面積不足200呎的單位，接近分層面積中最細的單位，較政府訂立280呎的下限面積還細80多呎，但業主買入價一點也不便宜，買入價501萬，相當於每呎呎價高達25,300元。 究竟是否值回票價? 我們入屋看看。 本文目錄. 項目背景. 前身為海興大樓. 項目重建為488個單位. 表: 利奧坊．曦岸資料表. 表: 驗樓樓盤資料. 驗樓問題. 1. 玄關設有電話充電裝置. 2. 鋅盆冚板有改良. 3. 廚房設有不實用儲物櫃. 4. 客飯廳吊櫃需借梯才能使用. 5. 洗手間到頂櫃難關上. 6. 企缸用玻璃間隔牆. 7.
- 488個
- 32區
- 大角咀福澤街38號
- 171-687呎
1. 立刻訂閱我們的YouTube頻道，觀看最新揀樓影片分析! 樓市轉角，高位下買樓的業主未必個個笑著收樓，因為在跟發展商對賭樓花期市況變化，暫時可能先輸一仗。 今日我來到南昌站，信和、會德豐等牽頭發展的「維港匯」終於落成交樓。 這個被喻為曾經打破全港住宅地王紀錄的樓盤，發展商當日都以以24,600多元開出首張價單，跟真正南昌站上蓋「匯璽三期」差不多價錢，今日回望可能買貴了，唯有寄望樓盤質素可以交出成績表。 本文目錄. 項目背景. 表: 維港滙I資料表. 驗樓單位資料. 驗樓特色. 單位有玄關無鞋櫃. 廚房洗衣機櫃門過緊. 廚房外接冷氣機散熱器平台. 工作平台多花痕. 露台頂部設燈槽不便維修. 露台門採單層玻璃. 企缸安裝得宜，有助防止滲水. 主人房外掛厚主力牆. 冷氣機有聲響. 胡．說評析
- 項目背景
- 驗樓特色
- 胡．說評析
- 胡‧說樓市 X 好師傅獨家優惠!
開價較二手價高60%，今天回看是否匪夷所思? 當日康城站一至三期平均呎價12,000至14,000元，「海茵莊園」卻高開至20,000元水平。明明不是鐵路站上蓋，步行往康城站至少要五至八分鐘，無海景優勢，位於石角路的「海茵莊園」前身只是「製鋼廠」，及後改劃為住宅，前臨「環保大道」，每日也有不少貨車經過，何以這麼樂觀呢?
玄關佔面積10%
222呎的單位，本身已經沒有太大期望可以有幾大，推開門因為旁邊為洗手間、行前一點就是開放式廚房，令到這個只有222呎的空間，分了24呎作為用途不大的玄關，佔了單位10%。用來做鞋櫃、做儲物櫃有點浪費，畢竟單位並不是千幾呎，與其要一個玄關，倒不如納入客飯廳空間更吸引。
洗手間鏡櫃不能關上
轉入來洗手間並不算很迫狹，可以郁動。洗手間有30呎大，比玄關大4呎，玄關位置可好好善用。洗手間有幾個地方要挑剔。第一，洗手間為黑廁不利通風，但全數「海茵莊園」開放式單位也是如此。第二，鏡櫃及儲物櫃的手工有點粗糙，也有很明顯的色差，若在交樓前可處理，業主會更加開心。而且鏡櫃門卻不能關上，會自動彈開，驗樓師鍾智剛認為，交樓前發展商理應得知，為不可接受的失誤。
廚房附送極迷你雪櫃
由洗手間走出來，我們可以看看廚房。開放式廚房枱面長兩米，上方做了儲物櫃，收納了電抽油煙機，工作枱面收納了雙頭電磁爐頭，雖然我經常都質疑同步煮食的可用性大不大，如果煮開餸的谷友可以告訴我，但擺放了洗手盆後，工作枱面就很狹窄了。值得一提微波爐擺放位置較高，即使身型中等的男士也要踮腳才可使用，用來翻熱湯並取下來時會危險，對於身型偏矮的住戶要小心使用。
一層三十二伙高密度設計
「海茵莊園」分兩座物業，第一座位於地盤較南面，挨近「將軍澳污水處理廠」的位置，屬一層十六個單位；我們拍攝的第二座更誇張，貼近地盤以北，一層三十二個單位，共用四部電梯，等電梯是否很久? 我們當日拍攝沒有太多人，但日後入伙會否爭電梯，就有待觀望。32個單位共用一個在電梯口旁邊垃圾房，日後管理處要加多個收集垃圾時段才可以。
開放式售價劈價至416萬元
不過，發展商最絕是在現樓重推，開價不加反減一劈15%-20%，當上會上得七七八八才劈價，令最早入市一批業主怨氣更重。好像開放式單位，「1座18樓B3室」面積203呎，樓花期選建期售價489.6萬，如果能夠守到現樓才入市，可以慳了74萬元，因為現樓即供售價416萬元。值得留意，「海茵莊園」全盤共提供368個開放式，未劈價前已售出155個，當中60個售價更超過500萬元，最高呎價25,310元。買家遲一年半載買樓，當日手持500多萬，今日選擇很多，可以進駐將軍澳南「Savannah」一房、鋤一鋤價買藍籌屋苑「新都城」兩房，甚至留守在同屋苑升格一房亦可以。
手持一兩房售價可升格大單位
今次劈價，「海茵莊園」二座的一房單位有額外優惠，相當於劈足20%。如「2座2樓B2室」，實用280呎的單位，樓花期以建期入市，售價為640.6萬元，但現在劈價20%，即供上會折實512萬元，劈價過百萬。同一樓盤在劈價前，最高價曾做到741萬元，跟今日價格相比有很大差距。手持此銀碼，今日可以改為進駐康城站上蓋「Malibu」兩房，又或者住近幾個站、去到調景嶺「維景灣畔」部份兩房可以做到此價位。更加不用說「海茵莊園」兩房，此碼可升格區內的三房大單位了。
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項目背景. 整個黃竹坑站上蓋共分五期發展，當中首期由「路勁」及「平保」合作發展的「晉環」，由兩座物業組成，共提供800個住宅單位。. 兩座物業呈「大V型」向內園方向擺位，由開放式至四房也有提供。. 雖然我們抽中驗樓開箱不屬於大單位，為「1A座低層D ...
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