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1. 🤯BLUE COAST揀樓攻略🤯$878萬進駐黃竹坑站 劈價效應震散港鐵盤 ️｜長實｜新盤｜胡‧說樓市. Watch on. 立刻訂閱我們的YouTube頻道，觀看最新揀樓影片分析! 政府全面撤辣後，發展商都密鑼緊鼓加快推盤。 被視為重貨區之一的黃竹坑站上蓋，長實與港鐵合作的三期「BLUE COAST」，為上蓋規模最大的項目，分兩期共提供1,200個住宅單位。 首先推出3A期共642個單位，提供兩房至四房戶型，預計關鍵日期為2025年12月31日。 本來鐵路站上蓋、有商場落成等因素可成為推盤最大助力，奈何上蓋一期「晉環」高價開售頻爆撻訂、蝕讓，之後四期「海盈山」高價開售又無承接，令到這個補地價金額創出鐵路盤新高的三期，面對相當尷尬的處境。 本文目錄. BLUE COAST 資料.
- 香港黃竹坑香葉道11號
- BLUE COAST
- 3B期: 642個 3C期: 558個
- 452-1,267呎
在大興花園二期住了兩年的李先生，今年2月19日收到法團的一封信，表示建議在今年5月1日會加管理費18-22%，並要求居民在14天內透過回條反映意見，但他翻看問卷時，卻發現僅提供三個加幅選項，包括18%、20%、22%，以及一項由居民另剔的其他意見
- 項目背景
- 區內二手市場
- 胡．說評析
- 價單與付款辦法
- 胡‧說樓市 X Roots按揭獨家優惠!
新地統一「保發大樓」業權
項目前身為「保發大樓」及「天成工業大廈」兩個舊樓項目所組成，屬於發展商舊樓併購項目。「保發大樓」於1964年落成，總共有97個住宅單位，地盤面積約為8,800方呎，新地在2010起開始展開收購，並持有項目81.9%業權，當時新地嘗試跟另外3名業主購入逾10%業權，希望把業權提升至95%，但最終不成功，全盤有九名小業主不接受收購，包括持有兩個單位、傳為田生代表的「興漢投資有限公司」；以及由李通明企業持有的食品公司，均不接受收購。最後在2015年底獲土地審裁署接納強拍申請，並終在2016年成功以底價6.5億元統一業權。
恒地收購「天成工業大廈」
根據分區計劃大綱圖，「保發大樓」跟毗鄰「天成工業大廈」均劃為「住宅甲類」，故當地市場普遍認為，若把兩地盤合併可提高其發展潛力。「天成工業大廈本身佔地面積約6,418呎，為一幢樓高13層的工廈，樓齡有46年，若重建為住宅，其可建樓面約為5.78萬呎。恒基在2017年收購逾88%業權後申請強拍，尚餘該2伙單位未能成功購入。恒地其後在同年10月初向土地審裁處申請強拍，但其後在強拍前成功購入業權。
合併項目，於2020年動工
舊樓併購的舊契樓項目，故可不受預售樓花同意書規管，可以隨時賣樓。項目於2019年獲批建築圖則，並於翌年動工，並發展為今日一幢341個單位的「Kennedy 38」。
寶雅山
因為西港島線通車效應，令發展商紛紛在西港島插旗，其中由新世界發展的「寶雅山」為其中之一，這個原為「錦茂工業大廈」及「天隆工業大廈」的項目，及展商自1996年起展開收購，其後成功收樓後，便發展為一層四個單位，合共152個單位的住宅項目。項目基座頗高，故中層已經能望到海景，物業以兩至三房為主，頂層複式採玻璃幕牆設計。項目於2010年開售，當時仍然以建築面積售樓，首批中低層32個單位，入場價600萬以下，折算實用面積呎價10,000-13,000元。
Lexington Hill
位於「寶雅山」毗鄰，也跟「Kennedy 38」旁邊的「Lexington Hill」則由會德豐發展。項目佔地逾11,100呎，可建樓面約為89,000呎左右，前身本是十層樓高的「建裕大樓」，新世界及會德豐展開了收購的爭逐戰，終由會德豐跟90%業主簽訂了協議，其後再透過強拍統一業權。項目於一手新例前的2012年開售，當時開出首批30個單位，建築面積呎價11,000多元，折算實用面積呎價則為14,000多元。
Imperial Kennedy
位於「卑路乍街68號」「Imperial Kennedy」則由新地發展，亦屬於新地在西港島線併購舊樓版圖的用地，項目屬於單幢項目，共提供161個單位。項目特別之處採用「雙會所」設計，在平台層及天台均設有會所，於2013年開出首批50個單位，面價高達29,988元直迫南區豪宅造價，但扣除現金回贈、稅務優惠等，取盡其折扣則介乎21,000-23,000元，亦屬於極高溢價推售的項目。
3. 樓盤受附近道路噪音影響
縱然交通配套有優勢、開則上也盡量配合室內空間而採用慳位裝置，位於舊區的「堅尼地城」其最大隱憂就是景觀上變化，可能構成潛在影響。一座物業組成的「Kennedy 38」，整個地盤呈長方形設計，住宅樓面盡量貼近「石山街」邊界，而挨近「卑路乍街」邊界則有較大比例作園林，開則上一層十三個單位，共提供341個單位，景觀也可分三類。
入場價618萬元
本著西港島區潛力而入市的準買家，也值得留意發展商開什麼價，以及有什麼付款辦法。「Kennedy 38」首批開出70個單位，扣除最高即供10%的折扣額，均價26,888元呎，比起同系「Imperial Kennedy」的均價27,480元稍低，入場價618萬元屬於上車水平。
可透過建期借按保上會
一改以往新地樓的作風，今次並沒有太大堆頭的付款辦法安排，只提供了相當於即供安排的「現金付款計劃」、以及建築期付款的「靈活付款辦法」兩種，背後也跟盤的銀碼有關。因為首張價單全數低於1,000萬元，也意味買家可透過建築期付款來借取新按保，承造最高80%按揭，而且當中還有54個單位、跌入建期價800萬元以下的門檻，甚至可以借取90%按揭。
現金付款計劃
計劃相當於即供付款，準買家在售樓處簽署臨約需即時支付5%樓價，然後在簽署臨約後的30天再支付5%樓價，並在60天後找清樓價餘額90%。選用這計劃可獲取最高10%的折扣額，但代價卻需要支付40%首期，餘額60%向銀行承造按揭上會。以全場最平的「6樓H室」為例，面積229呎的單位，折算樓價618萬元，由於買家在上會前會支付了10%樓價(臨約: 30.9萬元、30天後: 30.9萬元)，他需要在上會時再多預備30%樓價，相當於185.4萬元，而餘額則向銀行借貸上會，月供14,651元，大約有35,089元入息便可通過壓力測試，但第一筆資金則相對高，首期連雜費預268萬元才可以。
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立刻訂閱我們的YouTube頻道，觀看最新揀樓影片分析! 被視為本港十大屋苑之一、位於鴨脷洲的「海怡半島」，由和黃、長實及港燈合作發展。. 前身為「鴨脷洲發電廠」拆卸後，重建成今日的「海怡半島」，共分四期發展，合共由34座物業組成，提供9,812個住宅 ...
1. 交通配套及日常生活. 由樓盤往列車月台需時六分鐘. 屋苑車位不足. 日常生活配套. 2. 景觀環境. 樓盤以西 (向京士柏上配水庫遊樂場) 樓盤以南. 樓盤以東南 (向紅磡、啟德碼頭) 揀樓攻略. 一房單位 (9個) 兩房開廚 (69個) 「3B座B室」VS 「3B座C室」 「3B座D室」
新盤攻略, 最新消息. 1. 《施政報告》後第二個開價的樓盤，小型發展商佳明旗下的「明翹匯」位於青衣南，毗鄰樓齡35年的私樓「美景花園」，對出就是「藍澄灣」。 若要前往青衣站更要接駁小巴或巴士，並不算十分方便。 附近用地也不斷發展，包括「明翹匯」相當貼近日後房委會旗下的「綠置居」地盤，對景觀可能會有影響，值得準買家留意。 明翹匯鄰近綠置居用地. 包括在「美景花園」對出的「青鴻路」，是一幅佔地四公頃用地，現時正興建兩座綠置居單位，合共提供2,868個單位，預計在2023年第三季入伙；在青衣「青衣路」及「航運路」之間，佔地約8.1公頃用地，日後也有新規劃。 這幅地現時以「短期租約」形式出租，作為露天儲存貨櫃及貨物處理之用。 政府正研究用六公頃用地興建九層高綜合大樓，以及餘下兩公頃作露天儲存貨櫃。
最新消息, 置業冷知識. 1. 「臨時買賣合約」並沒有標準格式，但無論地產代理監管局、或香港律師會也有一些「臨時買賣合約」的藍本可供參考 (可按我跳往) 。 「臨時買賣合約」多數會包括一些條款，包括物業的地址和售價、臨時訂金（細訂）、加付訂金（大訂）、何時簽署正式買賣合約、交易完成的日期等。 我們會詳述如下: 本文目錄. 1. 買賣雙方之個人資料. 業主資料. 準買家資料. 2. 單位的地址. 3.單位的樓價. 4.臨時訂金 (細訂)金額. 支付細訂. 如物業為「負資產」 5.加付訂金 (大訂)金額. 補足樓價10% 列明支付大訂的實際日期. 6.樓價餘款. 7. 物業不受制於沒有披露之「產權負擔」 什麼是「產權負擔」 查冊未必能知悉潛在債務. 8. 單位是否「交吉」出售. 交吉物業.
