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- 項目背景
- 物業特色
- 揀樓攻略
- 價單與付款辦法
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舊樓收購重建項目
「Prince Central」前身為一層五層高的舊有物業「文麗苑」，新地早於16年前已進行收購，當時發展商都爭逐吸納一批全幢招標的項目重建，新地在2006年以約9,983萬元收購了全部業權並申請補地價，其後地政總署在2017年批出1.79億元補地價金額，故地價連同補地價金額約2.78億元，以可建樓面45,000呎計，相當於每呎地價成本約6,100多元。
2021年推售反應冷淡
項目在2009年獲批動工，並在2020年入紙申請預售。發展商在2021年3月公布了首張50個單位的價單，提供最高15%折扣，首批單位折售價格由695萬-1,069萬元，呎價高達29,688元，惜反應冷淡，發展商決定撤銷賣樓，並保留至現樓才推售。近日區內另一新盤、由嘉里發展的「瀚名」以低至23,300元呎開售，故新地起碼要優惠力度減價21%，才能維持相應競爭力。
「Prince Central」屬單幢物業，3-11樓位由八個單位組成，12-17樓單位則七個單位 (因F及G室合併改為三房)，及至18樓-19樓則改提供較大面積的四房單位，故發展為一層三伙設計，而頂樓20樓則為一層兩伙特色戶。其景觀有幾點值得留意。
開放式單位
「Prince Central」全數開放式單位均屬光廁設計，但首選以「5-11樓H室」及「12-17樓G室」，因為其方向可望少量草木景色，側望酒店及學校，較「3-17樓E室」望毗鄰舊樓的壓迫感稍優勝，但要留意其露台跟冷氣機散熱器很貼近，其中一側露台玻璃圍欄會很難清潔。
一房單位
一房單位共有50個，如果介意黑廁則不能選擇B室及C室，但其最大好處是不設工作平台，始終這部份需要計算入實用面積售予小業主。至於餘下D室及F室則屬光廁，但要留意在揀樓時，低層單位會受舊樓景阻擋。
兩房單位
兩房單位只有12個，實情集中在5-17樓的A室，其最大好處是光廁設計，且能望到全盤一線景觀，但單位也增設需計實用面積的工作平台。如果不希望選擇有工作平台的兩房，全盤只得一個單位可選擇，就是18樓B室，但其缺點屬黑廁，買家需自己衡量。
「瀚名」低價搶灘對樓盤構成壓力
「Prince Central」在2021年3月曾推出首批50個單位，折實平均呎價29,688元，卻苦無承接，於是擱置開售並保留至現樓時重推，並推出「1A號價單」及「2號價單」共61個單位。由於同區嘉里「瀚名」以低至23,000多元搶灘，跟「Prince Central」有約20%的差距，大家也關注新地會跟隨減價以維持競爭力。
較舊價單減幅5%
在新推出的價單中，新地共推出61個單位，並提供一款「360天現金付款辦法」。若買家在不選取印花稅回贈的前提下，現金回贈連基本折扣率可獲最高20.95%折扣，折算平均呎價28,540元。跟舊價單對照，當時提供了「即供」及「靈活付款辦法」，同一基準的計算下，最高可獲取16.3%折扣，故今次發展商僅減價了約5%之間，減幅力度相對輕微。
分階段支付樓價，可提前上會
簡單來說，支付條款上，買家在售樓處簽署臨約時買賣合後要支付樓價半成，其後再分階段支付，包括在60天加訂5%、180天再加訂5%、240天再加訂5%，一直去到360天才找清樓價餘額80%。由於物業已屆現樓，故買家可以選擇提早成交，以獲取1-1.5%的樓價折扣；但若希望用更多時間籌集資金，則可以放棄樓價折扣，以約一年時間去準備上會事宜。
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- 太子道西195號
- Prince Central
- 101個
- 251-1,351呎
學者許智文 對於接二連三有新盤用此手法賣樓，學者許智文認為事態已嚴重扭曲市場資訊，猶如以往賣樓的陰陽合同，當局應該加以規管。 一手住宅銷售監管局
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Watch on. 單位1: 瑧頤. 第一個參觀單位，是位於元朗「十八鄉路」的一個單位「瑧頣」，由新世界發展。 項目合共提供313個位，戶型由開放式至三房單位不等。 每戶都採用開放式廚房及配置露台，單位主打一房間隔，約佔全盤超過40%。 我們參觀的單位，業主在2019年6月開售時以549萬元買入，今日新居入伙邀請我們上門參觀，我們還會邀請驗樓師一起評價質素。 特色1: 大廈元素呈中國風. 「瑧頤」位置真的有點遠，由「元朗警署」行過去也要十分八分鐘，而且拍攝當日撞正下雨天，真的有點狼狽。 但入到屋苑是加了一點分。 兩道由上而下的大木門、兩側是泳池配襯，有點中國風味道；打開大門後，眼前是七彩顏色牆身，原來是住戶信箱，採用了瓦片屋頂概念，當然這些都是門面功夫，交樓質素是否有相應水平才最重要。
1. 由小型投資者林氏家族發展、在筲箕灣道180號的「ONE EIGHTY」就是類近貨色。 從發展商角度，當日收購地價1.59億元，以地盤可建樓面約萬五呎計，地價只是10,400元。 如果參考同區附近開售的新盤，如麗新及市建局發展的「逸瑆」，平均呎價23,000，只要按這個樓盤推售，售價較地價翻了120%，發展商仍是大賺特賺。 細價樓是跌市高危 ? 細價樓常被形容為跌市高危，背後理據有兩個。 一、就是市況回調時，若發展商以平價推盤，小市民財政實力理應可負擔面積較大的單位，細單位自然無人吼，頓時成為賣剩蔗。 二、就是細價樓買家的預算往往有限，一旦經濟回調造成失業供不起，就需要劈價賣樓。 然而，最終會否發生，是基於發展商會否平價賣樓、以及經濟差到市民要斷供的假設。
