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2018年3月9日 · 按揭上限是4成，如本身已有按揭要扣減一成. 現金，股票可當資產，但要證明到該資產在銀行戶口最少3個月才被計算。. 不過亦有銀行一個月都可計資產。. 最後要留意一點，如沒有工作及現金，純只得一層自住樓，用資產淨值申請按揭，不是間間銀行可以借4成 ...
2019年1月3日 · 煥然懿居兩座樓宇共有493個單位，其中450個撥作港人首置上車盤 (正式名稱應為「港人首次置業先導項目」)。. 筆者在平面圖上發現2座G室採用3房間格，但是細閱價單後，發現該單位並沒有被撥入售置項目的可售單位範圍，準買家也許會有所失望了。. 與居屋或綠 ...
- 493 (整個項目)
- 鶴園街8 號
- 煥然懿居
- 港人首次置業先導項目 (港人首置上車盤)
煥然懿居港人首置盤終於在上週截止申請，申請人數大約二萬人，超額認購46倍。. 相對於居屋26萬人申請，二萬人看似是一個小數目。. 不過，在嚴苛的申請條件下，二萬名申請人其實已算受歡迎。. 煥然懿居位於土瓜灣馬頭圍道，附近所有樓宇都有被重建的可能 ...
2019年6月21日 · 2019-06-21. 【都市日報－星之谷專欄】市區重建局以市價六二折推售首個港人首置上車盤「煥然懿居」，450個首置單位已被揀選，雖然煥然懿居不是資助房屋，沒有政府擔保，但按證公司今年初已經「開綠燈」，承諾樓價600萬元以上也可以借出九成按揭，本文將 ...
- 樓層景觀
- 單位間格
- 2座5樓f室
- 開放式單位
- 1座d室
- 1及2座a室
- 2座c室
項目北面是寶怡大廈，西面是馬頭圍道，南面是鶴園街，東面現時是春田街，但春田街將永久封閉，而春田街、崇志街和鶴園街之間的唐樓將會重建成另一個巿建的發展項目。由於位處舊樓林立的土瓜環區，週邊樓宇重建的機會頗大，將來的景觀有較大的不確定性。反而現時已有重建資料的春田街、崇志街和鶴園街之間的重建項目，已包括了一段馬路在內，景觀變數較少。 北面的寶怡大廈有16層高(連地下及一樓的商舖)，東北面的福運大廈有15層高(連地下的商舖)，兩者皆亦沒有跳層。計及舊樓樓層高度較矮，估計煥然懿居1座15樓以上便會高於寶怡大廈及福運大廈，讀者如想更肯定的話便需在屋宇署購買寶怡大廈及福運大廈的圖則了。 向西面向馬頭圍道，車流量頗大，預期會有較嚴重的交通噪音，對面是5至10層高的舊式住宅大廈，煥然懿居中低層住戶現時仍可享...
煥然懿居首置單位的兩房、一房及開放式單位數目是82 / 254 / 114。由於全數單位均可做最高九成按揭，雖然需通過供款能力測試，但六二折的低價下，相信買家仍然會傾向購入兩房單位。5樓、35樓及36樓的設計與標準層有點不同。部份5樓單位附設平台，準買家可在5樓平面圖看到佈局及在價單看到平台面積。部份35樓單位的樓底淨高比其他準準層矮，要細心從樓板厚度及樓層與樓層高度計算。36樓(頂樓)單位的樓層與樓層高度比其他樓層高0.25米，空間感會更為優勝。 公屋、居屋的間格通常都是倒模一般，不會有太大變化。巿建項目比較接近私樓，各單位的設計都不相同，筆者勾出部份單位的平面圖略作介紹。
煥然2居5樓屬於住宅最低層，部份單位附設私人平台。2座5樓F單位為例，實用面積300呎，另加99呎私人平台，對上一層的6樓F室，實用面積322呎，其中有22呎是露台。兩者室內面積一樣(下圖紅色部份)，6樓的露台底其實即是5樓平台的有蓋部份(下圖藍色部份)，剩餘的77呎無蓋部份(下圖黃色部份)便是比6樓較多的私人空間了，但是5樓比6樓單位還要便宜6.5萬。另外平台上劃出了一部份公用空間(下圖綠色部份)，旁邊是一個U型空間，相信是用來安裝雨水渠之用。該空間在平面圖上只以虛線勾劃及以圓點標示，看來實際上不會有任何圍欄，該範圍頗大機會只是名義上預留給工作人員使用，在現場也許只是地磚顏色不同而已。 該單位睡房空間頗大，無論那個方向都可以安裝六呎乘五呎的雙人床，剩餘空間還可放置衣櫃及小書桌。廚房採開放式...
1座C室屬開放式設計，實用面積261呎，沒有附設露台，售價314.2萬(實用面積呎價$12,038)。這個單位，入屋是一個1.4米x 1.675米加0.685米x1.05米，一共約33平方呎的玄關，比旁邊D室1.525米x1.05米約17平方呎的玄關大了差不多一倍。C室的玄關濶度是1.4米，想放置約55厘米深的衣櫃的話，通道只剩85厘米，入口變得太窄也不太方便。由於開放式廚房沒有預留位置給雪櫃，如在這個位置放置雪櫃也會遇上同一問題。差不多的情況也發生在B室及2座D、E室，對於一個本來地方已足襟見肘的開放式單位，浪費一呎也嫌多吧。
1座D室屬一房設計，實用面積302呎，已包括22呎露台，售價364.4萬(實用面積呎價$12,066)。開放式廚房已預留雪櫃位置，如客廳只擺放小型的二人梳化的話，剛好還可在灶頭旁擺放飯桌，或者再簡約一點，裝設一張窄長型的吧枱。價錢方面，比C室雖說貴了54.2萬，可申請九成按揭的情況下，首期只差5萬多元，厘印也只差萬多元。D室比C室的客廳細一點，但多了一間房，一個22呎露台，還少了部份玄關位置的浪費情況。D室的性價比高了不少。
1、2座A室屬一房設計，單位本身的佈局不錯，雖然為了配合樓宇設計而令客廳呈鑽石形，但斜角位都集中在玄關及廚房，不影響客飯廳主要傢具擺放。客廳及飯廳分明，剛好被浴室及睡房門分隔，擺放飯桌、梳化及電視櫃相對 可是客廳的露台，正對同座H室的分體式冷氣散熱部份，H室屬一房設計，會配備兩台分體式冷氣，所以 1座H室的空調機平台將有兩部散熱而2座H室則分別放在兩個平台上。2座A室的露台比1座A室更為接近H室的空調機平台，會較容易受到熱氣及噪音的影響。
屋苑的1座F室、G室及2座C室屬兩房設計。一般來說，兩房單位最重要的是主人房的設計，這三個單位之中，2座C室的設計相對較好，可較易地擺放衣櫃、書桌及五呎乘六呎雙人床。客飯廳方面，2座G室客飯廳歸一，飯桌與電視櫃或梳化放在一起，會影響單位空間感；1座G室客飯廳分明空間感較大。 延伸閱讀： 1. 煥然懿居懶人包（申請資格、注意事項、售價、單位分佈、按揭） 2. 煥然懿居九成按揭攻略（二） 3. 【蘋果日報－星之谷專欄】港人首置盤按揭伏位曝光 留神「趺落車」風險 子非魚 如對本文章有任何問題或意見，歡迎按右上角 Whatsapp 按鈕聯絡我們互相交流。
2021年6月24日 · 新聞評論. 發展商按揭難甩走 3大案例剖析「死因」【星之谷專欄 – 蘋果日報】 作者: 子非魚. - 2021-06-24. 一群港人，寧願申請發展商二按捱貴息，都要堅持上車，本身荷包已經漸乾塘，但久旱逢甘露，政府去年放寬 按揭保險 成數規限，這群業主紛紛轉按到銀行享受低息，殊不知因為種種原因，部份人未能脫離發展商二按枷鎖，情況相當危急。 以往市民希望買600萬元以上優質樓時，鑑於當時銀行最高只承做6成按揭，這些業主轉而奔向發展商二按懷抱， 按揭成數 高達8成以上，惟代價是利息甚貴，每月負擔殊不輕鬆。
2018年9月14日 · 去年11月，筆者在頭條日報刊登文章《中價樓起動》，筆者在回顧有關數據時，在圖表上發現了一個有趣的結果，可嘗試用來推斷未來一年樓價走勢。參考差餉物業估價署的物業市場統計資料，關於樓價有兩個指數，分別是「私人住宅─ 各類單位售價指數(全港 ...
