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居屋2022 推售的七個新居屋，跟東涌「 裕雅苑 」有同一死症的，就是觀塘「安秀苑」。. 雖然「安秀苑」位於市區位置，但實際位置卻相當隔涉，其所處的「安達臣石礦場」，現時並沒有車路可以到達。. 雖然房委會表示，兩條連接安達臣石場及安達邨的行人 ...
- 項目背景及由來
- 區內二手市場
- 《胡．說樓市》評析
- 胡．說評分
- 揀盤策略
- 價單分析
- 付款辦法分析
1956-1997年: 安達臣道石礦場營運及復修
1. 石礦場營運:佔地87.84公頃的「安達臣道石礦場」早於1956年已開始營運，當時隨時工程展開，導致周邊環境嚴重破壞，政府在1989年制定了《城市邊緣及沿岸地區都會計景觀發展策略》，指出「安達臣道石礦場」受破壞的景觀需進行復修工程，故其後跟礦場營運商於1997年簽訂修復合約。 1. 石礦場復修:整個復修工程原擬在2013年完成，但其後政府跟營運商再簽訂協議容許延期，終於復修工程在2016年完成。完工後的石礦場設一個可供發展40公頃的平台(也是現在計劃興建住宅的部份)、還有岩壁上的坡台。
2011-2014年:規劃署展開研究
1. 劃分四個區域: 規劃署於2011年委託顧問公司進行《安達臣道石礦場未來土地用途規劃研究-可行性研究》，檢討未來土地用途、及其他住宅發展潛力。規劃署接納顧問公司建議，把區內用地劃四個區域。「石礦公園」: 其中地盤北端至南面位置作17公頃的「石礦公園」(圖中深綠色範圍)；捱近西面臨近「大上托」則保留作「岩壁」，並與西貢衛奕信徑第三段接連(圖中淺綠色範圍)。 1. 住宅發展部份在地盤中心:至於整個發展區的中心，則預留作「文娛核心區」(圖中橙色範圍)及「住宅社區」(圖中藍色範圍)。其中「文娛核心區」會興建一些低層商業及政府設施、休憩用地、廣場，以及興建室內運動場館。至於「住宅社區」則分開南北兩個住宅社區。北面社區包括七幅住宅地、一幅商業地、一幅小學用地；而南面用地則包括四幅住宅地、六幅政府機構及社區用地。由於污水負荷的問題，該用地不能負荷逾30,000人口，規劃署也擬訂25,000為人口上限。
2018年:林鄭月娥改劃八幅地作公營房屋
當然，規劃署的方案最終又被改寫。林鄭月娥在2018年公布「娥六招」時，一併公布把八幅用地改作公營房屋發展，分別為「RS」及「R2-2」-「R2-8」項目。當中五幅分予房委會作公屋及新居屋之用；而三幅撥予房協作資助房屋推售。 1. 房委會:最早落成為「RS」用地，這幅用地較捱近中心位置，會發展為2座居屋，提供1,900個居屋單位，容納人口5,000。根據規劃，兩座住宅前方會設置8,611呎零售設施，同時地盤前方的一幅用地，則會預留作警局、消防局及垃圾收集站之用，最快2023-2024年落成。另外，「R2-5」及「R2-8」也確定作資助房屋推售，分別提供1,140伙及1,380伙，大約在2024-2025年落成。至於「R2-6」及「R2-7」用地，房委會未公布作公屋或資助房屋推售，分別提供990伙及420伙。 1. 房協:餘下「R2-2」-「R2-4」用地則撥給房協發展，全數作資助房屋推售。這三幅地皮較捱近整個「安達臣道石礦場」以北位置，毗鄰「湖泊公園」及「石礦公園」。根據規劃，三幅用地中以「R2-2」的規模最大，房協會建6座16-23層高的住宅，提供1,400個住宅單位，預計會在2...
順緻苑:環繞安達臣道石礦場一帶，並沒有太多私樓選擇，只因該區都以公營房屋為主。最近住宅有居屋「順緻苑」，位於順利邨旁，鄰近飛鵝山一帶，四周環境相當清幽，屬於第一期居屋。「順緻苑」共由六座組成，合共提供1,539個單位，開則上採用十字型設計，實用面積由446-656呎之間。這個項目也為現時唯一有頂層複式的居屋，而業主也無需要補地價便可自由買賣的項目。由於樓齡較舊，且位置上較隔涉，故成交價相對較...
考慮1:煙花景觀可能受阻擋
1. 樓盤以南(受房協R2-2及R2-3項目阻擋): 從上述討論，我們也大概得知，現時一遍荒蕪的「安達臣道石礦場」，日後都會有不同程度的發展，也可以預計景觀會有一定程度阻擋。尤其華懋發展的「安峯」位置上較遍於整個「安達臣道石礦場」以北面，會被很多樓宇所包圍。「安峯」以南會被兩幅房協住宅地包圍，所以雖然現時能夠高高在上俯瞰彩虹全景，並透過啟德郵輪碼頭，望向維港方向的煙花海景，但景觀卻是有限期。需知道，擋在華懋前方的「R2-2」項目，連地下計算的樓層由16-23層高；「R2-3」項目由地下計起的樓層也有13層，包括1座D室、2座及3座EF室的主人房及客廳都會受阻。 1. 樓盤以東(受房協R2-4項目阻擋): 同一情況，「安峯」以東則會被房協「R2-4」的項目。從平面圖見到，「R2-4」項目的四座物業，剛好沿兩邊闊地盤邊界平排而建。根據初步資料，「R2-4」的樓層由地下計起會有10-28層高。因此「安峯」以東的單位也未必有太大的保障度。就算要望遠景，也需要透過樓景才能望得到，包括5座CD室都會阻。 1. 樓盤以北(大上托山脊線): 景觀上，唯一兩個缺口就數到向北及向西的單位。其中樓盤北...
考慮2: 現時交通接駁不方便
1. 暫沒有鐵路接駁:現時「安達臣道石礦場」並沒有直接交通接駁，政府曾經倡議興建鐵路以改善區內交通，但似乎也是遙遙無期。根據《鐵路策略報告2014》，政府計劃興建一條行走東九龍北部的新鐵路線，由港鐵「鑽石山站」起步，經「彩雲」、「順天」、一直延伸至「秀茂坪」、之後會轉往「寶達」，尾站則設於將軍澳線「寶琳站」，全長7.8公里，以服務彩雲、順天、 秀茂坪及寶達、以至安達臣石礦場一帶的人口。報告當時指出，初步建議落實時間為2019年至2025年，但因地勢斜，2020年7月，運房局局長陳帆表示要港鐵研究技術上能否突破，克服山勢問題才決定是否興建。 1. 現時依賴新清水灣道進入石礦場:沒有鐵路接駁下，究竟可以怎樣前往「安達臣道石礦場」呢? 實情除非駕車或坐的士，最直接的方法是經「新清水灣道」，取道「安秀道」後再進入「石礦場」，否則乘坐公共交通最近只能處於「石礦場」下方的公屋「安泰邨」及「安達邨」。這兩條公共屋邨，現時已有逾17,900個單位，人口50,000人，但交通卻不怎麼完善。另外，未來在「安峯」以北也會設置公共交通總站，但暫未知有什麼路線可以提供。另外，未來在「安峯」以北也會設置公共...
考慮3: 對外接駁措施成交待觀察
1. 「R2-8」地盤接駁「安達邨」:整個安達臣石礦場交通能否完善，還看下山的方法是否充足。根據規劃，會計劃在安達臣石礦場由房委會持有的「R2-8」下方的迴旋處位置，增設行人連繫設施通往「安達邨」一帶，當中會興建3座升降機塔，合共十部升降機，之後可途徑秀茂坪邨連接往觀塘港鐵站。政府也正加強改善秀茂坪連接往觀塘的沿路設施，例如會興建12台自動扶手電梯連接曉明街至曉光街、及在曉光街至秀明道；以及翠屏北邨至曉華大廈附近興建升降機。 1. 長實首置上車盤接駁「寶達邨」:另一條由安達臣石礦場往山下走的路，就在長實首置上車盤附近增設行人連繫設施，通往「寶達邨」一帶，計劃興建3座升降機塔，合共八部升降機，令住戶可以連接寶達邨，透過秀茂坪南邨接往觀塘港鐵站；或繞往將軍澳隧道巴士轉乘站。同樣地，政府也計劃加強下游方向的道路接駁，例如打算在曉明街至曉育徑附近興建14台自動扶手電梯把「翠屏北邨」及「秀茂坪南邨」連接，同時也會加建扶手電梯把秀茂坪南邨跟寶達邨連接起來。 1. 連將軍澳隧道轉乘站:透過「寶達邨」附近的道路接駁，日後可以前往「將軍澳隧道巴士轉乘站」。這個轉乘站(往將軍澳方向)已在2020年1...
在衡量及歸納各項因素後，我們《胡．說樓市》編輯團隊均認為，位置上較吊腳，現時交通並不算方便，故只能給予1分；景觀也可能受阻擋，但山勢較高，故給予2分。配套上仍有待改善，故給予2分。間隔方面，單位洗手間設有通風窗，而非黑廁設計，而且連一房單位也設有梗廚，開則上頗得一讚，但開則的類型上卻較少一點。若以20分作為滿分，我們《胡．說樓市》團隊給予9分。
「安峯」共由四座物業組成，其中一至三座較貼向後排方向，而第五座樓高只有十層，排在第三座的前方，主要為長者而設。項目合共提供334個單位，撇除35個特色單位外，樓盤主要以一至三房為主。一房共有377個，合共34個；兩房由561-611呎之間，合共有149個；三房由816-907呎，合共116個單位。
開價直迫啟德區
發展商表示物業開價會參考「啟德區」，結果首批推出68個單位，扣除最高20%的折扣額後，即供均價高達20,363元，確實頗貼近啟德區，入場費高達793萬元。說實在手持相關銀碼，準買家大可進駐「KOKO HILLS」、或啟德區項目，而但該兩區也有鐵路效應，但「安峯」則暫時沒有。因此，反應相對其他大盤冷淡也可以理解，唯一吸引買家，還看該盤付款辦法。
付款辦法傾向簡單易明
今次發展商推出的四種付款辦法，包括「120天付款辦法」、「安心置業按揭付款辦法」、「置SMART按揭付款計劃」、及「峯足輕鬆付款辦法」，買家可按上會時間四選一。「120天付款辧法」類近即供付款安排，因需要在120天就上會，故折扣額最高；「安心置業按揭付款」及「置SMART按揭付款」的成交期長一點，折扣額也相應低一點。而「峯足輕鬆付款辦法」則為建築期付款，但買家提前成交可獲回贈。由於針對部份付款辦法，發展商也提供了高成數按揭，以及免息免供安排，因此連同選擇建築期搭配新按保的上會，可以產生出約五至六種上會方式。
10 個月前. 新盤攻略. 1. 🔥居屋2023：安達臣三屋苑🔥安楹苑、安樺苑、安麗苑實地分析 ️做開荒牛有咩配套⁉️｜新居屋｜胡‧說樓市. Watch on. 立刻訂閱我們的YouTube頻道，觀看最新影片分析! 新居屋2023共推出六個屋苑，合共提供9,154個住宅單位，當中有三個屋 ...
自從前特首林鄭月娥拍扳，把觀塘安達臣石礦場多幅用地改劃公營房屋後，三個房委會項目「安楹苑」、「安樺苑」及「安麗苑」共3,510個單位，已經率先在新居屋2023登場，稍後會進行揀樓；但房協附近的「朗然」也截擊推售，以市值62折盡推全盤422個單位，平 ...
根據劉先生說法，房委會希望劉先生先成交，因為他們之後會再透過扣分制度來安排調遷有問題租戶，但何以區內居民自2018年起一直投訴，但署方多年來也沒有實際行動，令問題一直存在，也反映政府部門間或涉及行政失當的問題。
居屋2022 中，港九新界推出的七個全新項目，最不起眼肯定是「觀塘安秀苑」及東涌「裕雅苑」，死因: 交通隔涉。 雖然價格有反映，但始終憧憬日後升值潛力、或對用家來說未必太吸引。 不過，兩個項目偏偏是今期居屋中規模最大，其中接近現樓落成的東涌「裕雅苑」，更提供3,300個單位，佔今期新居屋的37%；且部份單位面積去到555呎，為七個居屋中有較大面積提供的屋苑。 究竟會否成為蘿底橙? 抑或真的只會成為單身白表客的上車機會呢? 我們會一文剖析其優缺點。 事實上，我們 Facebook專頁 及 YouTube頻道 未來也會跟大家分析新居屋的揀樓攻略、申請程序拆解，以及相關棘手問題，大家如果有任何疑問，可按橙色的關鍵字跳往追蹤我們的專頁！ 【居屋2024: 申請攻略】新增家有初生優先選樓!
1. 上星期講過居屋王，又講過最平新居屋，今日轉睇規模最細的新居屋：荃灣「尚文苑」。 一幅地盤僅得0.5公頃的蚊型地，最終卻興建494個單位，平均呎價7,179元。 一層十三個單位共用三部電梯，地盤飽受斜坡及公路夾擊，是環境的先天缺陷。 荃灣尚文苑座向分析. 其中面向「德士古道」方向的單位，是重型貨櫃車進入荃灣及青衣的主要幹道，包括樓盤「1-5室」，所受到交通噪音滋擾的問題最嚴重，須加裝減音窗來阻隔噪音，然而根據當年房屋署的文件顯示，減音窗僅能減去4-8分貝噪音。 因此「1-5室」的整體訂價僅6,966元，也比起向斜坡的「6-13室」的7,292元呎，開低約4%。 屋苑揀樓攻略.
