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- 項目背景
- 驗樓問題
- 胡．說評析
- 胡‧說樓市 X 好師傅獨家優惠!
「愛海頌」一共由四座物業組成，分布於三個地盤。其中第一座位於較後方的「海壇街218號」、第二座則在一座對面，日後前方就是恒基的重建項目；第三及五座則面向「通州街」方向，較捱近「西九龍走廊」。三個地盤分布於不同街道，這個項目是市建局推出的「海壇街」重建項目，佔地80,800呎，長實在2014年投得發展權。
1. 廚房儲物量淺窄
由玄關行入來，就是曲尺型開放式廚房，發展商有追趕家居潮流，安裝了無觸碰式燈箱。驟眼以為廚房有儲物空間，怎料打開櫃門一看，才知道儲物量很少，櫃身很淺。部份則用來收納總電掣箱。整個廚房較大儲物量只有三個地方，雪櫃頂的櫃、微波爐底下的櫃、以及洗手盆櫃底。
2. 單位設巨型斜牆身
在開放式廚房跟洗手間附近，這裡設有一幅斜牆身，這部份位置會跟管道槽及垃圾房連接，牆身也較毗鄰牆身厚了超過一倍，由於外接公家地方，故需要計入實用面積售予小業主。
3. 洗手間不設煤氣爐
屬於黑廁設計的洗手間，最特別之處是沒有煤氣爐，而提供電熱水爐，因電熱水爐置於廚房的天花頂，故戶主需要用遙控來調節溫度。整個洗手間，驗樓師在這裡找到不算很多問題，但有一個微細問題則建議必須執修，否則後果嚴重，就是鏡邊旁的大條隙縫，因這位置本身具備防水功能，最擔心花灑水流可能會濺至隙邊，石背從石邊入水，積聚在背面，長遠會滲至浴室外，所以一定要唧膠來修補。
1. 有採用發展商高成數按揭需部署轉按
「愛海頌」當日延期交樓，實情很大程度跟公家地方有關，除了地盤內一座設護老院；三五座毗鄰也按地契要求興建公園，終令項目落成有所拖延。遲交樓，業主說對自己影響不算太大，唯一是原本打算入住一段時間才需要處理轉按問題，但現在相信在入伙後已經要著手部署，事關「愛海頌」當日開售，發展商推出了高成數一按及二按，息率「先低後高」，首三年2.275厘，第四年起會跳升至6.125厘，所以一定要轉按。
2. 入伙平均呎租40元
「愛海頌」入伙後，開始慢慢湧出租盤，市場約有30個租盤，並促成了約零星租務個案，平均呎租約40元左右。若以業主買入價861萬元計算，單位租約20,000多元計，在扣除管理費前的回報大約有2.82厘，略高於大市2.7厘的水平。當然，「海壇街」這一區的環境仍有待轉型，因為對面舊樓均為電器回收商、或者車房，晚上仍會較寧靜，租客可能也會考慮這一點。
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1. 立刻訂閱我們的YouTube頻道，觀看最新揀樓影片分析! 永泰地產在「掃管笏」的另一個項目「OMAOMA」入伙，這個樓盤的原先預計關鍵日期為2021年6月30日，但其後因疫情令物料運送延誤，影響建築進度，最終在今年尾才交樓。 交樓時間略受拖延，但又是否交足手工呢? 有業主邀請我們《胡．說樓市》參觀新盤，我們也邀請驗樓師一起開箱。 本文目錄. 項目背景. OMAOMA資料表. 表: 驗樓樓盤資料. 驗樓問題. 抽氣扇發出勁聲響. 廚櫃門有縫隙. 冷氣機遙控器過份敏感. 洗手間熱水爐置於露台頂部. 洗手間沒有設吸咀. 工作平台有聲響. 驗樓小貼士: 怎樣檢驗牆身內藏喉管. 查看水電圖作用不大. 利用金屬探測器確定喉管位置. 胡‧說樓市 X 好師傅獨家優惠! 想知更貼身嘅資訊?
1. 立刻訂閱我們的YouTube頻道，觀看最新揀樓影片分析! 恒基在西營盤旁的「藝里坊．2號」剛入伙，我們碰巧會驗收全盤分層最細190呎的單位。 雖然在整個驗收過程，驗樓師在單位發現的問題並不多，在計算分數的十五個項目中，批盪、石材、腳線、地磚、家電、假天花及整潔，驗樓師全給予滿分；只是舖磚手工則扣了多一點分數，其他則保持平穩，最終單位取得91分，評級屬於優質。 但大家更關注的是，當政府決心提高人均面積時，一些納米蚊型單位會否成為絕響呢? 如此單位會否毫無吸引力呢? 我們決定前往現場看看。 本文目錄. 項目背景. 藝里坊．2號資料表. 驗樓單位資料. 驗樓問題. 大門門框布滿釘孔. 洗手間牆磚現崩花. 浴缸邊欠唧膠擔心漏水. 單位橫樑多難向上發展. 地板掃口顏色深淺不一.
Watch on. 立刻訂閱我們的YouTube頻道，觀看最新揀樓影片分析! 自從我們《胡．說樓市》率先披露，有發展商借助給予代理超高佣金、並透過枱底交易方式回贈給買家，藉以達至保面價、實劈價一事後，我們再收到谷友求助個案。 今日，我來到油塘「朗譽」，這個都採用類近「回力鏢」方式賣樓的貨尾盤，回佣幅度高達28%，導致銀行決定收緊估價，不單連累最近入市買家估價不足，連在劈價前以高溢價買樓的第一批業主，銀行也「有殺錯、無放過」決定一律收緊。 本文目錄. 朗譽高回佣事件簿. 朗譽首輪開售銷情慘淡. 首批買家發現估價不足. 發展商重推價格上調. 配合枱底回贈佣28%達至大減價. 新單位售價. 首批單位售價. 高佣促銷刺激銷量增8倍. 銀行估價不足致取消交易. 胡．說剖析. 1.
1. 立刻訂閱我們的YouTube頻道，觀看最新揀樓影片分析! 雖然 《施政報告》 落實對樓市減辣，但短期內樓市能否見起息，視乎減辣能否吸引境外客或買樓收租人士，大家仍在觀望之中；對於用家來說，調整了 「新住宅印花稅」 有利於先買後賣的換樓活動外，實際上會否入市仍看後市變化，尤其是銀行取態。 息口走勢影響實質供款外，銀行是否對物業估足價也有影響。 本文目錄. 減辣對買家影響. 減低境外客置業成本. 境外客考慮未來前景. 用家擔心減辣反效果. 減辣後銀行估價走勢. 沙田第一城. 太古城. 美孚新邨. 銀行取態對準買家影響. 轉角市會落雨收遮. 準買家對入市猶豫. 如果你有按揭申請問題，都可以向我們查詢. 胡‧說樓市 X ROOTS按揭獨家優惠! 想知更貼身嘅資訊?
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