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- 項目背景
- 胡．說評析
- 價單與按揭付款安排
- 胡‧說樓市 X Roots按揭獨家優惠!
最近有政黨說，希望政府可叫停納米樓，但實情納米樓之所以出現，政府本身也有份推動。事關政府過去為追趕供應目標，不惜提供蚊型地。「尚宜」這個項目，本身就是政府在2017年推出招標的項目，地盤面積極度蚊型，只得2,164呎，最高可建樓面9,322呎，可想而知單位大極有限，終由「大鴻輝集團」以1.313億元投得，每呎地價14,085元呎，到底實質面貌又如何呢?
2. 屋苑欠缺配套
全層單位共用一部電梯，但幸好樓層不算高，所行前一點就是後樓梯，但這裡並沒有垃圾房，可能就要像一些舊樓般放個舊桶，用來盛載家居垃圾，再由清潔工人搬走。根據樓書在「裝置、裝修物料及設備」中的「垃圾收集」一項，也表示單位不設垃圾房位置；垃圾收集方法也是由清潔服務公司負責收集。
3. 位置鄰近火車站
是否買得過呢? 純粹從位置來看，算是近上水火車站，由火車站行過來經接駁天橋，再經上水匯，全程接近有瓦遮頭可來到樓盤。至於從售價角度來看，今次發展商一次過把30個單位推出，即供連回贈均價17,901元，單計住宅市值約1.13億元，若計算其地價1.313億元，發展商差不多要蝕本賣樓，這是否代表發展商大平賣呢? 但也別忘記，樓盤本身就是設有地舖，其價格高低足以影響價值。因為只要舖位身價超過1,700萬元，已經等於地價成本。
4. 樓盤商舖多為便利水貨客的藥房
座落於「新樂街」的「尚宜」本身地下設有商舖樓面，只是疫症下的上水舖市卻未必如以往樂觀。一切都視乎通關後的發展了。發展商「大鴻輝」本身在港推售項目不算多，其創辦人及主席梁紹鴻較為人熟悉，也因為他對投資舖位很有心得，並在多個核心地區持有大量舖位而被稱為「舖王」，也令他在2019年打入福布斯全球億萬富豪榜排名第478位。集團對上一個已經數到旺角的「嘉多利峯」更大玩買樓送舖綽頭。所以外間也認定，「尚宜」這個項目，發展商都主要放眼在舖位，而非住宅身上。
「即供付款辧法」+「舊按保」
今次發展商並沒有太多付款計劃安排，只提供了三款計劃，包括「90天付款計劃」、「180天付款計劃」、及「270天付款計劃」，但因全盤物業樓價在600萬元以下，且也以現樓發售，故若有高成數按揭考慮的買家，可以考慮用「舊按保」上會，400萬元以下物業最高可以借取90%，而400萬-450萬元的單位則可借取80%-90%按揭，但貸款額上限為360萬元，而600萬元以下物業則可借取最高80%。
銀碼可借取「新按保」
但若樓價超過400萬元，但買家又希望借足90%上車，則可以考慮借取「新按保」上會，其保費會較「舊按保」為高，但因「按揭保費」可以加借在「貸款額」，故實情並沒有太多分別，買家也可以考慮如此安排。為方便了解其付款方法，我們會用一個開放式入場單位、以及一房單位最貴價單位來闡述其付款可行性。
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- 新樂街38號
- 尚宜 Artique
- 30個
- 138-259呎
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「Subtle」是一種生活的態度，也是居住的方式。 有人希望住在奢華瑰麗的住宅，但亦有人選擇住在一個簡約舒適的家。 今次這個新入伙的家庭，不喜歡發展商附送的華麗裝潢，設計師如何幫助淡化豪華感覺？ 淡化華麗感. 今次介紹的設計單位為於南昌站上蓋的「匯璽」，面積1,342呎。 由於業主不喜歡發展商附送的原有開放式廚房，故特意委託設計師減低單位的華麗感。 設計師Heidi表示，拆了開放式廚房又覺得可惜，因為有一些內崁的電器及燈具，經過再三商討後，故決定保留。 Heidi表示，在設計時，我們也希望用一些中性的物料去淡化華麗的感覺，同時避免用上一些「反光」的金屬，例如在飯廳旁邊大櫃的用料上，特意用上一些法國進口的膠板，好處是物料很硬淨，變相就算小朋友喜歡碰撞也不容易刮花，以及原材料的高度較高。
2024年4月15日 · 地址. 在Google地圖上打開. 地址 雲漢街瑞寧樓4樓. 地區 九龍區. 區域 觀塘. 詳細資訊. 最後更新: 2024年04月15日 , 下午 2:08. 樓盤 ID: WCP_20240409070832_6253. 價錢: $2,650,000. 樓盤面積: 274 呎. 睡房: 1. 浴室: 1. 樓齡: 50. 物業種類: 唐樓.
最新消息, 樓市拆局. 1. 撇除政局不說，因為實在太多變數。. 但過去誘發樓價有較深幅度的調整，銀行本身角色功不可沒。. 因為放貸容易與否，是準買家能否置業一個關鍵。. 最近龍頭大行匯豐銀行 在兩個月內兩度出手加息，最新樓按息率上調至2.475厘，同時 ...
