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2房分布. 示範單位: 18樓A室 356呎. 樓盤評析. 平台大過單位六倍. 宏安過去發展蚊型樓為主. 距離黃大仙港鐵站約五至八分鐘步距. 附近設有簡單生活配套. 區內仍有其他地盤重建. 表: 未來供應. 地盤合併發展尚待批准. 舊契樓項目未必受惠樓花按保. 如果你有按揭申請問題，都可以向我們查詢. 胡‧說樓市 X ROOTS按揭獨家優惠! 想知更貼身嘅資訊? 初次置業懶人包 【新盤2023】成交流程、按揭、折扣優惠、重點項目全攻略 【二手樓買賣程序】睇樓、雜費、查凶宅、簽約、按揭懶人包 【居屋2023】最新申請日期、四大屋苑分析、資產、入息懶人包 【租樓注意事項】租樓流程、租約、按金、印花稅全攻略！ 【按揭保險費】深入分析四種保費計算方法、繳費形式注意事項！
- 黃大仙鳴鳳街26-48號
- 薈鳴
- 230伙
- 200-375呎
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總之，買家應有心理準備，實際「收樓日期」往往比起「關鍵日期」為遲。. 一般而言，若受「預售樓花同意書」規管的項目，發展商需在「最終預計關鍵日期」兩周內向地政總署申請「滿意紙」，並在獲發「滿意紙」後一個月內，發展商須以書面通知買家正式 ...
- 日出康城未來供應
- 區內未來供應
- 區內二手價格與租值參考
- 緻藍天
- 景觀全攻略
- 間隔及樓層分析
- 購物配套
- 交通配套一覽
- 道路配套
- 胡．說評分
「夢幻之城」改名為「日出康城」
我們在「SEA TO SKY」一文中已經詳述過康城站的背景。這一個地區原稱為「夢幻之城」，及後改名為「日出康城」，原為將軍澳86區車廠，屬於將軍澳線的尾站「康城站」。港鐵透過向城規會申請興建住宅，分期提供超過25,500個住宅單位，約由50座住宅所組成。當時「日出康城」就希望主打健康生活，希望做到人車分隔、以及透過大量綠化來打造小社區。按港鐵在2015年的藍圖，整個項目會提供不少於2.3公頃公眾休憩用地，及不少於8.147公頃的私人休憩用地。
2004-2020年政府推出招標
隨著港鐵去年尾推出康城站13期招標後，整個康城站的住宅項目已全數推出招標。撇除「LP10」之外，區內尚餘第11至13期尚待發售，第11月期由信和、嘉華及招商局所持有，料會提供1,850個單位；第12期則由會德豐發展，提供最多2,000個單位。兩期位置皆較捱近商場上蓋位置，並非排於最臨海的位置。最後一期則是由信和投得，為現時康城站的交通交匯處位置，位置上較能跟今次「LP10」媲美。
「LP 10」地價成本為「康城站」第三低
因為「LP10」的實際位置，就是夾在「SEA TO SKY」及同系「LP6」之間，在整個康城站地皮的西南邊陲位置，鄰近日後將軍澳跨灣大橋的出入口，可以看得到較遼闊的海景。南豐在2016年3月投得，項目可建樓面逾81萬呎，支付了16.59億元補地價金額，每呎地價成本2,044元，為康城站中地價成本的第三低項目， 僅次於第一期「首都」(1,540元呎)、以及第五期「Malibu」(1,873元呎)。
除了「康城站」餘下期數，未來區內只能放眼於「石角路」一帶的住宅項目。其中九龍建業持有的「石角路1-3號」。這個前身為「捷和製銅廠」的項目，獲批興建2座合共提供1,518個單位，提供開放式至兩房單位為主。上屆特首梁振英提出會在「將軍澳137區」，即將軍澳堆填區以南的用地，興建35,000個住宅單位，也會成為區內的主要供應。
首都
整個康城站的第一個發展為「首都」，項目在2008年2月開售，當時以建築呎價4800多元開售，並在一晚內沽清全盤2,096個單位。在康城站四期「晉海」推售之前，全區只得「首都」及石角路「峻瀅」有兩房提供，故二手頗具承接。截至2020年尾止，「首都」平均呎價為12,800元，兩房單位平均價800萬元，三房885萬元起。
領都、領峯、領凱
長實分別在05年12月及07年11月再連下兩城，投得二期「領都、領峯及領凱」及三期「緻藍天」。其中規模較大的二期，沼著「環保大道」而建，項目可建樓面高達333.3萬呎，補地價金額為80.5億元，相當於每呎補地價金額2,415元，發展商需支付4.1億元入場價後，再向港鐵自訂分紅比例及給予100萬呎樓面。項目分階段在09年展開推售，由於都以大單位為主，現時二手呎價約12,565元，三房約售865萬元起、四房則985萬元起。
第三期「緻藍天」，為整個「康城站」最貼近上蓋的項目，面向其中一個已關閉的堆填區及寵物公園。「緻藍天」全盤由四座物業組成，共提供1,648個單位，發展商在2015年4月推售，首批連加推約740個單位，即供均價9,110元，終收到16,000個認購登記，首日也沽出所推售的單位。現時二手市場均價13,965元，三房由1,000萬起，部份四房則高見1,770萬元。
東北
逾半單位望到海，也意味有約一半單位會跟海景絕緣。其中六柱向東北的單位，均會朝向東北方向，均會望向現時的將軍澳車廠。根據樓書所述，車廠上蓋仍未定出發展用途，有機會住宅、休憩用地、及政府、機構及社區用途之用，而在車廠前方則是會德豐投得的「康城站12期」項目，料會建約2,000個住宅單位，但跟「LP10」尚有一定距離，故壓迫感未算太過沉重。
向北
還有朝向北面的單位，包括「2B座CDEF室」六柱，均會望向自己的內園，原本可以望到海景，卻因「SEA TO SKY」的興建而阻擋，所以只能跟「SEA TO SKY」的樓景對望，而未能望到海景。
間隔多樣化
LP10共提供了兩房、三房及四房戶型，其中兩房共有458個單位，面積由484-712呎，佔全盤約一半，當中會細分「兩房一套連儲物室」(84個)、「兩房連工人房及工人廁」(41伙)、「兩房一套」(83個)、「純兩房」(250個)。至於三房及四房分別設有290間及83間，其中三房可再細分「三房一套連儲物室」(82個)、「三房一套連工人房及工人廁」(84個)。項目另設62個特色戶型。開則算是多樣化，我們會在揀樓攻略中，詳述樓盤間隔特色及需注意事項。
單位內設特厚主力牆
不過有三點值得一提，第一，跟Malibu有點異曲同工。LP10中，不少單位都設有特厚主力牆，除了需計入實用面積由業主購入，變相蠶食了內櫳的實用性外，不少都設於近廳房位置，侷限了業主需要更改間隔的靈活性。
樓層高度不一
第二，「LP10」的樓底特高，部份樓層樓達3.5米，餘下的也有3.15米。記住兩個分水嶺，分別是「1座23樓或以上」、以及「2座35樓或以上」，上方單位樓層均為3.5米，下方樓層則3.15米。由於兩座高樓底的單位起跳層數不一，1座在較低樓層開始已達3.5米，所以你會發現兩座物業同屬40樓，「1座」單位會比起「2座」高了一層。因此，在論述樓層時要注意，「1座」的39樓，實情就是「2座」的40樓，如此類推。
商場配套接近全數開幕
至於配套方面，跟「SEA TO SKY」的推售時間相差半年，在過去半年間有沒有改善呢? 答案是有的。首先過去缺乏配套的康城站，隨著佔地48萬呎的康城商場開幕後，令區內居民不用再倚賴臨時超市「惠康」，而可改往商場內消費。去年8月開幕，我們《胡．說樓市》團隊曾實地考察，當時營業的商鋪只有約三分一左右，包括兩萬呎超市「FRESH新鮮生活」、以及「大快活」、「pizza hut」等，但半年後的今天，營業的商鋪進一步增加，包括設有一所提供六個獨立影院的「英皇戲院」，日式餐飲品牌牛氣、及台式鼎王麻辣鍋也會進駐商場。
商場連接已落成的屋苑
港鐵康城站的B出口也直接連接了「康城站」的商場，而已入伙的各期數都可通過商場前往。如果想前往第一期「首都」及二期「領都」系列，則在上電梯後的「L3」層直接通過通道可前往；但若希望前往第三期「緻藍天」及第五期「Malibu」則需在「L4」層通往；若想前往最遠離康城站的第四期「晉海」及第六期「LP6」則需在商場「L2」層前往。
LP10距離康城站約七分鐘
至於「LP10」屬「康城站」的發展項目，但其位置距離「康城站」比起「SEA TO SKY」還要遙遠。我們《胡．說樓市》團隊實測，希望由「康城站」前往「LP10」卻暫時未有任何通道可直接前往。日後商場會否有通道接駁，商場職員的說法也眾說粉紜。但若以「LP6」的大約時間來推算，我們由康城站前往LP6也約需時七分鐘木
康城站鐵路採「2+1」行車模式
鐵路班次對照將軍澳線頗稀疏。現時在將軍澳站會設有兩條線，一條直入「寶琳站」、而另一條則直入「康城站」。每兩班通往「寶琳站」才有一班「康城站」的列車，故日後有乘坐鐵路需要的買家，在出門時必須要預留時間
公共交通交匯處進駐Malibu基座
隨著康城站13期的招標，意味這個臨時公共交通交匯處也會對外交通仍未有改善。康城站的公共交通交匯處(Malibu基座)，會有四個巴士停車處、八個巴士停泊處、兩個小巴停車處、一個的士候客處、及兩個上落客貨車處。隨著康城站的人口增長，開始有更多巴士線及專線小巴走往該處。
環保大道仍為接駁外區的主要幹道
康城站現時的陸路，主要倚賴「環保大道」作為接駁。「環保大道」車速放寬至70公里，一旦發生交通意外會把區內陸路斬斷。道路上的接駁可能也待2022年完工的跨灣大橋才足以疏導區內交通。
跨灣大橋對LP10構成噪音影響
值得注意一點，「環保大道」是接駁「將軍澳工業區」及「將軍澳堆填區」的主要幹道之一，「將軍澳堆填區」已改為僅接收建築廢料，故減輕了道路臭味，但每天也會有重型貨櫃車及泥頭車經過，故仍然會沙塵滾滾，只不過計及位置，對「LP10」的影響很輕微。總長1.8公里的「跨灣大橋」，其入口會捱近「晉海」對出的「環澳路」，在2018年開始動工，橋面附設單車徑、行人路雙程雙線分隔車道，會連接至將軍澳至藍田隧道。但也由於車道較鄰近「LP10」，望向西南或南的單位有機會受車輛噪音影響。
在衡量及歸納各項因素後，我們《胡．說樓市》編輯團隊均認為，康城站的配套漸見完善，按道理可以可加一點分，配套方面，經商討後我們給予2分，而位置及交通上則給予3分。「LP10」的間隔算多樣化，但因內櫳的厚主力牆影響實用性，故也只能給予2分。至於景觀方面，由於「LP10」屬於康城站最優質的一期，故可給予4分。因此若以20分為滿分的話，我們《胡．說樓市》編輯團隊共給予樓盤11分。
財爺話供應充裕 係真唔係先？. 5 年前. 最新消息, 樓市拆局. 1. 新一份財政預算案，房屋問題仍未見出路，財政司司長陳茂波卻「出口術」表示，一手潛在供應仍充裕，大家毋須擔心樓價被推高，但實況是否如此呢？. 似乎未必。. 從政府對地價收入的推算，可能 ...
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1. 冷氣機開數分鐘即壞、露台去水位堵塞、大廳牆身充滿甩漏，需要扇灰重髹，全屋驗樓分數僅僅合格。 這裡是位於土瓜灣，恒地剛交樓的新盤『迎豐』，可以避過前方舊樓，望透整個啟德全景。 但我們站立的露台就至少發現兩個瑕疵。 露台地板易有積水. 揭開露台戶外地板有大灘積水，同垃圾堵塞有關。 驗樓師詹濟南指，驗過『迎豐』過半單位有這問題。 露台門隙都沒有預留去水位，是設計上的敗筆。 廚房拖累來去水扣至零分. 全屋第二大高危是廚房。 驗鋅盆來去水即時出事，詹SIR話『迎豐』較少出現這個問題，今次屬個別事件，但已將來去水一環扣至零分。 廚櫃旁窄牆身鋪上鋼質物料，但『好睇唔好用』，因為很容易痴上指紋，難以清理，詹SIR建議可用蠟水或洗鋼水作日常護理。
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