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0. 單位1: 瑧頤. 第一個參觀單位,是位於元朗「十八鄉路」的一個單位「瑧頣」,由新世界發展。 項目合共提供313個位,戶型由開放式至三房單位不等。 每戶都採用開放式廚房及配置露台,單位主打一房間隔,約佔全盤超過40%。 我們參觀的單位,業主在2019年6月開售時以549萬元買入,今日新居入伙邀請我們上門參觀,我們還會邀請驗樓師一起評價質素。 特色1: 大廈元素呈中國風. 「瑧頤」位置真的有點遠,由「元朗警署」行過去也要十分八分鐘,而且拍攝當日撞正下雨天,真的有點狼狽。 但入到屋苑是加了一點分。 兩道由上而下的大木門、兩側是泳池配襯,有點中國風味道;打開大門後,眼前是七彩顏色牆身,原來是住戶信箱,採用了瓦片屋頂概念,當然這些都是門面功夫,交樓質素是否有相應水平才最重要。
整個「愉景灣」發展歷時超過四十年了,大致可以分為「愉景灣北」及「愉景灣南」兩面,中間由「愉景灣道」貫穿起來。. 平時我們由中環坐船抵達碼頭的位置,就是「愉景灣南」,這裡有「愉景商場」及店舖,商場早前翻新後還加建了溜冰場,民生配套會 ...
特色1: 納米樓空間不算寬敞. 特色2: 間隔推倒重來. 特色3: 低層被商廈阻擋海景. 特色4: 單位入口隱秘. 放盤2: 北角莊士維港軒. 特色1: 預期租金達11,000元. 特色2: 景觀可望維港. 特色3: 民生配套足夠. 放盤3: 北角明月大廈. 特色1: 單位間隔全改動. 特色2: 平台空間寬廣. 特色3: 大廈已經翻新. 放盤4: 柴灣仁樂大廈. 特色1: 全屋鋁窗更換、重新拉過電線. 特色2: 廚房裝修新簇. 特色3: 兩房空間寬敞. 特色4: 已做了大維修. 特色5: 鄰近港大同學會小學. 胡.說評析. 估價及供款需知. 注意樓齡跟供款年期. 胡‧說樓市 X ROOTS按揭獨家優惠! 想知更貼身嘅資訊?
1. 不少準買家在購買新盤前,都希望預先掌握樓盤資訊,以便正式推售前可做足功課。 根據《一手住宅物業銷售條例》,發展商需在樓盤開售前的最少七天把樓書上載至銷監局網站、以及發展商項目網站。 然而,售樓書資料繁複,如果我們從其他途徑去獲取新盤資訊,又有什麼地方需要注意? 究竟一本厚厚的售樓說明書,我們應該注意什麼事項呢? 我們希望透過一文深入淺出的表達售樓說明書的內容。 如果大家想更清楚了解購買 一手樓 、 二手樓 的流程,或最新的 按揭利率與回贈優惠,可以按橙色關鍵字直接跳往。 我們已製作了一些懶人包,也可按下方的快速連結跳往。 如果想獲取更多樓盤資訊,當然要立刻讚好我們的 Facebook專頁 、以及追蹤我們的 YouTube頻道!
- 項目背景
- 項目特色
- 揀樓攻略
- 價單分析及付款辦法
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前身為九龍城舊唐樓
位於九龍城廣場旁的「瓏碧」,原為一幢四幢高的舊唐樓,當年「田生集團」活躍於區內收購樓,並以超過3億元收購了全幢物業,但2013年,Fully Profit (Asia) Ltd v The Secretary for Justice for and on behalf of the Director of Lands這宗關於舊樓重建的終審法院裁決中卻改寫了地盤命運。
終審法院規定重建要補地價
事緣當年曾有發展商打算把九龍城南角道幾個相連地段重建,但因每個地段內的地契只註明為「one house」,地政總署不容許重建為分層單位,發展商不服而訴諸法律,結果發展商敗訴;其後再上訴至終審法院也敗訴。法庭認為,若要在幾個地段內重建為多於一個住宅單位,便會違反了「one house」的規定。結果相關判辭導致日後類近「one house」地契重建需要「補地價」。
碧桂園從田生購入後補地價
地盤其後輾轉由田生轉售予碧桂園,成交作價約6.1億元,並於2020年以5.23億元完成補地價,以項目最高可建樓面82,000呎,相當於每呎地價13,800元。項目於2020年8月開始動工,並發展為今日的「瓏碧」。
樓盤成功補地價,並發展為鄰近屯馬線「宋皇臺站」的全新樓盤,但也因為發展商也看中了通車效應,故近年也密密吸納區內舊樓,附近舊樓有否重建、或部署重建,或多或少會影響了「瓏碧」的景觀,也是買家入市時須考慮的重點。屬單幢項目的「瓏碧」,一層十個單位設計,三邊不同景觀分開東面、南面及西面。
開放式單位
開放式單位共有36個,主要由B室及J室提供,面積均等,內櫳沒分別,洗手間均為黑廁設計,故應該以景觀作為揀選先後次序。J室望聯合道方向,雖然單位略受車聲影響,卻較B室受九龍城廣場重建影響來得有保障。
名校網是否值高溢價
首批推50個單位,扣除最高13%的折扣額,即供平均呎價24,529元,較同區二手樓價為高,也比起附近開售的新盤「瀚名」為高,可能就是憑藉樓盤坐落於「41區校網」作為開高溢價的考慮因素。只是撇除這個因素,內房品牌、樓盤環境有變等因素,又是否值高溢價開售還看之後銷情。一個最平的開放式單位,訂價為576.7萬元,扣除即供及傢俬優惠後,折實低於500萬元。
付款辦法以「即供」及「建期」為主
今次發展商主要以兩種付款辦法為主,一為「90天付款」、另一種為「建築期付款」,兩種付款辦法可再選取「70%一按計劃」(註: 內地買家只能獲60%一按),其折扣率會稍低一點。另外發展商也有為開放式單位的買家提供20,000元的裝修津貼,可選擇直接扣減樓價。
90天付款辦法
如果選用「90天付款」辦法,可獲取最高13%的折扣額優惠,買家在售樓處簽署臨約後先支付樓價5%,之後30天多支付5%,餘額90%在90天內找清。
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我們會一文剖析其景觀、開則及揀盤策略。. 「揚海」在2021年8月24日開出了首批120個單位,扣除最高20%的折扣額後,即供平均呎價30,880元呎,比起一期「晉環」首批開價高出約4%,再創鐵路站上蓋最貴價的開售項目,一房入場價折實也要1,079.9萬元,完全已經超出 ...