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- 今年退稅100%，上限$6,000
- 2022/23課稅年度可扣稅項目一覽
- 剩餘供款期愈長，愈易用盡扣稅額
- 加按後多出利息，不能用作扣稅
- 採用「居所貸款利息扣稅」考慮因素
- 處境問題
- 收租物業報稅攻略：「物業稅」、「個人入息課稅」
- 收租物業報稅重點
- 胡‧說樓市 X Roots按揭獨家優惠!
對上一份《財政預算案》建議，寬免2021/22課稅年度100%薪俸稅、個人利得稅，上限$6,000，但這項寬免建議仍須經修訂《稅務條例》才可實施，納稅人只需如常填報報稅表，待相關修訂通過後，稅局就會自動寬減。 要留意的是，今次的寬減並不適用於物業稅，但賺取租金收入的個別人士，如符合資格，或可通過選擇個人入息課稅而獲得寬減。 網上報稅傳送門：https://www.gov.hk/tc/residents/taxes/etax/services/filing_of_tax_return_bir60.htm 稅務局查詢熱線的服務時間如下：
什麼是「居所貸款利息扣稅」？
所謂「居所貸款利息扣稅」，是財政預算案之中的一項稅務寬免，讓業主可以把供樓利息的開支作為扣稅一部份，以減輕財政上負擔，但只限於自住物業，如該課稅年度只有若干時間自住，相關供樓利息支出亦只能以若干比例扣減。相關措施，在1998年的財政年度開始實施，起首只提供5個課稅年度的扣稅計劃，其後一直延長。在《2017財政預算案》，政府再由15個課稅年度，延長至20個課稅年度，扣稅上限100,000元。由於業主無需連續使用，故為求發揮到最高的慳息效果，不少業主也會選擇在加息周期下申請。 如果打算申請「居所貸款扣稅」的業主，謹記在填寫「個入入息稅報表」時，可在第8項(3)位置上，填上單位所需支付的利息開支。若兩夫妻其中一方不需交稅，在下面8(3)項(2)(i)一欄記住要剔出「是」，將他的利息部份撥歸繳稅一方使用。
問題是，在決定是否採用相關扣稅額時，就值得留意自己能否將「免稅額」發揮到盡，而背後第一個關鍵就是供款年期要夠長。理據是按揭年期愈長，借貸人所需要繳付的總利息開支愈高。若以現時息率2.375厘、最長30年期還款期計，倒轉推算，只要尚餘貸款額維持425萬元，你都可以食盡十萬元的「免稅額」；但同一筆貸款額計算，如果供款年期愈短，就未必可以用盡免稅額。但當然按揭年期愈短的業主，只要尚餘貸款額愈多也可將「扣稅額」發揮到盡。供款年期20年，貸款額起碼要有430萬；年期10年，就要高達439萬。 除此之外，息口高低也有影響。美國暫緩加息步伐，本港樓按低企於2.375厘。很多人業主都會問，究竟應否等到加息周期重臨才使用，但實情由於按揭供款是「息除本減」，所以更關鍵的問題是，息口上升較急、抑或本金遞減速度較快...
近年二手樓價飛升，中原城市領先指數節節上升，不少業主也會加按套現，但加按後，貸款額谷大，多出了的利息開支能否扣稅呢？答案是不能夠。根據稅務局資料，若加按後的貸款額較原來貸款尚欠餘額為高，稅局會按比例去扣減可申索的利息開支。舉例，若加按前尚餘本金300萬元，而加按後貸款額達400萬元。在計算可扣減利息支出時，就要以新的利息支出，按75%比例作扣減 (300萬元除以400萬元)。 除此之外，近年也有業主申請轉按。過去轉按純粹為減省利息支出，但近年轉按的考慮點，卻更側重於銀行提供高逾2%的現金回贈，所以部份業主過了罰息期後，就算本身供樓利息只是2.15厘，轉按後息口會上調至2.375厘也好，但因銀行提供的回贈足以抵銷多出利息支出有凸，故他們不介意由「低息轉高息」。 若果有意選用「居所貸款利息扣稅」...
按揭年期愈長，利息開支愈高，可發揮更大效用是否決定採用，最大關鍵是你的入息是否墮入較高的稅階。入息愈低，扣稅效力愈低，相反，扣稅效力愈高。自行評估息口上升速度較急，還是本金遞減速度較快。要留意課稅年度的年結是每年三月，如果你開始供款的時間是12月，該課稅年度可扣減的利息開支只有四個月，你應想想是否仍要消耗一年的扣稅額。問題1: 課稅年度內的「入息」有幾高才值得申報?
假如你是一名普通打工仔，無任何「子女免稅額」及「供養父母免稅額」，而純粹只有個人「基本免稅額」132,000元，只要你年薪289,140元，相當於月薪24,095元，基本上你不已不用交稅，所以便不用申報「居所貸款利息」扣稅了。因為在入息扣除免稅額後，原本你有157,140元需按累進稅方式繳稅，交稅10,000元；但因今個課稅年度，財爺繼續推出百分百稅務寬免、上限10,000元的措拖，所以扣減後，你需繳稅款項為0。在這個情況下，你也無謂白白浪費「居所貸款利息」的配額了。
問題2: 課稅年度內的「免稅額」、「扣除額度」夠用，我能否保留「居所貸款利息」不扣減?
可以! 除了「基本免稅額」外，因政府還會提供不同「免稅額」及「扣除額度」，最常見就是「供養父母免稅額」，所以即使你的年薪高於289,140元，你都可能未必需要用到「居所貸款利息」扣稅。 舉例，如果你本身跟父母同住自置居所，父母年滿60歲、而兄弟姊妹又把「供養父母免稅額」讓給你，這裡會多了200,000元「免稅額」，連同你自己的「基本免稅額」來計算，即使年薪達489,140元，相當於月薪40,761元，在扣除所有稅務寬免後，一樣不需要交稅，故也可省回「居所貸款利息」扣稅配額。 可能你會說，各人處境不同，加上有其他「個人進修開支」、「認可慈善捐款」等扣稅額度，我又可以怎為自己評估? 很簡單，你記低以下這個數字：「157,140元」。只要你的入息，在扣除免稅額後是多於157,140元，你就要交稅；但少於157,140元則剛好在政府的稅務寬免內，不用繳稅。
問題3: 若扣除後高於157,140元，但我供樓貸款額不高，應否採用?
假如你計算過後，發現扣除免稅額後的數字，仍然高於157,140元，這時候你可以考慮應否採用「居所貸款利息」扣稅。但因為「居所貸款利息」扣稅上限為100,000元，倒轉推算，等於每月供樓利息支出達8,333元，你便可把這個扣稅額發揮到盡，除了考慮是否到加息周期、自己有沒有換樓打算、20年期是否用得盡，也值得考慮本身借貸金額是否很高? 因為貸款額愈高，利息支出也會愈多，會直接影響你能否用盡。 舉例，如果你第一年供樓，銀行借貸息率為現時H按1.5厘，攤長30年還款期，每100萬元貸款額的利息則為14,416元。若果你要把整個「居所貸款利息」扣稅額完全用盡，你的貸款額要去到694萬元，利息支出才達100,000元，可以用到盡；反觀你的貸款額低於694萬元則未必用得盡，這時你就要評估一下日後會否換樓，換樓銀碼會否高於這個水平。
除了自住供樓利息可以扣稅，買樓收租一樣有稅可扣。買樓收租，業主有機會以「物業稅」、或者「個人入息課稅」來評稅，但很多時業主也會苦惱於採用哪一種報稅方式。一般來說，在填寫報稅表時，你只要在出租物業報表上，第一份中「選擇個人入息評稅」一項加上剔號，以及需要在「個人入息課稅報表」內的第8(2)項，填上所付利息，稅局會自動計算兩者方法，何者對繳稅者更有利。 不過這只限於你是通常居於香港，即每年在港居住不少於180日，或連續兩年居住不少於300日，若然你長時間居於外地，而持有香港物業收租，則不能享有個人入息課稅的累進稅階，只能依照15%的物業稅階繳稅。
填報稅表時，填妥位置的話，稅務局會自動計算「物業稅」與「個人入息課稅」何者划算即使出租是「非全包宴」方式，也不影響物業稅的免稅額度個人入息課稅有稅務寬免（2019/20年度為$20,000），但物業稅卻沒有物業稅不能扣減出租物業的利息支出，個人入息課稅則可以自《胡‧說樓市》專頁開通以來，我們不時收到谷友來訊查詢不同置業疑難，當中按揭是最常遇見的問題。有見及此，我們連同網上一站式樓按比較平台「ROOTS上會」找來獨家按揭優惠！《胡‧說樓市》谷友將尊享AI按揭評估，輸入所須資料後，可得悉自己的可負擔樓價，提升上會機率，而透過指定連結成功申請按揭，包括新盤、二手樓、村屋、新居屋、綠置居等，都有機會獲取最高$7,000的禮券獎賞，無論新按揭申請、轉按、加按都適用！ 申請與領獎詳情，請按以下連結跳往：
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財政司司長陳茂波在《財政預算案2022》宣布，為沒有住宅物業、但租樓住的納稅人，提供每個課稅年度最高10萬元的 「租金開支扣除」 免稅額，預計約有43萬租樓納稅人受惠，政府會少收33億元收入。 問題是，怎樣才能盡用免稅額? 重要資訊: 住宅租金開支扣稅，初步建議2022/23年度才實施，換言之最快2022年4月起才可扣稅。 (詳情仍待稅局公布) 🖍住宅租金扣稅：懶人包! 🖍幾時開始扣稅? 業主可能受牽連!? 😱｜報稅2022｜交稅｜稅單｜胡‧說樓市. Watch on. 本文目錄. 何時實施住宅租金扣稅? 住宅租金扣稅重點: 住宅租金扣稅注意事項. 何謂「已支付租金」? 兩份租約期有重叠，應怎計租金? 與朋友合租，租金按人頭計、還是按支付租金計比例? 「二房東」租客能否申報租金扣稅?
《明報》 今日引述房委會資助房屋小組主席黃遠輝表示，除非疫情於未來數天緩和，否則居屋於居屋在本月底前接受申請的機會不大，如押後不多於兩周，則10月攪珠毋須押後；房屋署發言人亦稱，會視乎疫情發展及政府收緊社交距離措施，以決定居屋申請表派發及接受申請日期。 如按照原定計劃，房委會將於本月內接受居屋申請，於本年10月攪珠，並於明年3月起揀樓。 資助房屋辦事處暫停開放、綠置居停揀樓. 根據政府公布 ，所有政府部門於昨日 (7月20)日起至本周日 (7月26日)實施特別上班安排，房委會所有公共屋邨管理處只於周一、三、五開放，提供必須的屋邨管理服務，以及處理已預約的個案。
局方回應指，《地產代理條例》及其附屬法例沒有對地產代理可否與客戶聯名、或者合作購買一手住宅物業有任何訂明，但如果以代理身份行事，則地產代理應避免就本身有實質利益的物業提供服務，以免陷入利益衝突，亦規定地產代理在執業時必須避免從事犯法
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