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2021年3月22日 · 2021-03-22. 繼「黃馮事件」後，又一專做樓宇買賣的大型律師樓——王潘律師行發生 狀況 。 雖然今次嚴重性比上次低得多，暫時未出現資金被凍結的悽慘個案。 但準業主無時無刻要注意——律師樓原來可以危機四伏，必須緊記自救方法。 去年底香港律師會因帳目問題接管黃馮律師行，令該行銀行戶口被凍結，運作因而癱瘓，未能開票予準業主，他們亦未能順利取得被凍結的資金。 今次「王潘事件」純粹是因為銀行衡量創辦人被捕及案情風險後，決定暫時Block這間律師樓，令到透過這間行進行樓宇買賣的準業主未能申請按揭。
2021年8月23日 · 2021-08-23. 天水圍項目Wetland Seasons Bay周六 (21日)開售，如果準業主選擇以「即供」方式付款予發展商，需要45天成交期內付款。 然而，一旦遇上銀行「塞車」，未必有足夠時間申請高達8成至9成的 高成數按揭 ，筆者希望藉此文章分享解決方案。 先重溫按揭成數玩法。 如果選擇「即供」，又想申請高成數按揭 (即 樓花按揭 )，按揭新制並不適用，只能採用舊制——換句話說，只有樓價400萬元或以下可以申請9成按揭；450萬至600萬元可以申請8成按揭；600萬元以上最多只得6成。 樓市近期交投相當活躍，銀行處理按揭申請普遍出現「塞車」情況，兼且申請高成數按揭需要銀行及按揭保險公司兩重批核，比申請6成按揭時間還要長，令到Wetland準業主頗為憂心。
2018年10月19日 · 如果強化玻璃面突然爆裂，可能是品質監控過程有關或者是超過咗玻璃能承受的壓力。 講多少少，製作玻璃時係有一個收口位，每塊玻璃都有一個點位較弱，當那點受到過大擠壓就易些爆裂。 Ann姐. 【星之谷獨家呈獻】Ann姐驗樓手記（四）：玻璃幕牆 崩花點算好? Watch on. 延伸閱讀： 1）Ann姐驗樓手記 (一): 驗收地板. https://wp.me/p9zDub-JN. 2）Ann姐驗樓手記二：驗收馬桶，業主記住5件事. https://wp.me/p9zDub-MQ. 3）Ann姐驗樓手記三：驗收大門3大攻略. https://wp.me/p9zDub-XE. 關於Ann姐：
- Budget 先決買家應先參閱價單
- 標準戶與特色戶
- 煥然懿居標準層
- 從外而內看平面圖
- 鑽石型單位
- 被夾在中間單位
- 公共設施位置
- 其他單位的設施
- 煥然懿居平台層
- 特色戶的貓與狗
假如是準買家的話，相信對於大部份人來說都是budget 先決，尤其是當單位售價超過600萬的按揭成數象限時，籌集不了首期是死結。對於budget 有限的準買家來說，應先在價單或由各地產代理制作的精簡版消耗表中找到符合budget 的單位，才開始詳閱售樓說明書的相關戶型資料。
一般而言，在一座多層住宅大廈裏，除了頂樓及最低層單位外，其餘層數的單位每層的間格都一樣，一般稱為分層標準戶。 在一手樓的售樓說明書內，只要不同層數的間格或呎吋有差異，便需要分別以不同頁數列印出來。一般來說，比較多層數共用同一款平面圖的便被稱為標準層平面圖，在樓盤廣告上亦多數以標準層平面圖作為宣傳。 當然，有時也會有例外，在大廈中間的層數出現特色戶。例如銅鑼灣yoo Residence，28樓或以下的A室採用複式設計，下層客廳，上層睡房，單位大門設於客廳層，譬如5樓A室，客廳位處5樓，睡房位處6樓，單位大門只設於5樓。 毗鄰的B室，因要遷就A室大門而令不同樓層的間格有所分別。譬如在6樓，對於A室來說是睡房層，沒有大門，B室的大門便開在電梯大堂旁，正對C室，B室室內多了一個頗大的玄關。在5樓，因...
對於煥然懿居來說，部份5樓單位設有平台，而6至36樓單位的間格一致，所以平面圖分了5樓一頁，6至36樓一頁，6至36樓的平面圖便可說是標準戶平面圖。 筆者在研究一個屋苑的圖則時，通常會從標準戶平面圖入手。因為標準戶的單位數目多，能購買到的機會較大，樓上樓下單位只差景觀及高度，價錢亦容易比較。
假如想有系統地將全個盤的細節看完，最好從外而內看。譬如筆者在這系列中，首先從交通、地區、以至於週圍環境開始，逐步研究樓盤的大致環境。在閱讀樓層及單位平面圖時，亦應如此。 譬如煥然懿居1座標準層，從整個平面圖一看，可以看到幾個單位有潛在缺點的情況，將來在二手巿場推出，準買家在有選擇之下，亦會考慮這些分別而對不同單位在心目中有個秤重分。 1.A、B、G及H室因與中軸成一定角度，所以部份間格有斜角，即所謂的鑽石型 2. D及E室被左右單位夾在中間，所以只會有單邊窗 3.留意垃圾房位置，一般住宅的垃圾房門開在電梯大堂，但煥然懿居的垃圾房門開在消防梯旁，而垃及房有通道連接電梯，不會經過電梯大堂，所以旁邊的住戶(例如G及H室)影響有限 4.A室的客廳露台旁邊是自己的冷氣機平台，亦正對著H室的冷氣機平台，...
傳統的十字型大廈，相鄰單位的客廳呈直角，可望到對方客廳的情況之餘，有時甚至緊貼至觸手可及。由黃埔花園年代起，香港開始有了鑽石型單位一詞。鑽石型單位的設計原意是把相鄰單位的客廳窗戶角度同時扭向街外，使窗戶並排，便不會看到隔離單位的客廳了。名稱上，鑽石型單位聽起來貴格，實質上，在一般人心目中與「三尖八角」劃上等號。 黃埔花園不少期數的單位，都配有鑽石型客廳，其主要問題是客廳的主體部份呈五角型，擺放梳化與電視櫃之間難以配合，沒理由電視與梳化傾側。尤其是在大牛龜電視的年代，想轉動電視機，需要另加大型托盤。有些人索性將電視櫃與梳化拉成平排，並在櫃背另加一個三角型的飾櫃解決問題。 傳統直廳，只要度好呎吋，便可隨時找傢俬舖購買現成、合呎吋的儲物櫃。但鑽石型單位需訂造傢俬，時間和金錢上也是負擔。 後來，有些...
被夾在中間的單位有頗多問題，筆者認為有budget 的話也應盡量避免購入。 1.現時新樓不設鐵閘，所有住戶都關上大門，被夾在中間的單位只有單邊窗，不會有空氣對流 2.在有限的窗戶濶度下，難以留空間給廚房及廁所放置窗戶，所以多數會採用開放式廚房及黑廁。 3. 由於廚房及廁所排氣都要設在向街的一邊，這類單位的客廳或睡房旁便會是排氣口，構成一定的氣味及衛生問題 4.燃氣熱水爐需要接駁鮮風供應，由於熱水爐通常放在廚房或廁所，但這類單位的廚廁距離窗戶較遠，難以接駁鮮風槽，所以這類單位多數會用電熱水爐及煮食爐，亦順理成章的採用消防限制較少的開放式廚房，以增加客廳的空間感。以往，儲水式電熱水爐比較麻煩的是要預早開制煲水，另外，在冬天需用較大熱水量時，可能會出現中途缺熱水的困境，不過現時的電熱水爐已採用即熱...
在每層的公共設施，筆者必定會查閱垃圾房的位置及設計。 垃圾房的位置及將垃圾運送的方法亦要細心研究。較近期的屋苑，多數會採用垃圾收集箱收集及運送垃圾，住戶可各自把垃圾投進垃圾房內的垃圾收集箱。清潔工人會定時把垃圾收集箱經電梯運走。這種型式的垃圾收集過程比較衛生，因為垃圾不會放在地面而弄污地方，密封式的垃圾箱也不會傳出太多臭味。不過始終也不是百份百封好，在垃圾房旁的住戶始終也有臭味及衛生隱患。 有些舊式屋苑，會在垃圾房內設有一條垃圾槽，由每樓層直通地下。香港也曾發生過不少因操作或清潔垃圾槽的意外，許多年前還有小朋友誤墮垃圾槽的意外。 垃圾槽除了是潛在的意外發生點之外，對於垃圾房旁的單位也會構成一定的噪音滋擾。因為在倒垃圾的時候，垃圾槽門蓋的開合聲及垃圾在垃圾槽內滑動或碰撞的聲音也不少，有些屋苑由...
在單位窗外的景觀，除了週圍的樓景、海景和山景外，還要考慮大廈本身的設施。 窗房排氣口、來水喉、來氣喉及去水渠等，除了有礙觀瞻外，廚房排氣口會帶來油煙、熱水爐出風口帶來熱氣、去水渠會有潛在的衛生隱患。可是，在樓書內並不會顯示外牆的設施舖設的情況。 一般來說，廚房抽油煙機出口、升盤、坐廁及浴缸去水渠通常會由廚廁以最短的距離走到外牆，抽氣會直接排放，去水渠會先由另一條向橫走的去水渠接駁後駁到垂直的大渠到地面。近期的新盤，洗衣機通常設於煮食爐下，所以通常廚房有兩組去水渠(升盤及洗衣機)，而廁所有三至四組去水渠(企缸、洗手盤、坐廁及地台去水)，至於實際情況，會否裝置金屬襯飾遮蓋去水渠，則要到收樓時才知曉了。 以下是煥然懿居T1A/J室去水渠走線的估計圖，A室的露台應會望到J室的去水渠系統及廚房油煙出氣...
煥然懿居屬巿建局重建物業，定位介乎私人樓與政府樓之間，戶型變比不會有太大突破。不過由於巿建局需要自負盈虧，有時會比一般資助房屋想多售出一點私人空間。譬如煥然懿居部份五樓單位設有私人平台，面積由15平方呎至267平方呎不等，在計算實用面積時，該平台不會被計算在內，但住客可以獨立享用平台空間，屬於增值之處。 例如1座5樓G室，單位實用面積449平方呎，平台面積159平方呎，而在平台上還有一個標示為公共空間、大約5平方呎的地方，該空間只是名義上保留給屋苑使用而已。
天台或平台的特色戶要留意兩種動物，貓與狗。筆者指的不是指真的貓或狗，而是英語Cat及Dog。為了方便工作人員進出公用地方以應付維修或清潔需要，在平台或天台會設置Dog House 或Cat ladder。Dog house 意思是在平台上突出的部份，有蓋或門讓工作人員進出。Cat ladder是直梯，又稱貓梯或擒梯，是供工作人員在外牆上落的梯。 在平面圖中見到這兩種設施的話，幾乎可意味著工作人員可隨時進出這些地方。煥然懿居1座5樓F室與G室中間的天井便設有一個Dog house，工作人員可隨時出入，而G室的廁所企缸旁有玻璃窗，住戶需留意會否乍洩春光了。至於該位置的廚房及客廳窗，也隨時會見到工作人員工作而嚇自己一跳的情況。另外，煥然懿居不設隔火層，該天井即是在36層的底部，不見天日之餘，樓上掉...
2021年6月24日 · 1. 業主阿欣（化名）為家人還錢緣故，曾經利用名下物業去借財務公司（俗稱財仔）套現，而財仔也註入土地註冊處。 就這類個案，按保公司不會同意批出8成按揭轉按申請，除非申請人先抬錢繳清欠債。 2. Samuel（化名）收樓入伙後，由於心急撇甩貴息，立時向銀行申請轉按「甩走」發展商二按，但因為剛剛入伙關係，水電煤登記尚未處理好，申請轉按時用了舊住址，而非新住址，按保公司發現後，質疑層新樓究竟是不是自住用途，因而拒絕批出高成數按揭。 3. 張生（化名）申請轉按時，由於入息不足，需要妻子任 擔保人 ；而當按證公司核查擔保人的環聯信貸評級時，發現擔保人本身擁有另一層物業，由於夫妻理應共住同一屋簷，故此張生被按證公司質疑層樓是否自住，高成數按揭因而被拒批。
2018年2月7日 · 這位讀者的經歷是：他的單位是自住卻放租，銀行突然打來說稅局向銀行查詢該物業的按揭是不是可以出租，要求銀行回應。 銀行因此查問客人該單位是不是在出租中，並提醒客人該物業是自住用途，不能放租。 坦白說，這客人的遭遇真是十分罕見，筆者問了很多資深banker，他們的職業生涯中都未遇過這種事。 是什麼原因會令稅局向銀行查問是個謎，筆者的猜測可能是： 客人放租時打了厘印，稅局便抽樣對打了厘印的物業調查是不是可以出租。 2. 客人報稅時申請了用出租物業的供樓利息扣稅，因而令稅局質疑，在大前提下客人是不是有權出租該物業。 筆者會偏向覺得（2）的可能性較大。 因為稅局沒有責任或權利去查證客人的出租是不是符合金管局的條例，這不是稅局規管範圍，所以（1）應不成立。
2018年7月4日 · - 2018-07-04. 供樓可以選擇每月還款，或每兩星期還款一次。 理論上，如選擇每兩星期還款，由於每次供一半月供的金額，每個月有的總還款金額有一半是慳了兩星期利息，直覺上應有慳息效果。 但實際是不是？ 讓我們計計。 假設貸款額400萬，利率2.15%，還款期30年，如用「月供」，全期總利息$1,431,184。 如用「每兩星期供」，全期總利息$1,266,856。 乍看之下，隔星期供一次樓全期會慳了$16萬4千利息。 但留意上面 匯豐的按揭計算機 所顯示的資料，原來兩者利息支出的分別是因每兩星期供樓會縮短了按揭年期，由30年變為26.9年。 為什麼會縮短了年期？ 因一年有52個星期，每兩星期供一次，即每年供26期，變相和月供比較，每年供多一個月。
