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2023年12月1日 · By 28 MORTGAGE. December 1, 2023. 一般香港人買樓時，都會選擇 使用按揭保險來減少首期支出 ，但究竟按揭保險是怎樣計算？ 怎樣收費？ 申請程序又怎樣？ 在努力增加收入的同時，對於有打算上車置業的賣家，按揭保險是一定要了解也要充分利用的按揭工具。 按揭保險來源. 什麽是按揭保險？ 申請按揭保險的資格. 按揭保險申請所需文件. 最新放寬按揭成數（2023年7月7日生效） 提供按揭保險的公司. 影響按揭保險的因素. 按揭保險申請手續. 按揭保險費用如何支付？ 按揭保險保費計劃. 舊按揭保險計劃. 舊按保計劃保費表（浮息）－沒有擔保人身分. 舊按保計劃保費表（浮息）－有擔保人身分. 新按揭保險計劃. 新按保計劃保費表（浮息）－沒有擔保人身分.
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2023年9月23日 · 買樓花後信貸報告過了期，怎麼辦? 現樓與樓花的分別 樓花通常指已獲政府批售的新盤，不少新盤都是以此形式出售，買家可以對這些項目預先購入擁有權，在正式入伙前都是稱為樓花期，預售樓花期最長通常是30個月，從發展商角度而言，也是可讓資金回籠的方式。
2023年9月5日 · 1）強積金或公積金計劃下的法定供款可於申報入息時得扣除. 2）若全部家庭成員均為年滿 60 歲或以上的長者，其資產淨值限額為上表所示限額的兩倍. 申報程序. 此前房委會要求已經居屋超過10年的公屋用戶必須在往後的每兩年進行一次入息及資產申報。 房委會會通過郵寄的方式將表格寄給住戶或者住戶本身可以自行在網上下載申報表格，填妥後在期限内交回至各區所屬屋邨辦事處。 這裏補充一點最新的申報資訊，由2023年10月1日開始，所有公屋租戶必須每兩年向房屋署申報以下資料： -戶主與家庭成員是否在香港擁有住宅物業. -若有計劃購入香港住宅物業需要向房委會申報明細（包括買賣協議） 在我們過去關於公屋申報資產的咨詢服務中，有2種特殊情況，這裏也跟讀者分享：
- 樓契的定義
- 樓契vs買賣合約
- 業權種類
- 樓契保存方式
- 半契樓
- 分契樓
- 樓契殘缺或遺失後果
- 樓契殘缺或遺失要怎麼做？
- 贖回樓契
- 關於樓契常問問題
根據第219章《物業轉易及財產條例》第4條：『土地的法定產業權只可以契據予以設定、終絕或處置』。明文規定，樓契是產業權轉讓的的唯一認可的正式文件。一般的手續是當買家和賣家雙方經過協議，律師就會把買賣雙方根據「正式買賣合約」談妥的條件和協議去準備成一份契約或也可以稱為轉名契。當買賣雙方確定一切都沒有問後就可以簽署這份轉名契，顧名思義就是賣家把物業轉移給新業主的一份有法律效應的文件。之後，新業主就名正言順在法律上成為物業的新主人。
樓契是單位業權的證明；是在有法律效用的情況下，把物業由原來的業主轉移給新買家的一份正式文件。 買賣合約純粹就是一個代表買家擁有買入單位的權利但是卻不能作為證明物業轉讓的證據。買賣合約是沒有法律效用的。但是律師就是根據買賣合約裡面的協議轉化成契約。 物業轉讓不似一般商場買東西，它必須有法律保護作用，所以樓契就是一份證明物業轉讓的正式文件。
在簽署樓契時，業權種類一般可分為兩大類： 1.個人擁有(Sole Owner) ：由業主一個人全部擁有或由一間公司全權擁有。 2.共同持有(Joint Owner) ：超過一個物業擁有人，兩個人或以上共同擁有業權。常見的例子如兩夫婦聯名購入物業。這一部分還可以細分為聯權共有 (joint tenant) 或分權共有(tenant in common)： 1. 聯權共有 (joint tenant) 也稱「長命契」，就是大家共同擁有一份業權，各人所享有的權益是一樣的。 2. 分權共有(tenant in common) 俗稱「半契樓」，這是透過百分比（%）去分配出各個業主所持有的業權佔比，而每名業主都有100%的權力去處理自己的業權份數。 我們稍後會為大家詳細講解「長命契」與「半契樓」。
樓契文件不少，以下是平時常見的保存方式的利與弊供您參考： 1. 銀行：存放於銀行較安全，每年銀行會向業主收取約$2,000至$4,000的存放費用。不同的銀行的收費會有一點出入但是不會差太多。 2. 銀行保險箱：這也是另一個很讓業主放心的方法，一般收費也較為優惠，年費介乎$1,000至$2,000，但現時保險箱供應較緊張，輪候時間較長。加上有些樓契文件厚厚一疊，保險箱容量也不是很大除非是市場上現在開始使用CD契就不須要擔心容量問題。 3. 律師樓：在接近供完物業按揭的前幾個月，銀行一般會發信通知業主需要贖契，並在律師協助下處理贖契手續，此時有些律師樓會協助客人把樓契存在律師樓內。贖樓契律師費約$1800至$2000元不等。但是，存放在律師樓等於是把樓契存放在律師樓裡的倉庫或是其中一個樓層裡面...
分權共有指的是每個持有物業權的人以不同百分比（%）持有一個物業。每個持有人的百分比就代表各自業權份數。雖然各個持有人持有的份數不同，但是大家同樣都可以使用整個單位。打個比方，A持有50%、B和C各佔 25%，B和C 依然可以佔有和使用單位的每個空間。 買家需注意的是，半契樓的市場價值沒什麼競爭力加上若遇上市場低迷和承接力弱的時候，這類型單位就更沒有吸引力。半契樓的一個特點是若真的有不好的事情發生，只有該持有人的業權會受影響。假設其中一名持有人遇到財務問題，被債主入稟追討而被銀行收樓，或被入紙申請破產，該聯名人遭財務公司拍賣業權的份額，市場稱之為「半契樓」或「碎契樓」。這種情況只針對該民持有人，其他持有人是不必一起承擔這個責任。這樣的確是保障其他業權持有人，可是如果真的發生這樣的事情，那這個物...
分契樓簡單來說就是進行單位間隔上的分割，同時也在單位業權上的分割。例如，住宅與車位的業權分割成兩個業權；王生是住宅的業主把車位分割出去給另一陌生人江生持有。所有的業權分契手續必須交由律師處理及於土地註冊處登記，一經辦妥，各單位便擁有獨立的業權，可以有效文件為依據自由買賣或出租。 這裡還是要提醒，分契樓在隔間上的改動是一定要取得屋宇署的批准和同意及符合規定比例畢竟單位裡面的安全構造還是第一考量如走火通道、排水、通風系統等。而且不排除有些分拆並不合法，又或涉及違例建築工程，有可能 違反《建築物條例》、政府租契條文、大廈公契條文等。買家如果在物色此類物業事前請一定要諮詢律師意見，了解單位業權是否完整，有沒有觸犯條例，以免影響日後轉售甚至一堆麻煩。
當進行物業買賣時，若買家律師發現樓契殘缺或遺失（無契樓），一般上買家律師會拒絕為樓契副本做good tittle，即證明業主有良好業權。銀行方面也會基於風險考量而拒絕批出按揭。不止如此，遺失樓契或不齊全對物業為了的價值是一定有影響的。無契樓的出售價格一般比估值低最少30%。加上銀行若不批按揭，無契樓的商業價值和吸引力就大大減少了。即使真的有買家可以在沒有申請按揭的情況下，一筆過付清樓價（這種買家少之又少）。但是如果一直未能尋回樓契，將來轉售時的新買家亦會面對同樣的問題及受同樣限制。 遺失樓契的原因有很多，可以是意外也有人為疏忽而造成的。我們都不想這些意外發生，所以還是要再三提醒業主們好好保管樓契。有一個很特別的個案就是家裡老人把樓契保管到太嚴密，老人去世後，孩子們找不到樓契，一樣也是衍生很多...
一旦確定了樓契遺失，業主需要： 1. 盡快委託律師進行宣誓 2. 在宣誓期間解釋遺失原因 3. 由律師向土地註冊處申請樓契核證樣本，文件同樣具備法律效力。不過，並不是所有樓契文件都可以在土地註冊處找到，文件遺失便無法補回，所以一定要仔細保管。
在香港置業一般都會承造按揭，樓契及相關文件也就會由銀行方保管，直到貸款人還清所有按揭貸款為止。在接近還完貸款的前幾個月，銀行會發信通知買家需進行贖契安排，當然也有一些銀行是沒有給出通知的。所以業主自己也要留意和向銀行查詢。業主委託律師樓準備贖契文件交由銀行簽署，確定業主已還清所有按揭貸款，並將之註冊到土地註冊處中，之後再向銀行索回樓契。這整個過程通常需要3至4個月，費用差不多是$2000-$3000之間。當這些流程都完成後，業主贖回樓契就需要自己好好保存因為一旦樓契不見或是有缺失是不能補領的，只能透過律師協助進行宣誓而取得副本。
1.無契樓可以承造按揭嗎?
無契樓一般上申請按揭是難關重重的。銀行在審批的過程會較嚴謹也把所有風險算進去。早年曾有訴訟人引用條例沒收被告的物業拍賣，但該物業為無契樓，銀行往往會視之為業權有瑕疵，不會承造按揭。
2. 聯權共有人可否轉為分權共有? 又有什麼壞處?
可以，通過律師樓以文書處理，將通知送達其他聯權共有人。聯權共有的買賣必須要由兩人簽署方為有效，如果在價錢或成交時間等有糾紛，或其中一人反口不願簽樓契，都會導致不能順利完成程序。
3. 長命契可以多於一人嗎?
可以，例如加入兒子的名字也可以，但如果涉及按揭，銀行就會要求重新造按揭契，因為業權持有人改變了。要先贖樓，轉名再按，再次計算壓力測試以及以新造按揭承按，惟可能會比現有的按揭息率為高。
2023年12月13日 · By 28 MORTGAGE. December 13, 2023. 按揭貸款一供就是最少20年，有時候不排除當供款的業主手上有一筆閑錢時會想要提前還清按揭貸款。 一方面想要解除貸款壓力，另一方面或許也想要節省部分按揭利息花費。 今天這篇文章就來討論一下關於按揭提早還款需要注意的地方。 按揭提早還款不可以不知道的細節. 什麼是罰息期？ 香港20間銀行罰息細則. 如何計算罰息期？ 按揭提早還款其他需要注意的地方. 按揭提早還款不可以不知道的細節. 按揭提早還款金額 – 提早還款分爲 「全數還款」及「部份還款」，因此借貸人需要決定要選哪一種還款方案及要還多少金額再向銀行提交申請。 如果是選擇要「全數還款」就是一次過清還所有的按揭金額；如果是部分還款則是看借貸要預先一部分的按揭。
2023年9月6日 · 資產按揭計算方法. 一般而言，月供佔入息比率都是常見評估借款人還款能力的方式，例如提供糧單、稅單等入息紀錄，而另外還有一種資產水平評估方式，審批要求比較高，最多批4成按揭，而如果是第2間物業或以上，則減1成按揭。 過去都有不少個案將父親已供完物業 (現契)套現，讓子女有首期買樓。 一般銀行都以資產淨值做審批基礎，即將持有資產總值減去負債的淨額。 以下都可以納入資產: 現金、外幣和定期存款（以面值計算）、股票、債券、基金（以估值計算）、物業（以估值一半計算），舉個例，如果單位值600萬，而按揭餘額是100萬，即計算的資產值就是300萬再減100萬元，即200萬元。 如果單位持有者有多於一位業主，就要計業權比例。
2023年11月6日 · 根據以往來跟我們咨詢的經驗，超過90%首次置業的準業主都以爲買樓只需要存夠首期，其實不然。沒錯，首期的數目是比較大的，不過依然還有除了首期以外的開銷也是需要準備。今天的文章讓28Mortgage爲您逐一解釋買樓所需要的花費，這樣您在準備置業時可以有一個正確的慨念并且可以好好籌備金錢。
