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平面圖、價單、景觀、規劃懶人包. 立刻訂閱我們的YouTube頻道，觀看最新揀樓影片分析! 政府全面撤辣後，發展商都密鑼緊鼓加快推盤。. 被視為重貨區之一的黃竹坑站上蓋，長實與港鐵合作的三期「BLUE COAST」，為上蓋規模最大的項目，分兩期共提供1,200個住宅 ...
- 香港黃竹坑香葉道11號
- BLUE COAST
- 3B期: 642個 3C期: 558個
- 452-1,267呎
特色1: 大廈元素呈中國風. 「瑧頤」位置真的有點遠，由「元朗警署」行過去也要十分八分鐘，而且拍攝當日撞正下雨天，真的有點狼狽。 但入到屋苑是加了一點分。 兩道由上而下的大木門、兩側是泳池配襯，有點中國風味道；打開大門後，眼前是七彩顏色牆身，原來是住戶信箱，採用了瓦片屋頂概念，當然這些都是門面功夫，交樓質素是否有相應水平才最重要。 特色2: 洗手間內置不少專利設計. 業主邀請我們參觀的單位，面積大約316呎，一房設計。 其實買新樓有一個地方好，就是交樓多數完善，不用大執已可入住。 洗手間黑廁，不太理想，但勝在都照顧用家需要。
- 項目背景
- 區內二手
- 項目特色
- 揀樓攻略
- 價單分析
- 付款辦法
- 預覽瑜一1a期(1及2座)平面圖
- 胡‧說樓市 X Roots按揭獨家優惠!
補地價創港鐵站上蓋新高
「瑜一」屬於何文田站上蓋二期，鄰近新地早前發展的豪宅「天鑄」，港鐵在2018年10月推出項目招標，當時共吸引了八個財團入標。項目補地價金額74.86億元，項目可建樓面63.9萬呎，相當於每呎11,709元，表面上打破了港鐵區上蓋地價新高，但這只僅為面價而已。因為當時港鐵的招標條款就列明就收取固定分紅25%，當時發展商能否取得標書，就取決於其支付的一筆入場價高低。因此，我們很難評估其實際地價多少。
毗鄰項目曾釀官司
值得一提，「瑜一」毗鄰為「何文田站一期」發展項目。項目可建樓面742,716呎，預計可建1,000個住宅單位。原於2016年12月推出招標時，由高銀金融主席潘蘇通、高銀金融以及華融金融聯手投得，分別各佔項目33.4%、50.1%及16.5%，未計及當時一筆過支付的入場費，單計補地價金額62.8億元，各佔地價20.9752億元、31.4628億元及10.362億元。
區內二手屋苑「天鑄」視乎景觀方向，800呎單位去年平均呎價25,000-26,000元之間；去到較優質單位造價40,000元過外。在常富街的「ONE HOMANTIN」則大約19,780元左右，現時400多呎單位的二手價，大約1,000萬元以下也有交易。以至「皓畋」平均價位大約19,400多元。「瑜一」的預計關鍵日期為2024年11月，相當於樓花期還有一年半左右，故區內二手價格也值得買家在入市時參考。
2. 景觀環境
「瑜一」共分三期推出，1A期「1及2座」、以及1C期「5座」均設於整個地盤的兩個單邊，其中「1C期」地盤會跟鷹君的「何文田站上蓋一期」住宅項目較貼近，要視乎鷹君的開則才知對「1C期」有沒有影響。不過，今次發展商先推出夾於中間的「1B期」，也就就是第三座，分開3A及3B座，僅得183個單位。
今次推出的「1B期」為三期中，提供伙數最少的一類。對發展商來說，可以用來測試市場水溫，同時也凝造出供應有限的矜貴效果。撇除16個特色單位，最細一房336呎，僅提供9個單位；兩房則佔多數，一共有114個單位，面積由459-576呎間，但實情會再細分兩房開廚、兩房梗廚及兩房連工人房及工人廁間隔，餘下還有三房一套連工人房及工人廁，面積由940-941呎，共有44個單位。
一房入場價787萬元
「瑜一」在2023年3月15日開出首張價單，首批推50個單位，扣除最高折扣額15%，即供平均呎價24,838元，大致跟附近「One Homantin」及「皓畋」的差距不算太遠。因為有提供一房單位，故入場價能壓至787萬元，低於1,000萬元可以進駐何文田站上蓋，表面上看似吸引，但實情「1B期」分層僅9個一房單位，故著眼點應放在兩房單位開價如何。
區內二手多蝕讓
現時區內兩房二手價入場價約1,000萬元左右，此二手價也蝕讓居多，故今次「瑜一」兩房入場價1,042萬元，似乎釋出了發展商希望以貼市開賣，以確保首批銷情的決心。因為開價過於進取只會換來滯銷的效果。但值得留意，千多萬元的兩房單位只限於低層「3B座2-5樓」單位，6樓以上已經全數過1,100萬元，故此在考慮入市與否時，也記住要跟二手市場作對比及參考。
今次發展商提供了三款付款辦法，包括「120天即供」、「360天付款辦法」及「建築期付款」，愈遲找清尾數，其折扣額會愈低，分別為15%、13.5%及12%。不過，選擇「建築期付款」買家可考慮在上會時選擇「按揭保險」外，亦可搭配發展商「80%備用一按」，但需留意，「80%備用一按」並沒有百分百保證，有可能最終不獲審批。另外，還要留意，發展商容許買家付費更改付款辦法，但只限由「360天付款辦法」或「建築期付款」轉為「120天即供」，但就不容許由「120天即供」轉至「360天付款辦法」或「建築期付款」。
事實上，若未能成功認購「1B期」，瑜一還設有「1A期」(1及2座)、以及「1C期」(5座)的單位。「1A期」共提供447個單位，而「1C期」共提供 214個單位。所以買家往後仍有其他期數可選擇。我們也搜集了1及2座、以及5座的圖則，讓準買家可以預覽及比較一下。
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三大要點勿忽略！ 【綠置居2024：3月28日起接受申請】資格、審查機制、申請10大FAQ! (持續更新) 「綠置居2023」將於2024年3月28日起接受申請，新屋苑方面，今期只會出售長沙灣「麗玥苑」，共提供2,359伙，將以市價五二折出售，首次不設百多呎的開放式戶型，《胡‧說樓市》將會密切為大家跟進最新消息。
1. 按保除近期放寬引起大眾關注外，還有一些隱形陷阱你要知！ 企圖將劏房合理化的屯門樓盤「菁雋」，劈價四成重推後，終吸引大批準買家上車，就連十優港姐麥明詩都有入市，樓盤近期開始交樓。 據市場消息指，截至九月尾，「菁雋」已成功租出26個單位，相當於全盤8%，其中最平開放式單位，月租低至六千元有交易，但竟然有伏？ 開放式回報有4厘. 低價出租的單位，分別有這個位於極低層31室，實用面積128呎，以及另一個位於極高層32室，實用面積132呎的單位。 兩個單位當日分別以174萬及223萬元買入，若以此計算，在未扣除管理費前，租金回報也高達3.2厘至4.1厘之間，回報甚是吸引。 「龍床盤」菁雋最新單位實景圖. 「龍床盤」菁雋最細單位廁所.
1. 【胡．說樓市﹗馬鞍山開放式單位有眼福，無耳福~】 Watch on. 一出電梯， 走進窄窄的走廊，位於馬鞍山新盤薈晴低層237呎的開放式單位，近一成樓面做了露台；行出露台，有聲有畫面，景緻尚算開揚，但行車聲同鐵路齊齊合奏…… 巴士噪音比鐵路噪音還厲害. 「最高嘈音來自巴士聲，反而鐵路聲不太高，這裡裝了隔聲片……隔聲片導致望出去不太清晰，有時望到頭都暈。 」詹SIR表示。 抬頭望望，上方設有吸音板，但可發揮多大效用呢? 詹SIR認為，有同無都一樣。 「迫人裝都是迫人嘥錢…..叫官員來親身睇下，有幾好效用就知」 全屋鋪磚及地板失分不少. 不過，全屋扣分扣得最多係鋪磚同地板部分，除左露台外瓦空，洗手間地磚亦出現崩花；客廳木板鬆到用腳輕輕按下，回彈感十足。
當香港人買新盤愈著重交樓質素，但有樓盤的交樓手工卻偏偏恍如時光倒流十幾年前。 驗樓單位遠展在大圍的新盤「珀玥」，得分更創出紀錄新低。 當日賣價超過兩萬元呎，創大圍區新高，但質素卻是新低。 只是一個227呎的蚊型單位，找到問題多不勝數，四大驚嚇畫面逐一捉！ 驚嚇1: 可移動的露台門鋼邊. 露台門框邊鋪有一條鋼邊，肉眼已見到一些鏽漬，感覺上容易刮到腳，但輕輕一揭竟可原條揭起。 不單如此，露台門鎖用最下價的鎖扣之外，露台圍欄邊也有鏽漬，顯然是施工時不小心彈了墨屎盪傷了圍欄，而露台地下也欠整潔。 驚嚇2: 地板頂底不包膠. 單位鋪砌的木紋磁磚，出現不少崩花凹陷外，地板與地腳線之間，出現一條又一條隙罅，跟地腳線頂部及底部欠唧膠有關，最擔心容易藏污塵。
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