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1. 立刻訂閱我們的YouTube頻道，觀看最新揀樓影片分析! 獲批預售樓花同意書足足接一年半，香港小輪及市建局合作發展、位於深水埗通州街280號的「映岸」才準備推出，這個由兩座樓26層的住宅組成，共提供262個單位，實用面積由261-573呎之間，提供由開放式至兩房連儲物室間隔，當中一房會再細分一房及一房連儲物室，兩房亦設純兩房及兩房連儲物室，佔全盤約80%。 由樓花變現樓推售，「映岸」錯過了樓市正式轉角前推售的時機，其後樓市轉角向下，來到今天政府全面撤辣，又是否合適的推盤時機? 本文目錄. 映岸資料. 映岸開價. 項目背景. 2013年納入需求主導重建計劃. 2018年推出招標. 表: 通州街及桂林街項目 (映岸) 香港小輪以10.292億元中標. 區內二手供應. 海柏匯. 南昌一號.
1. 立刻訂閱我們的YouTube頻道，觀看最新揀樓影片分析! 新盤推售步伐急速，政府全面撤辣後已連環開盤的恒基地產，繼續推出一些舊樓重建項目，這些不受預售樓花同意書規管的舊契樓，雖然發展商可按其意願隨時賣樓，但礙於地盤重建範圍有限，開則繼續以細單位主打，包括大角咀「利奧坊‧首隅」，項目共提供234個單位，有68%均為實用面積252-285呎的一房單位，預計關鍵日期為2025年6月10日，現市況下是否仍有吸引力? 本文目錄. 利奧坊．首隅資料. 利奧坊．首隅開價. 利奧坊．首隅鳥瞰規劃圖. 區內供應陸續有來. 利奧坊共分七期發展. 舊區民生配套不缺. 價單分析. 開價是否具吸引力? 付款辦法. 表: 發展商一按及二按. 表: 利奧坊‧首隅開價 (不選用發展商一按或二按)
Watch on. 立刻訂閱我們的YouTube頻道，觀看最新揀樓影片分析! 政府全面撤辣後，發展商都密鑼緊鼓加快推盤。 被視為重貨區之一的黃竹坑站上蓋，長實與港鐵合作的三期「BLUE COAST」，為上蓋規模最大的項目，分兩期共提供1,200個住宅單位。 首先推出3A期共642個單位，提供兩房至四房戶型，預計關鍵日期為2025年12月31日。 本來鐵路站上蓋、有商場落成等因素可成為推盤最大助力，奈何上蓋一期「晉環」高價開售頻爆撻訂、蝕讓，之後四期「海盈山」高價開售又無承接，令到這個補地價金額創出鐵路盤新高的三期，面對相當尷尬的處境。 本文目錄. BLUE COAST 資料. BLUE COAST 開價. BLUE COAST鳥瞰規劃、周邊二手呎價. 表: 黃竹坑站上蓋各期資料 (已開售)
Watch on. 立刻訂閱我們的YouTube頻道，觀看最新揀樓影片分析! 路勁及深圳控股合作發展的「凱和山」，位於掃管笏管翠路18號，毗鄰「星堤」、「NAPA」及「 恆大．珺瓏灣 」，提供693個單位，分層由四座組成，另設14間洋房及兩間複式別墅，由開放式至四房單位有提供，項目預計關鍵日期2024年6月30日，距離落成大約九個月時間，屬於樓花期較短的項目。 樓市轉角後，市區樓盤要減價速銷時，位置較偏遠的新盤想出貨就更加困難，因為無論其基本條件至外在因素也局限了其定位。 我們會用一文來剖析樓盤的各個需注意地方，並會就開則提供揀樓建議，以及分析其開價及付款辦法。 本文目錄. 凱和山資料. 凱和山開價. 掃管笏凱和山鳥瞰規劃圖. 項目背景. 投地價高區內40-80% 以二手價推售可能會蝕本.
- #Lyos提供戶型
- 項目背景
- 二手市場
- 胡．說評析
- 樓盤以南 *單位: 1A座gf室、2A座gf室
- 樓盤以東
- 樓盤以西及北
- 揀樓攻略
- 開放式單位
- 一房
分層單位
「#LYOS」，英文意思「Live Your Own Style」，地盤呈長直形，分層「1A及1B座」面向「洪福邨」、「1C座」則而向「洪志路」，前方為「石埗村」；「2A及2B座」則朝河道方向。樓盤也有提供一些特色單位，會較挨近南面地盤界線。
前庭花園戶
「#LYOS」的特色單位共有兩類，一類為數量只有58個的「前庭花園戶」，實情就是1座及2座的地下單位，最細由216-223呎開放式，合共18個單位；另設有22個281-290呎1房、以及18個437-483呎的2房。「前庭花園戶」佔全盤約17%。
花園複式戶
另外，「#LYOS」也有51個「花園複式戶」，並命名為「層層叠趣」，單位提供地下花園、1樓平台及天台，面積由778至806呎，全部均為三房一套設計，樓層高度3.5米。發展商表示這類「花園複式戶」會以招標形式推出。
2017年成功換地及補地價
「#LYOS」位於「洪元路及洪志路」交界，毗鄰公屋「洪福邨」，在規劃大綱中劃為「R(B)3」用途，長實把多幅合共7.91萬呎的農地，跟政府商討原址換地，地盤面積增加至11萬呎，並補地價4.32億元，以整幅用地的可建樓面13.9萬呎計算，每呎補地價3,112元。
長實對上一個項目為「尚城」
長實在洪水橋發展也有一定經驗。同系對上一個項目應數到位於「大道村」附近的「尚城」。長實在2005年時以8.8億元向中信泰富購入持有地皮的公司，及後成功以4.26億元補地價，每呎地價僅804元，其後發展為8座734個住宅單位，包括697個分層單位、以及37幢洋房項目。另外在「#LYOS」附近的「瑞豐華庭」也是長實在1999年的出品。
泉薈
前身為「以利亞之家」，位於洪元路88號的「泉薈」，由新地發展。當年新地成功以1.4億元補地價，相當於每呎地價1,285元把項目改劃為住宅，發展為兩座物業，合共提供173個住宅單位，最細單位由459呎的兩房起步。現時入場價位約615萬元，平均呎價約12,260元。
溱林
其後新世界分別推出「溱林」及「蔚林」。兩幅地均由新世界發展，分別在2007年及2011年批出補地價4.92億及2.4億元，每呎地價分別2,050元及3,000元呎。其中「溱林」在2013年率先推售，為一手新例後的第三個新盤，樓盤由11座組成，合共提供236個單位，當時首批開50個單位，折算平均呎價9058元。截至2020年10月止，樓盤入場價位約750萬元，屋苑平均呎價則為13,800元。
3: 環境轉變與景觀隱憂
因此，現時看似充滿鄉郊感覺的洪水橋，未來人口會不斷膨脹。即使撇除了日後由「洪水橋站」延伸出來改劃，單計「#LYOS」附近的用地，實情也有不同程度的轉變，除了有更多人口遷入外，也對「#LYOS」的景觀產生隱憂，尤其樓盤以南。
設房協地盤
「#LYOS」以南有一幅佔地200,860呎，現時被劃為「R(A)2」及「R(A)3」的用地，已被規劃作公營房屋發展公屋以及居屋。兩幅地合共會興建六座物業，其中一座為純住宅，而餘下五座則為綜合用途，提供大約2,600個單位，包括900個出租公屋、以及1,700個居屋單位。樓層介乎28-40層高，首批安置的住戶預計在2024-2025年入住，其中項目的「第2座」及「第6座」會跟「#LYOS」的南面地盤邊界相近，南面景觀會全削外，也會令區內增加額外人口。
泛海集團持有用地
向南面一直推進，房協公營房屋用地下方，設有一幅「政府、機構及社區」用地，會興建垃圾收集站、以及政府聯用大樓，繼續向南推進的「田心路」，就是泛海持有的用地。這幅地的實際位置在「雅珊園」右手邊，介乎「田心路」、「洪元路」、「洪堤路」及「洪安里」交界。地盤面積約104,000呎，最高可建樓面約521,000呎，當中90%為住宅項目，而10%則會設計為臨時商舖，泛海在2020年10月接納了政府批出的補地價金額21.287億元，以每呎地價4,086元成功補價。發展商表示會在明年第二季至第三季推售，會興建5座12層高住宅，提供1,000個住宅單位，當中逾半為400呎兩房單位。
過渡性房屋用地
在泛海持有的用地跟泉薈之間，這裡有一小撮用地，實際位置在「洪元路」近「洪福邨」，也就是在私樓「泉薈」的背面，面積大約只有57,470呎的政府土地，則會劃作「過渡性房屋」發展，預計興建兩幢樓高4層高的住宅，已批予「仁愛堂」營運，預計提供404個單位，容納756人，工程在2022年第二季展開，預計在2023年第二季完工，初步估計會營運五年。
所以雖然以方位計，向南屬於最優質，但「#LYOS」南面景觀卻相對輸蝕；預計日後有較多發展項目積壓在樓盤前方；樓盤以東就是公屋「洪福邨」。「洪福邨」為9幢樓高16-24層的住宅大樓組，所以也不要預計「#LYOS」的東面可望什麼景，主要都以公屋為鄰。不過，鄰近公屋的好處是，屋苑有較充足的民生配套。屋邨內的「洪福商場」設有超市、麥當勞、餐廳等，可大致滿足日常生活所需。
相比之下，若不介意樓盤的方位，則可以選擇「#LYOS」以西，望向洪水橋河邊及單車徑的單位，現時均為較低密度的發展；又或者向北面都會望到「石埗村」，均屬幾層高的村屋項目，長遠景觀較有保障。根據規劃大綱，在河岸毗鄰西北面有兩幅GIC用地，一幅初步擬預留作體育場、而一幅則預留作學校用途，故這個方位的景觀相對有保障，會成為選擇內園的另一選擇。
分層屬於高密度設計
「#LYOS」由分層住宅及複式單位所組成，複式單位置於地盤以南，毗鄰貼近未來在建公屋地盤；分層單位則置於地盤西面。分層住宅外望像是一座合共58個單位組成，但實情內裡分「1座」及「2座」。「1座」會再細分「1A座」、「1B座」、「1C座」；「2座」則細分「2A座」及「2B座」。雖然連在一起，每座並不互通的。
物業不設露台及工作台
值得留意，今次「#LYOS」全不設露台及工作平台，表面上會令內櫳可用性提高，但因工作平台特色可作晾曬之用，故在沒有工作平台的前提下，可能極需依賴「洗衣乾衣機」才可以。翻查「#LYOS」的樓書，樓盤會隨屋附送「惠而浦WFC175430」型號的「洗衣乾衣機」，最高可以洗衣7公斤，乾衣則為5公斤。
#LYOS間隔較單一
撇除特色單位，今次「#LYOS」分層提供了少量開放式單位外，餘下均為一房及兩房。樓高五層的「#LYOS」高中低層的景觀沒有太大分野。而開則上也不算太複雜，尤其開放式及一房的內櫳可比性不算很大，故建議準買家真的決定選購時，可按方位作為排序。
選細不選大
開放式單位共由14柱單位提供，合共有56個單位，面積由最細202呎至最高209呎，單位接近一眼望穿，入屋經過玄關，旁邊設有洗手間。開放式單位洗手間全屬黑廁類，直入就是客飯廳的主體面積。一反平時開放式廚房貼近洗手間牆身，這裡佔據了客廳一大幅牆身。由於開放式單位的面數大細，僅跟攤分公用面積多寡有關，故應盡量「選細不選大」，避免買入多餘面積。
以方位及總價排次序
由於間隔條件接近均等，故揀樓時應該由方位入手，先剔走自己未必鐘情的方位，然後按自己可負擔的價格排序。若遇上同方位單位，則要看看其面積面數大小，並選取面積面數較細的單位；但同方位、面積面數又相同，則以總價較低者為揀樓目標。
選細不選大
一房由22柱單位提供，分層單位共有88個，面積由最細的279呎至最大的292呎，大細差幅只有18呎。一房單位開則很相近，入門口經過小玄關後，旁邊為洗手間，清一色均屬黑廁設計，之後直入就是客飯廳連開放式廚房。大細單位之間在開則上究竟有沒有分別。我們按平面圖量度，最大分別在於292呎的一房單位，洗手間及玄關位置均大了四呎，至於房間及客飯廳主體面積則分別67呎及108呎，面積均等。故在這前提下，純粹看間隔，應該「選細不選大」。
一半一房望內園，向西單位列為尾選
純粹按景觀及方位劃分，望向不同方位的單位，也應該採取「揀細不揀大」的策略。但因一房單位中，有一半均扭向內園，建議可以把向西的單位，包括「1A座C室、1B座H室、1B座J室」放在較尾不作考慮，而優先考慮向東及南的單位，包括「1C座B室、1C座F室、2B座K室、1B座K室」。
1. 短短一條「筲箕灣道」，充斥不少如「ONE EIGHTY」般的地盤。 但礙於地盤所限，不是發展為蚊型貨色，就是伙數極少的樓盤。 就如由裕泰興收購百分百業權的「筲箕灣道363-367號」，坐落在愛秩序街遊樂場對面，地盤面積僅得2,699呎的項目，按照規劃作「住宅 (甲類)2」的地積比率八倍重建住宅，最高可建樓面僅得21,592呎，未來會重建為20個單位。 附近規模最大，要數到「筲箕灣道114號」，只因這個9,100呎大的地盤，早前就傳被「凱施麵包店相關人士以8,800萬元買入，可重建樓面72,800呎，且有條件連同毗鄰「筲箕灣道112號」合併更大地盤發展。
Watch on. 立刻訂閱我們的YouTube頻道，觀看最新揀樓影片分析! 被視為毗鄰火炭站的大型住宅項目，由中洲置業持有的火炭「星凱．堤岸」，項目預計關鍵日期2022年12月31日，改為2023年3月31日，樓花期約有18個月。 全盤共由四座物業組成，合共提供1,335個住宅單位，戶型設有開放式至四房單位。 除了地盤本身四面環樓外，經歷恒大事件後，大家也對中資財團頗有戒心，銀行是否會承造「樓花按揭」呢? 我們都向銀行查詢過。 選購這個樓盤還有什麼要注意呢? 我們會為大家拆解當中陷阱！ 如果對於 一手樓 或 二手樓 的置業流程、或按揭安排等事宜有任何疑問，我們團隊早前已製作了一系列的懶人包，可按橙色字快速跳往。
