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今年初,黃埔花園第四期管理公司準備制定2023年預算案,向業主發出了一張通告,管理公司表示,因為管理費的「維修基金」繳付去年工程費後,結餘跌至只有53萬元,擔心沒辦法應付未來維修費,需要向業主集資。
- 紅磡德民街、德安街、德豐街及紅磡道等
- 10期88座
- 1985年至1991年
- 和記黃埔旗下,景善美地產有限公司
- 樓宇買賣律師樓市佔率、價錢
- 律師處理物業合約、按揭流程
- 選擇律師樓上如何自保?
- 涉事律師樓事件簿
- 胡‧說樓市 X Roots按揭獨家優惠!
相比於代理佣金,買賣二手樓各支付1%的佣金,買賣物業的律師費相對地低。以一般中小型住宅物業,大約6,000元以內已有全包服務,可以協助簽買正式買賣合約、查契、代繳印花稅、查閱按揭契、及簽署轉讓契約等文件,當然視乎物業價格、以及物業成交的複雜度,價格可能會再上調,但總計來說,仍然比起代理佣金相宜。雖然如此,但律師行競爭仍然激烈。 一手市場的律師行多數由發展商指派,會同時代表買賣雙方;二手市場則往往買賣雙方會有各自的代表律師,而合約則由買方律師負責登記。在一手市場上,在2020年承辦合約總值超過100億元的律師行有4家,市佔率40.6%,排首位為「的近律師行」、其次為「孖士打律師行」、第三位為「高李葉律師行」,而第四位則為「王潘律師行」。至於二手市場方面,2020年承辦合約總值超過100億元的律...
流程1: 選擇On List律師樓
由於買賣雙方簽定合約過程後,買家尋找銀行審批按揭,批出的按揭貸款會保留在律師行內,所以銀行只會接受一些評級良好的律師行加入「指定名單」,也就是我們俗稱的「On list」,而律師樓是否「On list」,會參考律師樓在律師公會的操守紀錄、以及律師樓所購入的「專業法律賠償保險」而定。但對買家最大影響,如果我們採用的律師樓,並不是銀行「On List」的律師樓,買家可能需要委託兩名律師,分別處理「樓契」及「按揭契」變相這裡會衍生兩筆律師費,一概也要由買方支付。因此這一點,會成為準買家採用部份律師樓的考慮因素之一。
流程2:「授信文件」為批出貸款最後步驟
在一般買賣流程中,律師會向原業主申請按揭的銀行,索取其按揭契查看看有沒有問題;若沒有問題,律師會要求買家簽署由銀行準備好的信件(offer letter),並授權律師代表買家去取得銀行取貸款。銀行在收到買家簽署好的文件後,認為沒有問題,便會發出「授信文件」(facility letter),之後便會把按揭貸款,轉帳入律師樓的獨立戶口內。 至於今次捲入「套丁」風波的「王潘律師行」被部份銀行停賽,買家是否要轉律師行,關鍵則視乎律師行能否協助完成交易。部份銀行表示,如果未發出「授信文件」的交易,會要求買家再聆找律師行進行交易;但若已發出「授信文件」則會按原計劃進行交易,但該律貸款會繞過「王潘律師行」直接轉至對方的律師樓。
流程3: 貸款存放入律師樓後的去向
準買家最擔心的是,是當資金存放入律師行戶口內,這一筆資金又何去何從呢? 一般程序,當律師行接收了銀行轉帳後,律師會在正式成交當日,把款項透過支票轉給原業主律師樓,理應問題不大。但由於部份銀行會在成交前早幾天,已把資金存入律師樓戶口內,變相由律師行接受款項直至正式成交日,中間會出現幾天真空期 也造就了早前有律師行涉嫌挪用客戶資金,又或者律師樓職員夾帶私逃,不單無法完成交易,買家及銀行都會蒙受損失。所以今次銀行處理方法,針對已發出「授信文件」的按揭申請,它們會直接跨過「王潘律師行」,以本票方式交予賣方銀行,以防止上次問題重轁覆轍。
事實上,錢銀交收,除了按揭批出的貸款外,很多時我們跟業主簽訂臨約後,也會把訂金存放於律師戶口內,就是以防直接把訂金交給業主,避免因假業主而構成訂金損失,但經過這一役後,我們又應該怎樣處理? 事實上,現時律師進行的訂金託管有以下兩種模式:
黃馮律師行
黃馮律師行因涉嫌違反了《律師帳目規則》、以及公司有前文員不誠實挪用客戶款項,被香港律師會在2020年12月底接管,導致其業務即時結束,當中所有戶口及客戶資金被凍結。由於該律師行處理不少關於樓宇按揭的買賣,令不少買家已批出的按揭貸款款項,及託管在律師樓的訂金;業主售樓後的款項、或因加按而獲取取的貸款款項,一律被凍結,不單令買賣未完夠完成,就連銀行也因此蒙受了損失。 因受影響客戶要取回託管於律師行的資金,需要經過冗長法律程序,包括由接管的中介人核實由客戶款項,並向法庭申請授權解凍,因此難以在短時間內取回資金。若律師行本身帳戶沒有足夠資金,隨時也無法獲足額退款。針對今次「黃馮律師行」事件,稅務局表示若納稅人未能在限期前繳交印花稅,可向署方申請減免逾期罰款;若短期內需籌備資金支付印花稅苦主,也可向署方申請分期繳付。
王潘律師行
正當市場認為「黃馮律師行」僅為個別事件之時,另一間律師行「王潘律師行」也爆出事故,其創辦人創辦人王光榮及總經理王德信,因為被廉政公署以涉嫌「套丁」被捕。陸續有銀行表示,暫停該律師行按揭交易。我們《胡.說樓市》也收到多名業主求助,其中在2019年購入青衣遠期樓花「明翹匯」的陳先生(假名),原本準備在2021年尾申請按揭,明年收樓,正也是委託了「王潘律師行」。 「很快便想:『應該怎麼辦?』當時打有聯絡代理,他表示有向律師行查證,回覆沒有太大影響,律師樓運作不受影響,只屬調查而已,安撫買家不用擔心;但我內心卻想,這個負面消息不細,甚至對比黃馮律師行只是一名員工有問題,但這次卻涉及關鍵人士出問題,我覺得不能夠輕率。」陳先生最終選擇轉投其他律師樓,卻要額外支付律師費。
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1. 內房中冶集團發展的「逸璟.龍灣」延遲一年落成,終在兩個月前陸續交樓予業主,惜驗樓得分之低,令當日選擇等待交樓、而沒有接受賠償方案的小業主感到可惜外,近日再有業主向我們反映,發展商執修進度緩慢,售後服務態度惡劣。 我們決定聯同驗樓師詹濟南突擊複檢這個樓盤。 如果有興趣看 「逸璟.龍灣」 首次驗樓的低迷表現,可以按橙色快速鍵直接跳往。 至於想了解 一手樓購買流程 、 二手樓購買流程 、或其他 按揭事宜,也可按下方的快速鍵直接跳往。 如果認為我們的資訊有用,也記得讚好及追蹤我們的 Facebook專頁 、及 訂閱YouTube頻道 哦! 延伸閱讀:【逸璟.龍灣驗樓】遲一年收樓都出事! 盤點交樓六大奇景!
首張價單分析 開放式入場價$184.2萬 其中入場的206呎開放式單位,折實價為$184.2萬,呎價$8,942,在現市況中要突圍,除了從價格著手外,似乎也別無他法。
新盤攻略. 1. 今早《胡‧說樓市》收到消息指,「柏傲莊III」有可能拆掉重建。 最新我們收到新世界確認,基於發現第1座及第8座牆身底座混凝土於強度測試中未達獲批設計的要求,並於7月6 日主動向港鐵及屋宇署通報,新世界決定主動拆卸重建,並向公眾交代事件。 🤓突發!柏傲莊III拆樓重建😨真係同沉降有關? 真相究竟係點?|大圍站上蓋|Pavilia Farm|新世界|胡‧說樓市. Watch on. 第1及8座混凝土檢測未達要求. 新世界回覆指,公司同時責成承建商徹查事件成因,是否涉及相關工程的人為疏忽或監督責任等,並即時撤換相關工程的監督團隊。
因為究竟怎樣才算凶宅呢? 有些人會按「死亡地點」來劃分、有些會用「死者死法」來判斷。 舉例,如果一名人身體僵直、腐爛、有屍班或身首異處等,固然可以斷定為死亡;又或者死者在家中服毒,救護員到家時已發現沒有生還跡象,也就等於死亡。 「死亡地點」 如果傷者在家中跌傷,送院時清醒,但最終在送院或在醫院死亡? 可能有人認為這是自然死亡,未必算凶宅看待;但同一情況,若傷者自行服毒自殺、或被人用利器刺傷謀殺,送院時仍清醒,但最終在送院或在醫院死亡,在這情況下又是否凶宅呢? 也有一些情況是如單位屬於跳樓個案,究竟是起跳點為凶宅、抑或下墜點為之凶宅? 還是兩個地方也會視為凶宅呢? 「死者死法」 有人認為可用「死者死法」來判斷。