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今年初，黃埔花園第四期管理公司準備制定2023年預算案，向業主發出了一張通告，管理公司表示，因為管理費的「維修基金」繳付去年工程費後，結餘跌至只有53萬元，擔心沒辦法應付未來維修費，需要向業主集資。
- 紅磡德民街、德安街、德豐街及紅磡道等
- 10期88座
- 1985年至1991年
- 和記黃埔旗下，景善美地產有限公司
- 樓宇買賣律師樓市佔率、價錢
- 律師處理物業合約、按揭流程
- 選擇律師樓上如何自保?
- 涉事律師樓事件簿
- 胡‧說樓市 X Roots按揭獨家優惠!
相比於代理佣金，買賣二手樓各支付1%的佣金，買賣物業的律師費相對地低。以一般中小型住宅物業，大約6,000元以內已有全包服務，可以協助簽買正式買賣合約、查契、代繳印花稅、查閱按揭契、及簽署轉讓契約等文件，當然視乎物業價格、以及物業成交的複雜度，價格可能會再上調，但總計來說，仍然比起代理佣金相宜。雖然如此，但律師行競爭仍然激烈。 一手市場的律師行多數由發展商指派，會同時代表買賣雙方；二手市場則往往買賣雙方會有各自的代表律師，而合約則由買方律師負責登記。在一手市場上，在2020年承辦合約總值超過100億元的律師行有4家，市佔率40.6%，排首位為「的近律師行」、其次為「孖士打律師行」、第三位為「高李葉律師行」，而第四位則為「王潘律師行」。至於二手市場方面，2020年承辦合約總值超過100億元的律...
流程1: 選擇On List律師樓
由於買賣雙方簽定合約過程後，買家尋找銀行審批按揭，批出的按揭貸款會保留在律師行內，所以銀行只會接受一些評級良好的律師行加入「指定名單」，也就是我們俗稱的「On list」，而律師樓是否「On list」，會參考律師樓在律師公會的操守紀錄、以及律師樓所購入的「專業法律賠償保險」而定。但對買家最大影響，如果我們採用的律師樓，並不是銀行「On List」的律師樓，買家可能需要委託兩名律師，分別處理「樓契」及「按揭契」變相這裡會衍生兩筆律師費，一概也要由買方支付。因此這一點，會成為準買家採用部份律師樓的考慮因素之一。
流程2:「授信文件」為批出貸款最後步驟
在一般買賣流程中，律師會向原業主申請按揭的銀行，索取其按揭契查看看有沒有問題；若沒有問題，律師會要求買家簽署由銀行準備好的信件(offer letter)，並授權律師代表買家去取得銀行取貸款。銀行在收到買家簽署好的文件後，認為沒有問題，便會發出「授信文件」(facility letter)，之後便會把按揭貸款，轉帳入律師樓的獨立戶口內。 至於今次捲入「套丁」風波的「王潘律師行」被部份銀行停賽，買家是否要轉律師行，關鍵則視乎律師行能否協助完成交易。部份銀行表示，如果未發出「授信文件」的交易，會要求買家再聆找律師行進行交易；但若已發出「授信文件」則會按原計劃進行交易，但該律貸款會繞過「王潘律師行」直接轉至對方的律師樓。
流程3: 貸款存放入律師樓後的去向
準買家最擔心的是，是當資金存放入律師行戶口內，這一筆資金又何去何從呢? 一般程序，當律師行接收了銀行轉帳後，律師會在正式成交當日，把款項透過支票轉給原業主律師樓，理應問題不大。但由於部份銀行會在成交前早幾天，已把資金存入律師樓戶口內，變相由律師行接受款項直至正式成交日，中間會出現幾天真空期 也造就了早前有律師行涉嫌挪用客戶資金，又或者律師樓職員夾帶私逃，不單無法完成交易，買家及銀行都會蒙受損失。所以今次銀行處理方法，針對已發出「授信文件」的按揭申請，它們會直接跨過「王潘律師行」，以本票方式交予賣方銀行，以防止上次問題重轁覆轍。
事實上，錢銀交收，除了按揭批出的貸款外，很多時我們跟業主簽訂臨約後，也會把訂金存放於律師戶口內，就是以防直接把訂金交給業主，避免因假業主而構成訂金損失，但經過這一役後，我們又應該怎樣處理? 事實上，現時律師進行的訂金託管有以下兩種模式:
黃馮律師行
黃馮律師行因涉嫌違反了《律師帳目規則》、以及公司有前文員不誠實挪用客戶款項，被香港律師會在2020年12月底接管，導致其業務即時結束，當中所有戶口及客戶資金被凍結。由於該律師行處理不少關於樓宇按揭的買賣，令不少買家已批出的按揭貸款款項，及託管在律師樓的訂金；業主售樓後的款項、或因加按而獲取取的貸款款項，一律被凍結，不單令買賣未完夠完成，就連銀行也因此蒙受了損失。 因受影響客戶要取回託管於律師行的資金，需要經過冗長法律程序，包括由接管的中介人核實由客戶款項，並向法庭申請授權解凍，因此難以在短時間內取回資金。若律師行本身帳戶沒有足夠資金，隨時也無法獲足額退款。針對今次「黃馮律師行」事件，稅務局表示若納稅人未能在限期前繳交印花稅，可向署方申請減免逾期罰款；若短期內需籌備資金支付印花稅苦主，也可向署方申請分期繳付。
王潘律師行
正當市場認為「黃馮律師行」僅為個別事件之時，另一間律師行「王潘律師行」也爆出事故，其創辦人創辦人王光榮及總經理王德信，因為被廉政公署以涉嫌「套丁」被捕。陸續有銀行表示，暫停該律師行按揭交易。我們《胡．說樓市》也收到多名業主求助，其中在2019年購入青衣遠期樓花「明翹匯」的陳先生(假名)，原本準備在2021年尾申請按揭，明年收樓，正也是委託了「王潘律師行」。 「很快便想：『應該怎麼辦?』當時打有聯絡代理，他表示有向律師行查證，回覆沒有太大影響，律師樓運作不受影響，只屬調查而已，安撫買家不用擔心；但我內心卻想，這個負面消息不細，甚至對比黃馮律師行只是一名員工有問題，但這次卻涉及關鍵人士出問題，我覺得不能夠輕率。」陳先生最終選擇轉投其他律師樓，卻要額外支付律師費。
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1. 內房中冶集團發展的「逸璟．龍灣」延遲一年落成，終在兩個月前陸續交樓予業主，惜驗樓得分之低，令當日選擇等待交樓、而沒有接受賠償方案的小業主感到可惜外，近日再有業主向我們反映，發展商執修進度緩慢，售後服務態度惡劣。 我們決定聯同驗樓師詹濟南突擊複檢這個樓盤。 如果有興趣看 「逸璟．龍灣」 首次驗樓的低迷表現，可以按橙色快速鍵直接跳往。 至於想了解 一手樓購買流程 、 二手樓購買流程 、或其他 按揭事宜，也可按下方的快速鍵直接跳往。 如果認為我們的資訊有用，也記得讚好及追蹤我們的 Facebook專頁 、及 訂閱YouTube頻道 哦! 延伸閱讀：【逸璟．龍灣驗樓】遲一年收樓都出事！ 盤點交樓六大奇景！
首張價單分析 開放式入場價$184.2萬 其中入場的206呎開放式單位，折實價為$184.2萬，呎價$8,942，在現市況中要突圍，除了從價格著手外，似乎也別無他法。
新盤攻略. 1. 今早《胡‧說樓市》收到消息指，「柏傲莊III」有可能拆掉重建。 最新我們收到新世界確認，基於發現第1座及第8座牆身底座混凝土於強度測試中未達獲批設計的要求，並於7月6 日主動向港鐵及屋宇署通報，新世界決定主動拆卸重建，並向公眾交代事件。 🤓突發!柏傲莊III拆樓重建😨真係同沉降有關? 真相究竟係點?｜大圍站上蓋｜Pavilia Farm｜新世界｜胡‧說樓市. Watch on. 第1及8座混凝土檢測未達要求. 新世界回覆指，公司同時責成承建商徹查事件成因，是否涉及相關工程的人為疏忽或監督責任等，並即時撤換相關工程的監督團隊。
因為究竟怎樣才算凶宅呢? 有些人會按「死亡地點」來劃分、有些會用「死者死法」來判斷。 舉例，如果一名人身體僵直、腐爛、有屍班或身首異處等，固然可以斷定為死亡；又或者死者在家中服毒，救護員到家時已發現沒有生還跡象，也就等於死亡。 「死亡地點」 如果傷者在家中跌傷，送院時清醒，但最終在送院或在醫院死亡? 可能有人認為這是自然死亡，未必算凶宅看待；但同一情況，若傷者自行服毒自殺、或被人用利器刺傷謀殺，送院時仍清醒，但最終在送院或在醫院死亡，在這情況下又是否凶宅呢? 也有一些情況是如單位屬於跳樓個案，究竟是起跳點為凶宅、抑或下墜點為之凶宅? 還是兩個地方也會視為凶宅呢? 「死者死法」 有人認為可用「死者死法」來判斷。
