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一個16樓F室、實用面積551呎的兩房連儲物室，如果採用100天招標合約價2,440萬元，呎價高達44,294元；但實情扣減回贈金額、以及全部枱底交易佣金，樓價跌至1,081.5萬元，呎價僅19,628元。
今日回看，如此樓價當然匪夷所思，因為抽出其中一層樓層給銀行作估價，就發現沒有一個單位是估得足當日的買入價，平均跌幅介乎12%-22%不等。 最誇張是這個P室、實用面積384呎的兩房單位，當時買家以1,040.83萬元買入，但今日銀行的估值回落至810萬元 ...
特別是類近呎數、類近低層，如果回到2022年9月本港銀行未加息之前，成交價閒閒地也要575萬元。當時有低息1.5厘誘因，但卻要捱貴價，不單首期、貸款額高一截，連帶供樓支出也較今天高12%。何以當時人人追入市，反而今天樓價跌至此水平，卻無人問津呢?
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新批出按保
究竟現在的高成數按揭申請算多與少? 今年首兩個月，香港按揭證券公司批出的按保宗數有上升。二月份，按證公司批出的按保金額，按月便增加了45%至258億元，創出8個月新高；而期內新批出的宗數亦增加52%至4,759宗，同樣創出9個月的高位。
新取用按保
當然，你可以說這個數字只反映按揭證券公司批出按保，準買家最終未必會提取，但其實都有數字反映，二月份新取提的按保貸款，按月回升21%至72億元，涉及1,261宗，比起一月份高出24%。
高成數按揭佔整體
上屆特首林鄭月娥、及財爺波叔均先後放寬了按保後，上車客可用較低首期買樓置業，但實情也製造高槓桿效應，若樓市轉升為跌時，這一群買家會面對最沉重的壓力。數字反映，取用高成數按揭佔整體取用按揭的宗數，近年比例愈趨向上。由2018年全年按保申請8,355宗，僅佔整體宗數少於10%，反覆上升至2019年的10%，之後去到2020年後一律貼近30%界線。
入市與否，當然各人有不同盤算，因為大家對後市也有不同看法，以至你打算持有物業的時間長短、入市價位等，亦影響是否在現階段入市的決定，所以很難一概而論。只是如果大家有意放眼高成數按揭，有些申請程序及細節就要留意。之後很多谷友都反覆向我們查詢，可以在這裡一次過解答。
自《胡‧說樓市》專頁開通以來，我們不時收到谷友來訊查詢不同置業疑難，當中按揭是最常遇見的問題。有見及此，我們連同網上一站式樓按比較平台「ROOTS上會」找來獨家按揭優惠！《胡‧說樓市》谷友將尊享AI按揭評估，輸入所須資料後，可得悉自己的可負擔樓價，提升上會機率，而透過指定連結成功申請按揭，包括新盤、二手樓、村屋、新居屋、綠置居等，都有機會獲取最高$7,000的禮券獎賞，無論新按揭申請、轉按、加按都適用！ 申請與領獎詳情，請按以下連結跳往：
銀行估值 VS 樓價走勢 銀行估值跌得深過樓價跌幅，其意義在於當準買家滿以為成功趁低吸納，但實情其購入價卻未獲銀行承認。假如果銀行估價為實際市價，這反映價格有可能仍要尋底。同時，如果已經購入了物業的買家，在承造按揭時也要有心理準備。
金管局總裁余偉文今日坦言，雖然目前樓價輕微下調，但二手市場成交持續活躍，暫時未見樓市出現周期性轉變，亦相信港息仍有下調空間。余偉文今日出席立法會會議時表示，預計未來兩周本港銀行體系結餘將上升至950億元，相信港息仍有下調空間。
