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政府今日公布長策會的《周年進度報告》，受林鄭月娥調整公私營房屋供應比例至七三比所影響，年均私樓供應預測由去年的13,500伙，進一步下調至12,900伙，再創新低，相對2017年估算的18,000伙，減幅更為誇張。 大家可能會問，究竟長策會的一份報告有多重要？ 其實每年政府在計算推出多少土地供應時，就是依賴這份報告每年更新的估算作目標，通常在年尾完成更新後，會主導了下個財政年度的推地量。 長策會年均私樓供應目標幾多？ 而一年一度更新的「需求預算」，會對下年度政府推地量有一定指標作用，所以政府用什麼準則去推算需求，實在值得我們逐點拆解。 內地及海外生來港讀書時，因大學未能提供足夠宿舍而產生的溢出效應，就是住屋需求的一部份；但除此之外，更大部份就是來自本港的內部的置業需求，而產生的「住戶增長」。
1. 政府經常說覓地難，要壓縮未來供地量，最直接方法就是壓縮市場需求，但如何將需求預算合理地壓縮？ 每年長策會更新的「需求預算」報告是關鍵之一。 長策會需求預測由多項因素組成. 如果報告說，社會對住屋需求減少，政府也不必大費用章推出更多土地，反之亦然。 去年因林鄭月娥扭轉公營房屋及私樓房屋比例，私樓供應一下子大幅下調至13,500個，遠較以前18,000個單位，大幅少了25%，結果在本年度政府賣地計劃中，政府也減少私樓推地量。 而在剛公布的長策會《周年進度報告》中，私樓供應目標更進一步壓縮至每年12,900個，政府來年度很有可能再減私樓推地量，但長策會的需求預算統計手法是否可靠，我們昨天已探討一二，事實上除「住戶淨增長」的預測外，「內地及海外生住宿需要」亦值得我們深思。
新盤攻略, 最新消息. 1. 由小型投資者林氏家族發展、在筲箕灣道180號的「ONE EIGHTY」就是類近貨色。 從發展商角度，當日收購地價1.59億元，以地盤可建樓面約萬五呎計，地價只是10,400元。 如果參考同區附近開售的新盤，如麗新及市建局發展的「逸瑆」，平均呎價23,000，只要按這個樓盤推售，售價較地價翻了120%，發展商仍是大賺特賺。 細價樓是跌市高危 ? 細價樓常被形容為跌市高危，背後理據有兩個。 一、就是市況回調時，若發展商以平價推盤，小市民財政實力理應可負擔面積較大的單位，細單位自然無人吼，頓時成為賣剩蔗。 二、就是細價樓買家的預算往往有限，一旦經濟回調造成失業供不起，就需要劈價賣樓。 然而，最終會否發生，是基於發展商會否平價賣樓、以及經濟差到市民要斷供的假設。
1. 上星期，有谷友留言問，林鄭月娥指香港「供樓負擔比率」達70%，究竟銀行否會批按揭? 在此有兩點想提出。 第一，林鄭引述的「供樓負擔比率」，是否真的反映香港實況? 「中小住宅單位」作「樓價」基礎 ? 過去政府統計處公布「供樓負擔比率」，在計算供樓方面，均引用差估署「中小住宅單位」作「樓價」基礎。 所謂「中小型住宅」，實際是指實用45平方米單位，並按差估署「A及B」類單位價格推算出來。 以最新數字反映，現時一層「中小型住宅」樓價為702萬。 一層702萬的「中小型單位」，究竟「每月供款」又是多少? 這裡政府做了一點點假設。 政府假設買家承造七成按揭、供款年期二十年，結合現時銀行最新息率作供款計算。 歸納銀行最低息率2.375厘，我們可推算出一層「中小型單位」，現時月供約為25,741元。
1 個月前. 按揭教學, 置業冷知識. 1. 😣買樓連環不幸事件😣簽約後撞正業主隱藏債務兼破產，$46萬訂金凍過水🥶｜All monies按揭契陷阱｜二手樓｜胡‧說樓市. Watch on. 立刻訂閱我們的YouTube頻道，觀看最新揀樓影片分析! 買賣過程中，遇著銀行對數有出入，原來分 ...
最新消息, 樓市拆局. 1. 新一份施政報告出爐，對私樓影響最深遠，就要由「公私營比例」調整開始講起，皆因林鄭月娥推翻「長策會」幾年前定下共識，決定調撥更多土地作公營房屋發展，未來政府開拓新增土地，七成用於公營房屋。 假若本港需求過去幾年無突變，按長策會自13年至今對需求估算，拉勻平均每年香港需新增46600個單位才足夠。 以今日林鄭劃線方式，當公營房屋 (公屋及居屋)一下子谷高至32620個時，未來私樓供應會驟然銳減至13980個，這跟過去對私樓估算18000至19000個，明顯減少兩成以上。 發展局按「長策會」目標推地，若真的以每年推13980個一手土地供應作目標，是否可滿足需求？ 顯然並不能夠。 二手受辣招冰封，一手樓成主導前提下，過去五年一手吸納量，差不多年年高企萬六伙以上。
最新消息, 胡‧說專題. 1. 特首林鄭月娥今早終於宣讀新一份 《施政報告》 ，房屋政策仍然佔了不少篇幅，包括強調大增土地供應，但早前市場傳出的放寬1,500萬元以下住宅按保卻未見蹤影，其中較矚目的可算是撤銷工商舖的雙倍印花稅。. 林鄭月娥指，過去一段 ...
