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- 苦主個案
- 物業要繳辣稅的三大問題
- 最後結果
- 個案拆解
- 拆解4: 準買家怎樣分辦「真按揭契」與「偽裝按揭契」?
- 發展商按揭plan：注意辣稅陷阱
- 胡‧說樓市 X Roots按揭獨家優惠!
2020年尾購入環海東岸銀主盤
「這件事令我困擾多時，60多萬元的訂金，對很多人來說未必是很大金額的金錢，但卻是我全部積蓄。」希望借90%按揭上車，最終鎖定紅磡「環海．東岸」的陳先生，在2020年12月24日平安夜當日，透過地產代理簽約，以600萬元購入一間由九建旗下財務公司放出的銀主盤，在2021年1月6日簽署了「正式買賣合約」，並定於2021年3月23日正式成交，原本一直相安無事，怎料2021年1月20日卻收到一份來自稅局的信件，表示要追收「額外印花稅」，所以未能轉名。
成交前被稅務局追收「額外印花稅」
「因為突然要支付「額外印花稅」，無論我本人、地產代理、我委託的律師樓、對方的律師也感到佷突然，因為大家也沒有預過有「額外印花稅」的出現。」根據文件，這個單位原業主在2016年9月以625.7萬元買入，當時選了發展商「開心直通車」付款辦法，配備無需入息審查的「呼吸plan」。業主向「Prosper Time Investments Ltd」借取了一按，再向另一間財務公司「康業資本國際」借取了二按，物業在2019年2月交樓，但似乎其後因供不起樓，被財務公司收樓還債。但事件卻衍生幾個問題，亦令事情變得頗為複雜。
問題1: 物業有法庭判令，為何仍要收稅?
根據「額外印花稅」的豁免條款，一般銀主盤買賣，如果獲得「法院判令」而作出住宅物業轉讓，是可完全豁免繳交「額外印花稅」。從業主給我們看的稅務局文件，稅局指賣方沒有法院頒令的「power of sale」(售賣權力)，因此被追收稅項，但實情財務公司是已經取得法院頒令，為何仍要繳稅呢?
問題2: 原業主購入日期2016年已過了三年期限，為何仍要收稅?
因為根據政府辣稅，購入住宅單位內三年內轉售，也需要繳付「額外印花稅」。「額外印花稅」三年計算日期，大眾理解都是由簽署「臨時買賣合約」開始計起。原業主是在2016年9月簽臨約，三年期限去到2019年9月已過了額印期，實際上不用繳稅，為何會被稅務局追稅呢? 「一開始我方律師收到稅務局如此回覆，他們指稅務局『彈出彈入』，他們也不明白為何稅務局要徵收『額外印花稅』。起初律師樓表示，這件事與他們無尤，如果你自己有能力，就自己尋找律師去控告稅務局。我反問：『我怎樣有能力去控告稅務局?』 說實在也頗離譜。」
問題3:「額外印花稅」一直由業主負責，為何要由陳先生負責?
雖然根據條例中，並沒有列明「額外印花稅」由買賣雙方哪一方支付，只表示需由買賣雙方協商，但市場上約定俗成均由賣方支付，為何今次個案卻要陳先生去承擔? 背後跟陳先生在簽臨約時，合約上很粗略地寫出：「印花稅由買方全數支付」有關。他表示當時代理進行查冊後也不知道需支付「額外印花稅」，所以沒有刻意在合約上作出額外備註。 「對方律師就是因這幾個字眼，說完，什麼也不用說，就是要由我去負責所有『印花稅』 地產代理一開始也是勸我，不如先繳稅，成交後才算。但之後也沒有再跟進。我自己代理也跟我說：『我自己一定不會帶錢上班』，他叫我去地產代理監管局作出投訴。」
業主主動尋找九建銷售部協助
苦無出路，買家便打算自己主動跟發展商聯絡，透過電郵傳了一封信件給九建銷售部，信件內容大致表示買入前後，買賣雙方都不知道需支付額外印花稅，表示自己沒有能力支付該筆稅項，希望財務公司能夠補文件獲取法庭頒令後，而令豁免額外印花稅；或希望財務公司能夠承擔今次交易所產生的費用。
九建財務公司表示要殺訂
「隔了一天後，我的律師樓便打電話給我，表示我的舉動激怒了財務公司，財務公司要『殺訂』，不想再談下去，因為我說得太多，亦不應跟他們總公司透露這件事。這件事令我困擾多時，發展商財務公司不時出言恐嚇我，一時說他們有很多錢打官司，一時又說會『殺訂』」
再度周旋後和解收場
最後經多番周旋，發展商也願意作出和解，雙方各不追究，並向事主退回訂金，但就需要自己支付各自的律師費用。
雖然陳先生事件得以解決，但實情背後卻遺留一大堆問題並沒有解決，尤其置業上的額外印花稅期限怎樣計算，跟我們一直理解的定義是否有出入? 原來事件足以牽連全港有採用了發展商高成數按揭上會買家的利益，以下幾大問題值得買家關注:
答: 一般「偽裝按揭契」在原業主跟財務公司簽定契約時已繳付全額印花稅，可查看稅局有沒有評稅及繳稅記錄；以及看看「按揭契」中有沒有「不可撤銷授權書」的字眼；以及看看財務公司是否取得了「法庭判令」中的「售賣權」。
當透過財務公司借貸，其借貸有可能被視為「買賣協議」下，而目前一手市場上不少買家均採用財務公司高成數按揭，由2012年至2019年第二季為止，經非金管局認可機構的一按高成數按揭，累計有7,808宗，涉及總金額高達941.13億元。單計2018年落成新盤共有2,596宗一按高成數按揭。這些業主在計算「額外印花稅」的期限，會否由「按揭契」開始計起，而不是由「買賣合約」開始計起呢? 律師表示，如果原業主透過財務公司承造按揭，之後賣樓，同樣地應由「臨時買賣合約日期」起計三年期，中間是否有做按揭，並不計算在內；只是當財務公司要以銀主盤的形式賣樓，則由財務公司的法定押記日期起計算。
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LP6收樓後出現的三大問題. 問題1: 連接屋苑的天橋由有蓋變無蓋. 業主觀察. 隨著樓盤步入收樓期，「LP6」的業主卻駭然發現，發展商興建的樓盤跟當初在售樓處時參觀有所不同。 「我們以為由樓盤往鐵路是不用撐雨傘的，但現在出來的效果，卻跟我們當初參觀有出入。 因為它很清楚寫描述為「有蓋行人天橋」。 我們會期望，真的有一個貨真價實的「有蓋行人天橋」其中一名業主徐先生表示。 徐先生是首批在2018年購入了「LP6」單位買家，當時也是相信發展商描述的交通優勢，而拍扳買入，怎料接近收樓前，部份業主在WhatsApp群組中指出， LP6戶主出入口外接駁商場的架空天橋，上蓋僅鑲上中空金屬支架，變相沒有簷篷。 記者視察. 「現在效果是只有三分一至一半位置有「瓦遮頭」，其餘只剩下金屬支架。
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