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- 項目背景
- 區內二手市場
- 胡．說評析
- 胡．說評分
- 一房單位
- 兩房單位
- 三房單位
- 價單拆解
- 付款辦法拆解
- 60天付款辦法
前身為「政府、機構及社區」用地
「御海灣一期」的揀樓攻略中，我們已經說過「御海灣」實際位置在「恒富街及海榮路」交界。這幅前身屬「政府、機構或社區」用地，被政府視作住宅供應量，連同屯門東的用地改劃住宅。縱然當時周邊屋苑「南浪海灣」居民向城規會反對，但最終政府仍成功改劃，並在2015年5月推出土地招標，用地可建樓面354,566呎，終被新地以13.19億元投得，每呎地價3,720元。
新地在2020年7月推售第一期
新地把項目分兩期推出。2020年7月推出項目的一期，2020年7月推首批單位，開出全屯門區新高均價17,377元，若想詳細了解「御海灣」的背景及其他特色，則可以按這裡跳往了解。至於今次推售第二期能挑戰更高價是否合理，則要視乎市況變化、及樓盤各方面條件才能定奪。
南浪海灣
最能夠跟「御海灣」比較的樓盤，一定數到附近的三個樓盤，包括「海典軒」、「南浪海灣」及「嘉悅半島」。三個屋苑均主打兩至三房。其中位於「恒富街23號」的中國海外牽頭，連同僑光置業、大昌集團及菱電物業合作發展的「南浪海灣」，共設有5座1,264個單位，主打兩至三房單位，實用面積由523-842呎。截至2021年4月止，屋苑平呎價約為13,000元，較去年同期上升了約1,000元呎，一個兩房單位的入場價約為675萬元，較去年640萬元賣貴約半成；而三房單位則大約900萬元入場。
嘉悅半島
區內「嘉悅半島」則由嘉華所發展，兩座共430個單位，面積由438-610呎之間。這個樓盤在2002年時在市況極低迷時推售，發展商更要出動「定額供息」的手法來吸客，首兩年供息不供本，當年折實呎價約2,880元左右，來到今天當然不止這個水平。截至2021年4月止。屋苑平呎價約為12,700元，一個兩房單位的入場價約為600萬入場。
海典軒
位於「海珠路2號」的「海典軒」，由信和發展。這個標榜戶戶設有露台的項目，兩座物業共提供544個單位，面積由460-647呎。對比去年的二手平均造價也看得出樓價有輕微上升，截至2021年4月止，屋苑的平均呎價進一步上升至13,296元呎，一個兩房單位的入場價位，由去年的600萬元升至630萬元左右，升幅約為半成。
3. 高密度設計留意垃圾房位置
「御海灣二期」只得一座大廈，合共提供406個單位，開則屬較高密度設計，劃為一層十七個單位。由於每層只設有一個垃圾房，位置較捱近C、D、E室。有人可能不喜歡住得近垃圾房，因擔心有垃圾味道；但因「御海灣二期」採長走廊設計，住得較遠離垃圾房的買家，包括在另一端走廊盡頭的「J、K、L、M室」，日後也需要攜著家居垃圾前往垃圾房，生活也未必太過方便，自己在揀樓時需作出衡量及取捨。
因此，在衡量及歸納各項因素後，按位置交通、配套、間隔及景觀等因素，雖然「屯赤隧道」通車，但對外交通仍未算十分方便，我們維持2分；配套也沒有大改善下，我們只能給予1分。至於間隔則算多樣化，由開放式至三房也有提供，且一房還劃分一房及一房連儲物室開則，故給予3分；而景觀也較一期優勢，可以望到海景，我們建議給4分。以20分為滿分的話，我們《胡．說樓市》編輯團隊共給予樓盤10分。
四柱純一房景觀沒差異
樓盤一房單位，今次共有190個，但內裡卻可再細分為「純一房」及「一房連儲物室」單位。「純一房」戶型共有四柱，共有96伙，分為N、P、Q室299呎；以及M室305呎。四柱單位均全數扭向內園，主要看看間隔有什麼分別。
選細不選大
大細「純一房」間隔有約6呎差距，但因量度內櫳面積，四柱單位卻沒有分別，反而M室因睡房的牆身貼著後樓梯，間隔牆需要自己一力承擔計入實用面積才擴大了空間。因此，「純一房」的揀樓攻略，應該要「選細不選大」，先選「N、P、Q室」，而次選「M室」。
一房連儲物室
「一房連儲物室」也有四柱單位，共有94個單位，適合預算有限，但卻希望住到兩房的買家，這類「一房連儲物室」可以作為小兩房看待，分別為「A室」(366呎)、「C室」(367呎)、「L室」(397呎)及「R室」(343呎)。
一房儲物室 VS 兩房單位
兩房單位佔二期較高比例，合共有160個單位，分布於七柱單位上，包括「B室」(420呎)、「E及F室」(448呎)、「G室」(437呎)、「H室」(440呎)、「J室」(433呎)、及「K室」(456呎)。但由於兩房單位全數均設有工作平台及露台，佔了實用面積39-43呎，比起一房連儲物室只得22呎露台，大了17-21呎。因此，別以為買兩房的內櫳會大得過一房連儲物室，實情這只是錯覺。我們建議，若非特別鍾情露台住戶，可先選擇「一房連儲物室」、次選「兩房」，因為比較一下內櫳面積(見下表)，你會知道分別沒有想像中大。
B室為唯一望內園兩房
當然一定有人堅持要選擇純兩房，揀樓上應怎抉擇呢? 在景觀上，「B室」屬二期中唯一一柱向北望內園單位，也是唯一不進行噪音緩解措施的單位，其面積也是最細的兩房開則；反觀餘下單位則全數向南望「青山灣」海景。如果鍾情內園，也不用考慮太多，直接選擇「B室」。
海景兩房的房間擺位
如果鍾情向海戶，餘下六柱開則實情可再細分三類，包括「E及F室」；「G、H、J室」及「K室」，當中最主要分別是睡房布局。「E及F室」的主人房呈橫向設計，景觀角度較遼闊；相比之下，「G、H、J室」的睡房未及「E、F室」開揚。餘下的「K室」位於單邊位，其中一間房間縮了入較後方位置，且其轉角窗闊度窄，又屬固定窗及減音窗，房間較暗。如果純粹在海景上作抉擇，會剔走K室不選擇。
按樓價排序
由於三房只得一柱「D室」有提供，面積501呎，分層只得22伙。鍾情三房買家可按樓價高低，再因應自己的能力排序。
留意客房轉角窗較窄
三房的方位上較扭向南，可以望到一線海景單位。雖然廳房也做到同向，但其中一間客房則處於較後位置，窗戶屬於轉角窗比例很細，少於一米的闊度，故房間定必會較暗，且轉角窗一邊為固定窗戶、另一邊則為減音窗。但跟一期的三房對照，客房一樣採光度不足，但客房呈鑽石形開則，不及二期三房般方正。
呎價再創屯門區新高
發展商第一張價單在2021年4月15日發出，首批88個單位，扣除最高22%的折扣後，平均呎價18,420元呎。雖然屯門碼頭二手樓，對照去年升值半成；看看今日「御海灣二期」開價，比起一期貴了6%，似乎也只是反映了大市走勢。但值得留意，一期在2020年6月開售，當時首張價單均價17,377元，年一期的價格已開出全屯門區最貴價的新盤，今日二期再創新高，這是否足以把加價合情化呢? 還有一點要留意，「御海灣二期」兩房400幾呎，折到實680萬入場；同一資金，你在「南浪海灣」、「海典軒」行一轉，兩房630萬-675萬元，但住大足足一百呎。「御海灣二期」最貴兩房827萬，差不多已可在區內二手買一個三房單位。
租值只有1.8厘
其次，正因為它已經為現樓發售，我們認為用現樓價租值來衡量最適合。現時區內二手樓「南浪海灣」、「海典軒」或「嘉悅半島」呎租25-30元左右，用這個租值來推算「御海灣二期」的回報，在未扣除管理費開支後，回報也只有1.8厘，遠低於大市2.6厘水平。縱然「屯赤隧道車」下，或許會吸引潛在東涌租客，但機組人員會由東涌搬過來屯門，也是貪租金較相宜一點吧。現在「南浪海灣」、「海典軒」或者「嘉悅半島」兩房，企理一點的單位月租12,000-13,800元，如果真的付出如此高昂的租金，又何不留守東涌，而要搬入屯門?
當然，發展商高溢價是否有承接，還需視乎付款辦法能否配合。今次發展商共有三種付款辦法，包括「60天付款辦法」、「90天付款辦法」及「360天付款辦法」。表面上看似很簡單，但因發展商也有提供一按、二按、120%按揭等，以及配備一些印花稅過渡性貸款等補助，當中有不同運用的情景，故實情也相當花多眼亂。不過，在這裡有一點要先說明，就是由於今次已接近現樓推售，若果發展商付款辦法並不是特別吸引，由於首張價單全數低於1,000萬元，故理應先選取傳統銀行按揭上會，之後再申請按揭保險。我們會在下文詳細拆解各款付款辦法的優劣。
可配合新舊按保上會
「60天付款辦法」可視為「即供」方案看待，買家需在售樓處簽署臨約時先支付5%，餘額95%則在簽臨約後60天內繳清，意味買家有約兩個月時間找銀行造按揭，而買家也可享有22%的折扣額。不過在這裡有兩點要說明。第一，跟以往「即供」方式有別，由於「御海灣二期」已接近現樓，其關鍵日期在2020年6月30日，也就是在兩個月後便交樓，理應選擇「60天付款辦法」可趕及搭配「新按保」上會 (註: 新按保必須在物業落成才可申請)，這點是以往樓花盤所不能享用的。而且只要銀碼跌入「舊按保」門檻，即600萬以下的物價業，買家還可選用「舊按保」(註: 舊按保的物業的樓花期必須少於12個月)。
「60天付款辦法」VS「90天付款辧法」
第二，如果你細心看看上表，你會見到「90天付款辦法」配備更多上會方案，其成交期可拉得更長一點，但反而其折扣額介乎22.24%-22.57%，比起「60天付款辦法」折扣額22%還要高。明明遲成交反可獲更高折扣額；愈早成交則只有更少折扣額，這不是有點匪夷所思嗎? 兩種方式的分別在於支付訂金模式。選擇60天付款方式，在成交前只需預備5%訂金、但90天付款辧法則要預備10%訂金。
靈活付款安排削弱「60天付款辦法」吸引力
但實情分別也不大，因為今次發展商對支付訂金提供了靈活度，如果你選用了「90天付款辧法」，但能早一點找清尾數，雖然你此時可能支付了不足10%訂金，但發展商卻容許如此安排。由於可獲取的折扣額更高，背後有更多後備上會方案，加上純粹從借取按揭保險的角度看，你不會因選用了「90天付款辧法」，令你在成交前支付較高比例訂金，而影響最終90%按揭安排。因此，在「60天付款辦法」及「90天付款辧法」之間，我們《胡．說樓市》編輯部建議，申請者要首選「90天付款辦法」，而棄選「60天付款辦法」。
最重要是，這筆「按揭保費」，買家可以選擇一筆過找清、或加借在「按揭額」上分期繳付。 如果選擇後者的話，則「按揭額」會較預算為高。 舉例，如果物業購入價為600萬元，原本打算承造90%按揭，理應貸款額為540萬元，以貸款年期30年去計，則按揭保費為5% ...
1. 立刻訂閱我們的YouTube頻道，觀看最新揀樓影片分析! 新地位於天水圍天榮站上蓋「YOHO WEST」首推280伙，折實平均呎價$10,888，一房入場價$299.96萬，樓花期大約一年左右。 我們會一文剖析樓盤背景、景觀、交通配套等特色，並會就揀樓策略提供建議，亦會就發展商的開價作全面剖析。
1. 交通及配套有待改善. 需轉乘輕鐵至「屏山站」 未來會興建行人天橋接駁. 青山公路設多條巴士路線. 表: 巴士路線. 區內缺乏配套. 2. 景觀受制於公路及未來發展. 地盤以東 (望元朗公園、受公路噪音影響) 地盤以北 (望青山公路、前方有污水泵房) 地盤以西北 (望住宅戊類及綜合發區用地) 地盤以西、地盤以南 (望日後二期用地)
1. 很多時看新聞報道，總看到不少關於銀主盤拍賣的新聞，部份成交更被市場形容為「執平貨」，究竟銀主盤是否跟低價劃上等號？ 究竟經濟轉差時，會否有大量業主斷供而出現盤源？ 購入銀主盤又有什麼需要注意？ 我們會一文闡述注意事項，銀主盤按揭、及拍賣流程。 快速跳往：銀主盤意思、銀主盤成因、銀主盤拍賣流程、現時與2003年的分別、購買銀主盤注意事項、銀主盤按揭. 初次置業懶人包 【二手樓買賣程序】睇樓、雜費、查凶宅、簽約、按揭懶人包 【新盤2020】成交流程、按揭、折扣優惠、重點項目全攻略 【居屋2020】最新申請日期、四大屋苑分析、資產、入息懶人包 【租樓注意事項】租樓流程、租約、按金、印花稅全攻略！ 【按揭保險費】深入分析四種保費計算方法、繳費形式注意事項！ 【按揭利率】各大銀行優惠、回贈比較.
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