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1. 當大家對農曆年前市況仍在觀望，有小型發展商寧願在農曆年前清貨至上。 興勝創建在深水埗的舊樓翻新項目「WEST PARK」，首批推出30個單位，扣除最高8%的即供折扣，均價18,646元，比起毗鄰「#愛海頌」平均賣17,441元，輕微高開約7%。 WEST PARK 符按保門檻. 始終「WEST PARK」屬現樓形式發售，加上全數銀碼都低於一千萬元，可符合按揭保險的門檻，故付款辧法並沒有什麼雕琢的地方，純粹按成交期長短，而有不同程度的折扣額。 簽署臨約後四個月內找清樓價，可獲最高8%折扣；五個月及六個月內找清，折扣額分別只有7%及6%。
驗樓單位的業主以358.17萬元買入，總價來說都算是上車銀碼，但以單位面積199呎來說，呎價卻高達17,998元，在去年樓價再跌半成，而各路新盤繼續割價傾銷的前提下，手執這個銀碼，外區或許可有其他選擇。 驗樓跌至只有D級級別
最近商場為黃金海岸商場. 若要搵食及購買日用品，最近都要行起碼20分鐘到黃金海岸廣場，但路途遙遠之餘，平日亦甚少有行人經過，女士單獨出行就要注意安全。 有見及此，同樣位於掃管笏的星堤就自設會所餐廳，以解住客搵食之苦，但NAPA卻無相關設施。 巴士小巴班次稀疏. 掃管笏交通同樣麻煩，除屋苑村巴外，目前只依賴43號綠Van來往屯門市中心，其餘就只有52X、261B、K53及962E等巴士來往市區，但大多為特別線，一係班次稀疏，一係只於繁忙時間提供服務。 同樣只有黃金海岸對出的青山公路才有較多選擇。 屋苑車位不足. 自己駕車又如何？ 車位都係一大問題，皆因NAPA有460個單位，但車位只提供167個住客車位，即係要近3伙爭1車位。
- 項目背景
- 驗樓問題
- 胡．說評析
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市建局招標項目，有利中標
「利．晴灣23」位於杉樹街及橡樹街交界，是市建局推出招標項目，由本身從事較多公營房屋興建的上市公司「有利集團」在2016年投得發展權。當時跟市建局訂立分紅條款，只要售樓收益高達每呎12,340元便要分紅。發展商去年開售時，折實平均呎價18,858元，其後陸續加價至過二萬元呎。
項目以細單位為主
去到貨，因為單幢物業，142個單位中，都以面積細單位為主。項目共提供15個開放式、85個一房、29個兩房、5個三房、以及8個特色戶；我們參觀的單位是全盤最細的開放式戶型，面積276呎。業主說，當日揀樓時，自己不算排得特別前，但因一房搶得比較激烈，反而開放式單位仍有選擇，最終成功以全場最平474萬元買入。政府訂出標準280呎，所謂「住大啲」大約就是如此了，當然是否舒服，還要看內櫳質素。
開則呈手槍則，玄關浪費空間
單位276呎，當日開賣時也來過現場，A室單位一直被市場說為「手槍則」，即是怎樣呢? 就是玄關位置像一個槍柄般這裡已經有30呎，但整個單位只有276呎，已佔了10%，故比例算高。
洗手間浴屏門會撞向牆身
這邊是洗手間，發展商也算貼心，造了不少層架放物品，玻璃鏡櫃內的層架，安裝算穩妥，唯獨這裡不穩妥，因為少裝托粒，可要求發展商加裝。至於企缸，如果身型胖一點，有一點尷尬。浴屏打開時會撞向牆身，加裝膠粒可防撞，擔心無情力會撞破玻璃，改用趟門或會更理想。我自己本身不算十分肥胖，但關上浴屏門也頗吃力，使用上不算方便。
洗手盆櫃門跟水喉碰撞
驗樓師陳智康打開洗手盆櫃門時，發現跟水喉碰撞，櫃門跟隔氣位只餘下一隻手指甲的位置，擔心會跟去水喉碰撞下會移位，彎曲，最終會漏水，建議可把水喉稍為後移以能解決問題。他認為，這跟單位本身屬納米樓，空間有限，但設計上卻偷得太盡，誤把去水喉跟櫃門安裝得太貼近。
1. 驗樓得分
因為納米樓，設計才如此局限。單位其他地方都發現不少零碎問題，除了鋪磚及窗雙雙扣到得零分外，浴室櫃、油漆也失分嚴重，最終單位最得72分。我們把驗樓結果轉交發展商有利集團，單位發現的問題均表示會一直跟進。洗手盆櫃門跟水喉碰撞的問題，則因浴室面積深度有限，已預留了約一厘米的距離。單位的地台問題也只屬輕微，對居住沒有太大影響，會跟業主再溝通及解釋。
2. 周邊舊樓會重建
留意「利．晴灣23」內櫳質素外，周邊環境也值得留意。剛才不是說過，樓盤前方地盤會重建? 這裡是「橡樹街、埃華街」重建計劃，已經由「建灝地產」以逾六億元投得，地盤設有限呎條款，住宅單位面積不得少於300呎；50%以上實用面積不可超過480呎。另外，「槐樹街5-13號」也被市建局在2016年收購，市建局會自行發展，並以「組裝合成」方式興建，成為全港首個採用類近技術起樓的私樓項目，可建樓面37,912呎，預計會提供69個單位，最快在2021年第四季動工。
3. 附近工廈都鼓勵重建住宅
在「利．晴灣23」以西，也就是在「奧柏．御峰」的正前方，現時建有數座工業大廈，包括「宏業工業大廈」、「華源工廠大廈」。出爐不久的《工業用地檢討報告》2020也指出，區內有不少市建局重建項目，故適宜把該用地劃為「住宅戊類」。兩幅地地盤面積68,230呎，最高可用7.5倍重建為住宅，可建樓面達47.1萬。當然這兩工廈業權分散，會增加了重建的阻力。
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1. 第三波疫情稍緩，新地隨即推受在天水圍的「WETLAND SEASONS PARK 3期」，今期提供318個單位，關鍵日期為2021年11月30日，樓花期接近15個月，首批只推出65個單位試水溫，如想看第3期的價單分析，請到文末詳看！. 項目較遠離天水圍市中心，但卻鄰近濕地公園一帶 ...
在《施政報告》後翌日，有業主成功沽出七座中層D室、實用面積384呎單位，當時成交價也僅680萬元，但半個月後同一面積單位，銀碼已躍升至698萬元。 又例如在康城提供較多兩房的「峻瀅」，一個實用501呎的單位，在《施政報告》後數天以720萬元賣出，但類 ...
項目關鍵日期為2023年9月30日，相當於樓花期23個月，但發展商開出首批88個單位，扣除最高13%的折扣額，即供均價卻高達15,503元呎，較現時同區二手價11,000-12,000元呎為高，背後又是以總價低的效應作招徠，因為入場單位低至346萬有選擇。. 本文會一次過闡述樓盤 ...
