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建灝地產在九龍城區的舊樓翻新項目「文曜」推售，屬於單幢物業共提供92個單位，一層四個單位，面積由379-2,183呎之間。 發展商說，項目屬舊樓改建項目，因為符合95%單位出租三年以上條件，可以豁免《一手住宅物業銷售條例》，所以不打算公布樓書、公布價單。 賣樓回到《一手條例》之前，有沒有地方需要注意? 本文目錄. 項目背景. 文曜資料. 文曜開價. 注意事項. 改名前曾發生自殺案. 地盤交通、配套、校網佔優. 間隔特色. A及B室: 兩房一套連儲物室 (635呎-650呎) C室: 三房一套連儲物室 (904呎) D室: 一房單位 (379呎) 開價較瓏碧有折讓 =/= 價格相宜. 開價較瓏碧為低. 表: 價格分布. 入場價600萬元以下. 表: 供款參考 (入場單位)
- 項目背景
- 區內二手市場
- 胡．說評析
- 價單與付款辦法
- 胡‧說樓市 X Roots按揭獨家優惠!
新地統一「保發大樓」業權
項目前身為「保發大樓」及「天成工業大廈」兩個舊樓項目所組成，屬於發展商舊樓併購項目。「保發大樓」於1964年落成，總共有97個住宅單位，地盤面積約為8,800方呎，新地在2010起開始展開收購，並持有項目81.9%業權，當時新地嘗試跟另外3名業主購入逾10%業權，希望把業權提升至95%，但最終不成功，全盤有九名小業主不接受收購，包括持有兩個單位、傳為田生代表的「興漢投資有限公司」；以及由李通明企業持有的食品公司，均不接受收購。最後在2015年底獲土地審裁署接納強拍申請，並終在2016年成功以底價6.5億元統一業權。
恒地收購「天成工業大廈」
根據分區計劃大綱圖，「保發大樓」跟毗鄰「天成工業大廈」均劃為「住宅甲類」，故當地市場普遍認為，若把兩地盤合併可提高其發展潛力。「天成工業大廈本身佔地面積約6,418呎，為一幢樓高13層的工廈，樓齡有46年，若重建為住宅，其可建樓面約為5.78萬呎。恒基在2017年收購逾88%業權後申請強拍，尚餘該2伙單位未能成功購入。恒地其後在同年10月初向土地審裁處申請強拍，但其後在強拍前成功購入業權。
合併項目，於2020年動工
舊樓併購的舊契樓項目，故可不受預售樓花同意書規管，可以隨時賣樓。項目於2019年獲批建築圖則，並於翌年動工，並發展為今日一幢341個單位的「Kennedy 38」。
寶雅山
因為西港島線通車效應，令發展商紛紛在西港島插旗，其中由新世界發展的「寶雅山」為其中之一，這個原為「錦茂工業大廈」及「天隆工業大廈」的項目，及展商自1996年起展開收購，其後成功收樓後，便發展為一層四個單位，合共152個單位的住宅項目。項目基座頗高，故中層已經能望到海景，物業以兩至三房為主，頂層複式採玻璃幕牆設計。項目於2010年開售，當時仍然以建築面積售樓，首批中低層32個單位，入場價600萬以下，折算實用面積呎價10,000-13,000元。
Lexington Hill
位於「寶雅山」毗鄰，也跟「Kennedy 38」旁邊的「Lexington Hill」則由會德豐發展。項目佔地逾11,100呎，可建樓面約為89,000呎左右，前身本是十層樓高的「建裕大樓」，新世界及會德豐展開了收購的爭逐戰，終由會德豐跟90%業主簽訂了協議，其後再透過強拍統一業權。項目於一手新例前的2012年開售，當時開出首批30個單位，建築面積呎價11,000多元，折算實用面積呎價則為14,000多元。
Imperial Kennedy
位於「卑路乍街68號」「Imperial Kennedy」則由新地發展，亦屬於新地在西港島線併購舊樓版圖的用地，項目屬於單幢項目，共提供161個單位。項目特別之處採用「雙會所」設計，在平台層及天台均設有會所，於2013年開出首批50個單位，面價高達29,988元直迫南區豪宅造價，但扣除現金回贈、稅務優惠等，取盡其折扣則介乎21,000-23,000元，亦屬於極高溢價推售的項目。
3. 樓盤受附近道路噪音影響
縱然交通配套有優勢、開則上也盡量配合室內空間而採用慳位裝置，位於舊區的「堅尼地城」其最大隱憂就是景觀上變化，可能構成潛在影響。一座物業組成的「Kennedy 38」，整個地盤呈長方形設計，住宅樓面盡量貼近「石山街」邊界，而挨近「卑路乍街」邊界則有較大比例作園林，開則上一層十三個單位，共提供341個單位，景觀也可分三類。
入場價618萬元
本著西港島區潛力而入市的準買家，也值得留意發展商開什麼價，以及有什麼付款辦法。「Kennedy 38」首批開出70個單位，扣除最高即供10%的折扣額，均價26,888元呎，比起同系「Imperial Kennedy」的均價27,480元稍低，入場價618萬元屬於上車水平。
可透過建期借按保上會
一改以往新地樓的作風，今次並沒有太大堆頭的付款辦法安排，只提供了相當於即供安排的「現金付款計劃」、以及建築期付款的「靈活付款辦法」兩種，背後也跟盤的銀碼有關。因為首張價單全數低於1,000萬元，也意味買家可透過建築期付款來借取新按保，承造最高80%按揭，而且當中還有54個單位、跌入建期價800萬元以下的門檻，甚至可以借取90%按揭。
現金付款計劃
計劃相當於即供付款，準買家在售樓處簽署臨約需即時支付5%樓價，然後在簽署臨約後的30天再支付5%樓價，並在60天後找清樓價餘額90%。選用這計劃可獲取最高10%的折扣額，但代價卻需要支付40%首期，餘額60%向銀行承造按揭上會。以全場最平的「6樓H室」為例，面積229呎的單位，折算樓價618萬元，由於買家在上會前會支付了10%樓價(臨約: 30.9萬元、30天後: 30.9萬元)，他需要在上會時再多預備30%樓價，相當於185.4萬元，而餘額則向銀行借貸上會，月供14,651元，大約有35,089元入息便可通過壓力測試，但第一筆資金則相對高，首期連雜費預268萬元才可以。
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除了了解其背景，準買家在決定是否購入「皓日」，也值得多留意區內的二手屋苑，包括「得寶花園」、「淘大花園」、及「德福花園」，尤其是位於「皓日」毗鄰的「得寶花園」及「淘大花園」，兩個樓盤均被喻為九龍東的上車之選，樓價多低於800萬元下可以
1. 自從上次出咗「和你搵盤」之後，我哋keep住收到唔同谷友同我哋講，如果手持某個數額嘅首期，同埋特定月入之下，二手樓究竟有咩選擇？ 今次委託嘅個案屬於兩人家庭，月入共$4萬，手持$100萬現金，位置要求係九龍東，我哋即管同谷友計一計數，究竟喺通過 壓力測試 底下，佢哋最盡可以負擔幾多錢樓價？ 最重要，梗係落區同谷友搵齊三個盤，究竟點揀好？ 如果大家想知道更多上車資訊，我們早前已製件了一系列置業懶人包，無論是 一手樓 、 二手樓 、以至 居屋 的置業流程，也有一些專題報道關於新手上車 按揭 的安排，按橙色的關鍵字可馬上跳往。
來到新界北「上水」及「粉嶺」，自90年代開始，有大量私樓在火車站附近落成，而樓齡較新的物業則沿火車站外興建，形成兩個截然不同的生活體驗。 我們也應一名谷友要求，希望在這區搵盤，他表示自己月入6萬，希望找一個兩房400呎以上單位，可供三人居住。 我們會一連參觀三個單位，讓大家比較一下。 本文目錄. 立刻去片! 放盤1: 上水新都廣場. 特色1: 單位沒景觀可言. 特色2: 單位裝潢殘舊. 特色3: 鄰近火車站及大型商場. 特色4: 400呎單位叫價多數600萬起跳. 放盤2: 上水龍豐花園. 特色1: 單位較開揚光猛. 特色2: 單位向西北望石湖墟景色. 特色3: 眼鏡房五門歸心. 特色4: 屋苑樓下環境較雜亂. 放盤3: 粉嶺帝庭軒. 特色1: 樓齡較新、純住宅區. 特色2: 單位保養得宜.
最新消息, 胡‧說專題, 胡‧說歷史檔案. 1. 上回提及，長實推售北角「城市花園」時，因第二期餘下八幢單位，正值《中英聯合聲明》後的1985年推售，當時信心危機導致樓價滑落。. 在這個暗黑的香港地產時代，長實卻收到一個足以逆轉轉乾坤的消息，究竟發生 ...
EIGHT KWAI FONG HAPPY VALLEY開則大多方正，面積最細的開放式戶，約250多呎，一房戶型則約420餘呎，均採用開放式廚房，名牌廚具、爐具及電器尚算一應俱全；全數單位均設開揚露台，睡房同用落地玻璃，所以採光度相當十足。. 坊間一個400多呎的單位，發展商多會 ...
