民事索償 english 相關
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民事索償: 如追討金額不高,買家與地產代理公司談不攏下,則可嘗試入稟小額錢債作出追討,但追討上限為75,000元;超過75,000元則需呈上區域法院處理,但民事索償費時失事,事主也需要因出庭而花費不少精神及時間。
- 買英國物業收租前準備
- 處理租客欠租方式
- 委託租務託管公司爭拗
- 租務託管公司個案分析
物業是否屬於可出租物業
很多香港投資者都不會常居英國,所以放租物業必須尋找託管公司協助。在英國買樓出租,你首先要確定物業是否真的可以放租。尤其若你本身有承造按揭,自住跟出租物業的按揭是不同的,你要作出承諾物業屬「Buy to Let」的物業後,你便可以透過市場一些公開資料評估下自然單位的價值而放租。
放租前是否齊備安全證書
放租時,你同時要有幾種文件齊全,包括「能源效益證書」,必須達E級以上;「煤氣安全證書」以及電器必須完成「安裝調查測試」。
擬定租約及傢俬清單
透過租務中介尋找租客時,他們會協助進行租客的背景審查及擬定租約,並在租客搬入前,制定一份家居物品清單,以便在租約完結時,可以根據清單看看單位是否有損秏。
租金按金存款保障計劃
租客需否繳付按金,但按金幾多、以及怎處理呢? 一般來說,按金就是一個月租金左右,英國在2007年起實施了「租金按金存款保障計劃」,規定按金需要在三十天內存入指定戶口,而只要雙方滿足了租賃合約、沒有破壞單位、以及有繳清租金及應付的帳單,業主需於租約完結的十天內退還訂金,要參加「租金按金存款保障計劃」,可以在以下網址作登記: 1. 存款保障服務: https://www.depositprotection.com/ 2. MyDeposits: https://www.mydeposits.co.uk/ 3. 租金抵押計劃: https://www.tenancydepositscheme.com/
業主不用處理的雜費
在香港,買樓收租就多屬全包宴;但在英國,除了水電煤要自己繳付外,租客還要自行繳付市政府稅(Council Tax),以及電視牌照的費用,所以為免有任何爭拗,在簽訂租約時也記住要清楚列明由哪一方支付。如果有妥善保存合約的副本及帳單,若租客搬走才發現他未有繳清相關費用,業主可以通知政及相關部門,他們會自行向租客追討。
購買業主保險
作為業主,最擔心還是放租後,租客不準時交租。除了可以透過民事索償外,業主也可選擇購買「業主保險」,當中一類保險為「租戶違約保險」(Tenant Default Insurance),就是如果租客連續兩個月沒有交租,一般的租金保險可支付最多12個月租金,但前提就是必須遞交租客背景調查。如果未能夠提交相關證明,大部份保險公司也不受保的。至於收費幾多,就要視乎單位大細、租值多少而定。
託管公司良莠不齊
不過,根據我們接觸陳先生的個案,今次的事件並不是租客欠租,純粹是租客退租而託管公司卻不知情,事件牽涉租務託管公司。其實租務託管公司也良莠不齊,有些可能會藉詞作出不同收費,例如在每月租金上扣減一筆託管費外,還會巧立名目在其他地方收費,如清潔費、維修費、廣告費等等,所以一定要問清楚。
投訴託管公司的程序
一旦跟租務託管公司有爭拗,究竟英國有沒有什麼機構作出規管呢? 答案是有的,但尋找獨立機構協助前,多數會建議你跟託管公司之間和解,若託管公司在八周內沒有作出任何回應,或者未能解決問題,就可以向獨立機構「Property Ombudsman」或「Property Redress Scheme」投訴。 1. Property Ombudsman: https://www.tpos.co.uk/find-a-member 2. Property Redress Scheme: https://www.theprs.co.uk/Complain
透過民事索償
如果要作出申訴,要先確定該託管公司是否受上述機構規管,經調查後可要求他們作出賠償。若託管公司並不受該兩個機構規管、或者經申訴後,仍未能解決問題,就只能作民事索償。正如上文所述,小額錢債法庭(small claims court)會受理申索金額少於10000英鎊的申請,若關乎物業納修則不多於1000英鎊。
2017年在英國「曼城」購入物業收租的陳先生,一直透過發展商旗下租務託管公司協助處理租務,近年完約後,因託管公司加徵服務費,他便決心尋找其他公司協助。一年前,他成功透過另一間託管公司,把物業租予兩名英國學生,每月收租1,000英鎊,第一年相安無事,怎料第二年生約期,租客突然搬走,陳先生卻被蒙在鼓裡。
苦無對策下,因洗手間倒灌,Janice在單位新裝修後,只住了一段短時間後,迫於無奈需搬往其他地方暫住,究竟期間衍生租金損失,能否向下層業主追討呢? 律師表示,若能證明相關損失由下層租客引致,可透過民事索償追討,但舉證責任卻需由Janice提出。
發展商拒絕賠償,可發律師信進行民事索償,視乎金額大小而定法院。 區域法院: https://www.judiciary.hk/zh/court_services_facilities/dc.html 小額錢債審裁處: https://www.judiciary.hk/zh/court_services_facilities/sc.html
向撻訂買家追收重售後差價的程序,並非如臨約撻細訂般,當買家未按時簽訂正式買賣合約,發展商就能自動沒收細訂,如發展商要追收重售後差價,則須於往後入稟法院向撻訂買家索償,法庭再按照雙方理據判決。. 因此,在未正式入稟前,難言發展商的具體 ...
不過若準買家誤購凶宅,因「凶宅」並不是業權瑕疵,故不能成為「踢契」取消交易的理由,準買家仍有責任需完成交易,但如果選擇放棄交易,最終需賠償訂金等,準買家僅能用其他途徑向相關人士追討,當中涉及局部人士失實陳實,可透過民事索償,但舉證
如果遇到類近問題,除了可以透過民事訴訟、或入稟小額錢債進行索償,亦可以考慮尋求仲裁來解決爭議。 所謂「仲裁」,就是透過法庭以外來解決爭議,好處是可減少進行法律訴訟時所花費的時間及開支,但仲裁銀碼不能超過25萬元。