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- 青山公路朗邊一期
- 3座
- 3,080個
- 朗天苑
- 事件始末
- 問題1: 業主繳付的管理費入帳途徑
- 問題2: 屋苑未能找清服務費，跟屋苑超支有沒有關係?
- 問題3: 為何屋苑多年未有財政預算及報表?
- 問題4: 為何法團對管理公司未交單據一直無行動?
- 問題5: 為何不採用其他方法處理，而非要打官司不可?
- 居民
- 胡‧說樓市 X 好師傅獨家優惠!
被追討600萬元欠款
位於「寶琳」半山的居屋「景明苑」，業主突然被追討600萬元欠款，源於上手管理公司「創毅」入稟追討法團欠繳2016及2017年期間、前後累計十六個月的服務費，而結果法團被判敗訴。身為業主之一的陳先生向我們《胡．說樓市》表示不合理。「我覺得不合理，我們既然有交管理費，為何要我們交付這筆費用? 」
每月管理費51.3萬至59萬元
翻查判詞，「景明苑」業主所繳付的管理費，都會存入一個管理公司的信託戶口。由2016年9月至2017年6月，每月應收到51.3萬元管理費；2017年7月起，管理費上調，每月應收到9萬元。按此推算，所指欠繳16個月服務費期間，理應累計收到超過800萬元管理費，何以不夠錢付帳?
收據版本不同
究竟業主繳付管理費後，資金何去何從呢? 是先交到法團手上，之後再轉交管理公司入帳? 抑或直接由管理公司代收，再入帳信託戶口? 身為業主的陳先生對此心生疑問，是因為最近他細心翻看管理費收據，才發現收據版本各有不同，更令他質疑資金去向。 業主交給我們的收據反映，無論管理公司或法團曾向業主發過管理費收據。2017年12月發出一張手寫收據，蓋印為「景明苑業主立案法團」；但2017年10月的收據則由管理公司代收，收據抬頭卻是「創毅物業服務顧問有限公司」，究竟由誰接收呢? 資金去向、撲朔迷離。
法團在戶口不足時會注資
法團輸掉官司後，今年六月初，屋苑曾召開過業主特別大會，時任法團主席解釋，管理公司信託戶口餘款不足以應付日常開支時，法團會注資；法團曾在2013年至2016年間，累計六次注資300萬元在信託戶口；但在2017年3月尾，再收到管理公司創毅表示還欠300萬元服務費未找清。問題是，既然當年法團有條件注資，為何當法團要繳付服務費時卻沒有錢? 法團是有錢或無錢?
大維修曾動用基金津貼
業主所繳付的管理費是否全數入了落戶口，是業主質疑的地方外，究竟無能力支付服務費又是否跟屋苑洗凸有關? 因為「景明苑」在2015年曾經進行大維修。我們《胡．說樓市》團隊在7月6日到訪「景明苑」，街訪卻跟我們說，雖然屋苑曾透過基金資助500萬元進行大維修，但實情其後每戶有再夾錢，並不相信庫房會因大維修而一下子掏空。
大維修招標混亂
我們都曾經問過協助「景明苑」居民處理大維修的區議員方國珊。她憶述，向法團索取外牆維修文件被阻撓，對於屋苑大維修招標，觀感一遍混亂。好表示，中標承辦商在維修期間被吊銷牌照，當時已質疑為何顧問公司不停用此承辦商呢? 由於罰款不到位，期後承辦商轉換「外套」繼續開工，業主無奈地屈服。
業主多年來未收過屋苑財務報表
業主們切法想知道資金去向，但事實卻是自2013年後，業主再無收過屋苑預算及財務報表。
法團有責任擬備報表資料
根據《建築物管理條例》，由業主投票選出的管委會，須每年擬備法團預算，列明各項支出的預算，認為預算款項不足以應付開支，就要擬備修訂預算。每12個月亦擬備財務報表，每三個月擬備收支概算表，所以，法團本身有責任要為業主展示相關資料。
法團未動管理公司採取行動
對於這一點，時任法團主席曾在業主特別大會中解釋，管理公司未能繳岀500張單據，以至會計師未能為2013-2014年核數。雖然其後法團及管理公司有有口頭協議，在收到資料後，才再商討繳交服務費問題；但2017年10月，管理公司提出終止合約，之後就追討600萬元欠款而解發官司。有街坊認為，既然法團一早知道文件不齊全未能核數，為何沒通知居民或採取相關行動?
管理公司何以欠收服務費多年
亦有街坊認為，管理公司本身都有問題，何以被拖欠服務費多時，啞忍兩年才出聲?
為何不採用調解方式處理
針對財務報表，我們團隊亦曾經接觸本屆法團希望可獲取更多財務資料，但截稿前卻未有任何回覆。面對官司，多名居民表示事前全不知情，但據屋苑會議記錄在2018年1月曾召開業主特別大會，當時有70%業主贊成抗辯，但為何中間沒有嘗試以調解方式去處理，而走到對簿公堂的地步?
為何法團主席及司庫會缺席聆訊作供
還有判詞指出，法團一開始已承認欠繳服務費，但就以管理公司沒有交出文件及帳簿作抗辯及反申索理由，最終法庭判法團敗訴。判敗訴原因，部份跟法團未能指出管理公司欠交哪一份特定文件外，部份原因則跟主席及司庫沒出席作證有關。為何當時不出庭作供?
表: 部份判詞摘要
方國珊認為，文件數據有沒有交代是否有交予法團? 法團相關人員有沒有簽收過? 整個流程並不清晰。到上庭當天，法團相關人士也沒有出庭佐證，令法官相信覺得法團追討文件是合理，方向行錯了。法官在無何奈何判法團敗訴，要肩負巨額律師費、利息。
但姑勿論怎樣都好，未找清服務費是事實。法團在服務費以外，估計需額外支付訟費130萬元，連同其他業主拖欠繳付的欠款，保守估計需集資達819萬元才足夠。按照不同面積大細的業權份數，而每份業權繳付300元來計算，相當於每戶要支付6,000至10,200元。過了上訴期限，面對每日遞增的利息，目前業主既無奈且憤怒，不知道應否繳款。
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