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相同地區、相反命運，長實賺個盆滿砵滿固然笑到最後，但對高追業主來說仍會否笑著收樓? 今日我來到「#LYOS」，一起看看其交樓質素。 本文目錄
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1. 要令發展商加快賣樓步伐，政府準備推出「一手樓空置稅」，但特首林鄭月娥推出「娥六招」後，風頭被居屋訂價與市價脫勾搶過。 政府針對新盤徵收空置稅，在取得入伙紙後一年內未沽清，需收取「應課差餉租值」200%。 市場認為政策影響有限，皆因發展商會轉嫁成本。 樓價是否回落 還視乎土地供應是否追得上? 政策用意明顯，就是要迫發展商盡快推出新盤。 但問題是，透過行政手段迫發展商盡快清倉，但土地儲備未能追上，一手價格又只會乾升。 雖然我們不得不認同，發展商成功補充土儲，不代表一定平價賣樓。 然而，政府同時將九幅地撥作公營房屋發展，究竟要達到全年18,000個私樓供應會否受阻？ 因為如果屬實，發展商更有強硬不落價的理據。
- 項目背景
- 驗樓問題
- 胡．說評析
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市建局招標項目，有利中標
「利．晴灣23」位於杉樹街及橡樹街交界，是市建局推出招標項目，由本身從事較多公營房屋興建的上市公司「有利集團」在2016年投得發展權。當時跟市建局訂立分紅條款，只要售樓收益高達每呎12,340元便要分紅。發展商去年開售時，折實平均呎價18,858元，其後陸續加價至過二萬元呎。
項目以細單位為主
去到貨，因為單幢物業，142個單位中，都以面積細單位為主。項目共提供15個開放式、85個一房、29個兩房、5個三房、以及8個特色戶；我們參觀的單位是全盤最細的開放式戶型，面積276呎。業主說，當日揀樓時，自己不算排得特別前，但因一房搶得比較激烈，反而開放式單位仍有選擇，最終成功以全場最平474萬元買入。政府訂出標準280呎，所謂「住大啲」大約就是如此了，當然是否舒服，還要看內櫳質素。
開則呈手槍則，玄關浪費空間
單位276呎，當日開賣時也來過現場，A室單位一直被市場說為「手槍則」，即是怎樣呢? 就是玄關位置像一個槍柄般這裡已經有30呎，但整個單位只有276呎，已佔了10%，故比例算高。
洗手間浴屏門會撞向牆身
這邊是洗手間，發展商也算貼心，造了不少層架放物品，玻璃鏡櫃內的層架，安裝算穩妥，唯獨這裡不穩妥，因為少裝托粒，可要求發展商加裝。至於企缸，如果身型胖一點，有一點尷尬。浴屏打開時會撞向牆身，加裝膠粒可防撞，擔心無情力會撞破玻璃，改用趟門或會更理想。我自己本身不算十分肥胖，但關上浴屏門也頗吃力，使用上不算方便。
洗手盆櫃門跟水喉碰撞
驗樓師陳智康打開洗手盆櫃門時，發現跟水喉碰撞，櫃門跟隔氣位只餘下一隻手指甲的位置，擔心會跟去水喉碰撞下會移位，彎曲，最終會漏水，建議可把水喉稍為後移以能解決問題。他認為，這跟單位本身屬納米樓，空間有限，但設計上卻偷得太盡，誤把去水喉跟櫃門安裝得太貼近。
1. 驗樓得分
因為納米樓，設計才如此局限。單位其他地方都發現不少零碎問題，除了鋪磚及窗雙雙扣到得零分外，浴室櫃、油漆也失分嚴重，最終單位最得72分。我們把驗樓結果轉交發展商有利集團，單位發現的問題均表示會一直跟進。洗手盆櫃門跟水喉碰撞的問題，則因浴室面積深度有限，已預留了約一厘米的距離。單位的地台問題也只屬輕微，對居住沒有太大影響，會跟業主再溝通及解釋。
2. 周邊舊樓會重建
留意「利．晴灣23」內櫳質素外，周邊環境也值得留意。剛才不是說過，樓盤前方地盤會重建? 這裡是「橡樹街、埃華街」重建計劃，已經由「建灝地產」以逾六億元投得，地盤設有限呎條款，住宅單位面積不得少於300呎；50%以上實用面積不可超過480呎。另外，「槐樹街5-13號」也被市建局在2016年收購，市建局會自行發展，並以「組裝合成」方式興建，成為全港首個採用類近技術起樓的私樓項目，可建樓面37,912呎，預計會提供69個單位，最快在2021年第四季動工。
3. 附近工廈都鼓勵重建住宅
在「利．晴灣23」以西，也就是在「奧柏．御峰」的正前方，現時建有數座工業大廈，包括「宏業工業大廈」、「華源工廠大廈」。出爐不久的《工業用地檢討報告》2020也指出，區內有不少市建局重建項目，故適宜把該用地劃為「住宅戊類」。兩幅地地盤面積68,230呎，最高可用7.5倍重建為住宅，可建樓面達47.1萬。當然這兩工廈業權分散，會增加了重建的阻力。
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