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1. 市場已沒有炒家. 來到2024年的今天，樓市因連環加息而確認轉角，樓價一直緩緩回落。 所以大家一面倒要求全面撤辣時，但政府卻對撤辣有戒心，固然是考慮完全撤辣所帶來的迴響。 畢竟沒有辣招等於買賣沒有任何束縛，炒家自由進場摸一轉，足以令樓市出現報復式反彈。 據過往經驗，但凡有任何政策出台，總對樓市有一陣短期衝擊。 而今次最起碼的就是，全面撤辣有助物業即時鬆綁，一批較心急沽貨的業主或會借機套現，若放盤時遇上競爭對手，則不排除要減價迎戰，對樓市可能有短期震盪。 炒家眼光較短淺，他們只求有水位，但只會放眼於低於市價物業，但同時都要看究竟有沒有下手買家來接貨? 背後所謂買家的動力又有幾強勁? 究竟目前購買力是因政策所限而被遏抑、抑或已經完全乾塘?
1. 逆權運動推進，暫時見到對樓市影響只有輕微影響。 但未來會否真正轉勢，講到底也是看買賣雙方取態。 但很明顯，大家可以預視到短時間氣氛仍拉鋸，短線走勢很視乎逆權運動的演變、以及濫權的警方會否進一步在地區添煩添亂。 政局不明朗，大家思考前路何去何從? 其實真正解決方法，就是政府聆聽市民意見，並回應小市民提出的訴求。 只是種種情況已反映政府繼續漠視民意，反而鎮壓示威的手法愈見粗暴。 有人開始討論會否引進解放軍，或內地政府按基本法宣布香港進入緊急狀態，從而實施全國性法律，好明顯也是跟小市民「玉石俱焚」的做法。 只要小業主信心真正受挫，就會出現較深幅度調整。 屆時會跌幾多?
政府主動全面拆牆鬆綁，甚至乎已無視樓價是否仍是小市民可負擔，似乎《預算案》就是要傾斜業主及發展商。. 問題是，以現時中小型住宅平均樓價559萬元計算，連按保最高可以借取90%按揭，以現時息口4.125厘計算，攤分30年還款期，月供24,910元，以前有壓力 ...
- 什麼是《收回土地條例》?
- 行使《收回土地條例》的程序
- 《收回土地條例》Vs 《基本法》
- 《收回土地條例》大事件
- 2021年《收回土地條例》的土地
- 究竟政府採用什麼收地準則?
- 未來有機會被收回的地皮
條例定義
所謂《收回土地條例》，實情是一條賦予政府權力徵用私人土地作「公共用途」的條例。所謂「公共用途」(Public purpose)，條例規定要符合一些要求，包括因衛生情況欠佳、物業嚴重干擾空氣流通、或對居住造成健康損害、因與香港駐軍有關的任何用途而收回、或行政長官及行政會議決定為「公共用途」而收回。
律政司可在確定收地符合「公共用途」後，向行政長官及行政會議建議收地；政府事前會就涉及收地及清拆計劃，諮詢有關區議會，並在作出決定前考慮公開諮詢所得意見及書面反對。過去土發或現在市建局進行舊區重建時，若在後階段未能集合業權，也可能向政府要求運用相關條例，協助收回剩餘業權，故條例不是新鮮事，而外國也有類近條例。
然而，《基本法》第6條及105條，卻明確指出特區政府要保障私人產權。因此政府引用《收回土地條例》收回私人土地，表面上跟《基本法》似相抵觸。因為參考2016年希慎對城規會高度限制的案例，當時希慎不滿城規會就物業高度作出限制，認為有違《基本法》第6條及105條中保障私人土地財產條文，因而提出司法覆核，最終終院裁定希慎勝訴。案例提及條文中對財產的保障並非絕對權利，要平衡社會利益之餘，也要顧及有否侵犯私人權利。因此，若今天政府運用條例收地，確實有潛在司法覆核的危機。
2018年: 民主派提出動用條例被建制派反對
不過，面對香港土地供應不足的問題，有政界人士在數年前已開始提出，政府可動用《收回土地條例》來增加土地供應，其中率先提出運用《收回土地條例》的不是林鄭月娥，而是民主派。翻查資料，早於2018年時，當時的民主派提出政府應引用《收回土地條例》加快土地發展，卻被當時林鄭月娥及建制派群起反對。
2019年: 建制派建議反被政府接納
2019年逆權運動下，建制派「打倒昨日的我」反支持方案。評論普遍認為，建制派在逆權運動下盡失民望，要靠打民意牌來挽回民意，免得立法會選舉會大敗，故原本反對方案的建制派卻突然變臉，「獻計」政府可動用條例收地興建公營房屋，林鄭月娥遂把相關「建議」於《2019施政報告》落實。其後發展局集中研究十幅具潛力可引用《收回土地條例》的用地作出研究，終在2021年5月率先收回三幅用地。
2021年: 發展局公布收回三幅粉嶺及元朗用地
2021年5月13日，發展局公布收回可規劃作高密度房屋發展的三幅私人土地，作資助房屋用途。三幅地分別位於「Yoho Midtown」外一幅綜合發展區用地、一幅位於元朗十八鄉路「龍田村」附近的住宅甲類用地、以及位於粉嶺中心以東北的一幅用地。三幅地涉及12,300平方米，連同鄰近約3,500平方米政府土地，地積比率5倍至7.5倍，預計合共可提供約1,600個單位。餘下七幅用地，有兩幅認為不適合作發展，其餘用地則因「商業敏感性」不予公開。
地皮2. 十八鄉路近龍田村
第二幅被收回的用地，位於「溱柏」以北的臨時停車場用地、一直橫跨至「瑧頤」以南的用地，現時被劃作「住宅甲類」。地盤面積7,000平方米，相當於75,349呎。就現場所見，溱柏「6座G、H室」、「7座A-Ｄ室」、「8座A-D室」、「9座E-K室」、「10座F-L室」；以及「瑧頤」「A1-A2室」以及「B1-B3」均會受到阻擋。
地皮3: 粉嶺新運路近黃崗山
第三幅被收回的土地，在「粉嶺中心」前方，佔地3,500平方米，地盤面積37,675呎，日後發展為公營房屋後，會把「粉嶺中心」A-D座「1、2、7、8室」的單位阻擋。翻查土地註冊處資料，今年首五個月，相關座向單位共促成六宗買賣，平均呎價12,700元，其中實用面積468呎單位，最新平均成交價約為598萬元，面積大一點達500呎以上的單位，平均成交價638萬-698萬元不等，均要視乎發展規模才知道價格會否受影響。
從「Yoho Midtown」個案，我們得知政府在運用《收回土地條例》並沒有向地區作出任何咨詢，跟以往一貫會先咨詢地區的作風截然不同。縱然此舉可能增加政府面對司法覆核的風險，但強硬的姿態同時也釋出一道信息，就是任何可作發展的用地，總之被視為閑置沒發展，也隨時有被政府收回的風險，間接要求發展商加快農地改劃步伐。 然而對於準買家來說，相信他們更關注的，就是購入物業會否受到「突如其來」的阻力影響。政府表明不會公布正在研究被收回的潛在土地，但是否真的沒有任何蛛絲馬跡可流露出來? 我們即管看看2019年的《施政報告》林鄭月娥怎樣描述。施政報告是如此列明的。 「我提出的土地供應施政方針是由政府主導用地和基建的規劃，並為確立的公共用途收回所需的私人土地 ……..收回位於『分區計劃大綱圖』上已規劃作『高密度...
地皮1: 小欖樂安排化淡廠
截至2019年止，62幅「綜合發展區」的用地中，有43幅已經遞交了「總綱發展藍圖」，相對於餘下19幅用地未遞交藍圖的用地，這19幅用地被收回的可能性相對較高。但當中在這19幅用地中，小欖「樂安排化淡廠」佔地近100萬呎，早於1994年劃為「綜合發展區」，但因本身這幅地屬政府用地，不存在收回問題。 收回指數: 0 (1-5分，5分為高危)
地皮2: 牛潭軍營以南、牛潭尾上竹園、古洞恩慈之家、清水灣電影製片廠
位於「牛潭軍營以南」、牛潭尾「上竹園」、及由晶苑地產持有的古洞「恩慈之家」，雖然在2019年時未遞交藍圖，但政府認為他們都會積極申請；而位於將軍澳「坑口村」以北的「清水灣電影製片廠」最近更已獲批建酒店及住宅項目，所以我們認為，這四幅土地被政府強制收回可能亦較低。 收回指數: 2 (1-5分，5分為高危)
地皮3: 大興花園以南工廠區用地
還有三幅用地，我覺得被收回的可能性也低，分別就是屯門「大興花園」以南的三幅「綜合發展區」。雖然三幅地都符合「高密度房屋」及「基建限制」影響而未能重建的條件，但政府已表明，因為該區用地仍有工業進行中，擔心重建房屋有兼容性問題，已率先放棄收回其中一幅，所以這三幅地大可剔出收回之列。 收回指數: 2 (1-5分，5分為高危)
每年長策會更新的「需求預算」報告是關鍵之一。去年因林鄭月娥扭轉公營房屋及私樓房屋比例，私樓供應一下子大幅下調至13,500個，遠較以前18,000個單位，大幅少了25%，結果在本年度政府賣地計劃中，政府也減少私樓推地量。
1. 上回提及，長實推售北角「城市花園」時，因第二期餘下八幢單位，正值《中英聯合聲明》後的1985年推售，當時信心危機導致樓價滑落。 在這個暗黑的香港地產時代，長實卻收到一個足以逆轉轉乾坤的消息，究竟發生什麼事呢？ 京派王光英跟李嘉誠洽住宅物業. 話說當時北京為穩定香港信心，派出光大集團前名譽董事長王光英來港跟李嘉誠洽購住宅物業，終在1984年1月23日跟長實簽定協議，以9.39億元購入八座「城市花園」物業，住宅樓面每呎690元，較首批開售價低近五成，商業樓面則595元。 據1986年的一篇地產專題報道指出，當時中國新聞社記者引述王光英訪問就指出「我們來香港是做買賣的，同時也要為香港繁榮和穩定做點事。
政府今日公布長策會的《周年進度報告》，受林鄭月娥調整公私營房屋供應比例至七三比所影響，年均私樓供應預測由去年的13,500伙，進一步下調至12,900伙，再創新低，相對2017年估算的18,000伙，減幅更為誇張。 大家可能會問，究竟長策會的一份報告有多重要？ 其實每年政府在計算推出多少土地供應時，就是依賴這份報告每年更新的估算作目標，通常在年尾完成更新後，會主導了下個財政年度的推地量。 長策會年均私樓供應目標幾多？ 而一年一度更新的「需求預算」，會對下年度政府推地量有一定指標作用，所以政府用什麼準則去推算需求，實在值得我們逐點拆解。 內地及海外生來港讀書時，因大學未能提供足夠宿舍而產生的溢出效應，就是住屋需求的一部份；但除此之外，更大部份就是來自本港的內部的置業需求，而產生的「住戶增長」。
