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今日想帶大家再看一個實際例子，就是恒基在大角咀的「利奧坊．曦岸」。. 項目剛交樓，我們會參觀一個實用面積不足200呎的單位，接近分層面積中最細的單位，較政府訂立280呎的下限面積還細80多呎，但業主買入價一點也不便宜，買入價501萬，相當於每呎呎價 ...
- 項目背景
- 驗樓發現
- 胡．說評析
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貴價開售有支持只因一個賣點，鄰近港鐵「堅尼地城站」，我剛才由B出口步行一分鐘已能到達樓盤。「Kennedy 38」主打上車間隔，以287-332呎一房佔多，分層合共有200個單位，佔全盤59%；同時也提供100個開放式單位，以及少量兩房。我們抽中開箱的單位，就是一個位於高層301呎的一房戶。業主當日以930多萬元買入，每呎超過30,000元。
單位玄關鞋櫃鄰近雪櫃
30,000元一呎的一房單位，內櫳會有幾豪華，入屋看看便知道。入屋會經過一個玄關，這幅牆身擺放了控制板及全屋傢電開關外，上方還有磁石，可以貼上一些通告或告示紙，對面位置門後設有凹位，平常多用做鞋櫃及放鎖匙，這裡也不例外，到頂位置為儲物櫃，內裡有點深，還附設掛鈎，中空位置可放鎖匙，以及無線電話充電器，下方位置放置鞋櫃，亦設有掛鈎，旁邊還設有儲物櫃，下方為雙門雪櫃。雪櫃旁放置鞋櫃是否衛生，如此鄰近食物是否好，這點見仁見智。
廚房儲物櫃內設向下拉動層架
行前一點開放式廚房，因為篤篤位置屬於毗鄰單位，所以廚房呈一個L型設計，卻因為一幅牆身令廚房斬開了兩截，一邊像自成一角的洗手盆，而 毗鄰就是工作枱面，放置了煮食爐後，餘下備餐區空間很闊落。善用空間都上下都做了儲物櫃，同時亦設有這類向下拉的儲物架，最高承重8公斤，不擔心用不到高空的位置，而下方擺放了什麼? 設有一張可以伸縮式的餐枱，增加枱面空間，亦擺放了七合一微波蒸烤爐及洗衣及乾衣機。
廚房洗衣機有漏水問題
驗樓師陳智康在測試洗衣及乾衣機時發現有漏水問題，建議業主需處理，估計去水喉扭不實有關。他表示，因為現在新盤的洗衣機，發展商不會試水，因為擔心有餘水在洗衣機內而有嗡味，所以必須待業主收樓後才試水，方才發現如此問題。
驗樓得分
單位接近沒有太大問題，雖然30,000元呎，但也大致對得住身價，驗樓師給單位98分，評級為A，為我們驗樓以來的新高。我們把驗樓結果轉交發展商，回覆指，承建商已即時跟進提出的事項，將通知業主驗收。單位問題不算多，所以接近可以即收樓即租，鄰近香港大學有穩定海外學生客源、亦可吸引一些在中區上班的白領，加上以單幢樓來說，「Kennedy 38」都設有兩層會所，室內及室外也有不少休憩區域，亦增設了不少工作枱面，切合在家工作人士需要。
租值被管理費蠶食
物業身價30,000元，租值是否追得上卻就是另一話題。項目入伙時約有十個租盤，類近驗樓單位叫租約23,000-25,000元，平均呎租76元-83元呎，若能夠租得出，回報則有2.9-3.2厘，但至截稿時暫時未錄得相關租務成交，且樓盤本身管理費也高企，每呎要…元，亦會蠶食回報。
項目由舊樓併購重建而成
還有一點變化要考慮，就是樓盤的周邊環境。「Kennedy 38」前身為舊樓重建項目，前身為「保發大樓」及「天成工業大廈」兩個舊樓，發展商透過併購舊樓收購而成。當中，新地在持有的「保發大樓」在收購了逾80%業權後，提出強制拍賣；其後毗鄰「天成工業大廈」，則被恒基在強拍前統一業權，並合併地盤一起發展。
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香港樓市影響. 雖說在聯繫匯率下，美國貨幣政策很大程度影響香港，如果當局實施負利率，在息差擴闊下，資金必然流入香港套息，拆息會下降，變相H按用家或受惠。 這樣亦有助將繼續托穩資產價格，但樓價亦受基本因素影響，需視乎經濟與社會環境、疫情、供應等因素。 然而，這樣不代表香港會緊跟美國推行負利率，原因有二：第一，銀行在存息接近零水平下，為維持盈利，不會貿然減P (最優惠利率)，更何況負利率；第二，即使熱錢持續流入，但根據過往經驗，金管局仍會發行外匯基金票據，吸走市場游資，同時維持銀行體系穩定健康。 因此，即使負利率導致熱錢大量流入，低息環境持續，也不見得銀行會無止境調低最優惠利率。 負利率的好處.
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