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2024年2月28日 · 這篇文章會講解整個買樓的流程，例如睇樓、申請按揭、壓力測試、按揭保險、驗樓等，以及除了首期及樓價以外的開支如印花稅，協助大家認識買樓程序。
- 滲水 去水 漏水。準業主找人驗樓時，應注意與「水」相關的部分，包括：單位內各部分是否有滲水；洗手盤、窗框、平台或浴室各部分去水功能是否正常；嵌有水管的牆壁、天花、地板各處有否漏水。
- 家居保安 器具安全。另一需注意的，是家居保安。準業主均需仔細檢查，如門鎖及窗鎖等等。另外，廚房爐具的煤氣、附送的電器電掣等是否運作良好，亦非常重要。
- 牆身 瓷磚。此外，驗樓時，同樣可注意單位牆身、瓦磚，是否有裂痕，或刮花、掉粉等情況。雖然這沒有安全問題，但若準業主及驗樓師發現，同樣可要求發展商整修。
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- 供款入息比例及壓力測試 是甚麼？
- 如何事先得知 能否通過銀行審查？
- 何謂p按及h按？
- 銀行不批按揭申請 使用發展商按揭好嗎？
- 按揭懶人包 看不懂？ 聯絡我們吧
按揭又名物業貸款，以物業作抵押。當中分一按二按、現契套現及轉按。由於按揭屬長期貸款，故利息會跟隨P(最優惠利率)或HIBOR(銀行同業拆息)浮動。本港現時有20多間銀行、財務公司及發展商提供按揭服務。當中銀行受金管局監管制度所規限，後兩者則不受官方制度限制，故按揭審批較具靈活性，但利息亦較高。
哪按揭最多可貸款多少？金管局對於按揭百分比最新規定為：1,000萬元以上物業，最多只能做50％按揭，600萬元至1,000萬元物業，最多可承造60％及上限500萬元的按揭，詳見下表。 特別一提，九成按揭只適用於首次置業人士，而供款入息比例方面，亦更為嚴格。
由於高成數按揭會為銀行帶來較高風險，故金管局為穩定銀行體系，會要求買家在申請6成以上按揭時，需承造「按揭保險」。當按揭保險獲批後，申請人才可在銀行承造高於6成到8成半的按揭。大部分銀行均接受香港按揭證券有限公司（HKMC）提供的按揭保險。有些銀行也會接受昆士蘭聯保保險（QBE）的按揭保險。
於銀行做按揭，申請人的入息均不可高於每月還款額的某一比例，且須接受「壓力測試」。壓力測試是指按揭申請人必須將有意選用的銀行按揭計劃，再「加3厘」計算。舉例，如果大家承造8成以下按揭，所選用的按揭計劃，利率為P-2.75（實際為2.375），哪加3厘後，利率即為5.375。而以此利率計算出來的每月供款，不可在申請人個人或家庭月入中，佔超過60％；如果要申請8成以上按揭，供款入息限制要扣減5％。（見下表）： 另外，申請人亦可透過加入按揭擔保人，放寬供款入息比例限制。惟按揭擔保人本人將來如需買樓，在申請按揭時，按揭供款上限則會收緊。
準買家向銀行申請按揭前，實可透過網上按揭計算機，預先計出自己每月供款額，並評估自己是否能通過銀行各項測試。如計算過後，能成功通過供款入息比例及壓力測試，哪大家即可比較不同銀行的按揭計劃，從而選擇最適合自己的按揭方案。
現時承造按揭，銀行均提供定息及浮息按揭計劃。浮息按揭分P按（最優惠利率按揭）及H按（銀行同業拆息按揭）兩種。P按又稱為「最優惠利率按揭」，分大P及細P，各有銀行選用。P按是受著美國加息影響，倘美國儲局加息，P按的利率可能提高。 H按的「H」是指HIBOR，英文全稱為Hong Kong Interbank Offered Rate，是本港20多間銀行的互相借貸利率，香港銀行公會均會每日公佈。為免出現H按短時間內失控飊升，為按揭申請者帶來財政困難，銀行多會為H按設定「鎖定按息上限」機制，俗稱為「封頂位」。通常「封頂位」等同P按的息率。
近年政府多次出招調控樓市，直接打擊發展商售樓業績。針對政府辣招，發展商推售新盤時，近年亦向買家提供按揭服務。倘若買家們不能通過銀行的壓力測試，可考慮發展商提供的高成數按揭。成數一般最高達80％，甚至更高。同時，對申請人的入息審查亦較寬鬆，甚至完全免除任何壓力測試。 但需注意，發展商所提供的按揭方案只屬短期方案，通常首兩三年，利息很低，其後急升！所以申請人需計算好未來幾年的收入，做好轉按準備。
如果物業升值，有意轉按或加按，則需再次估價、計算入息、進行壓力測試，重啟罰息期等動作。想了解更多轉按細節，歡迎聯絡我們的團隊！ 想知道更多理財心得及最新優惠 ，請瀏覽 blog.moneysmart.hk，及追蹤我們的Facebook Page 主頁：www.moneysmart.hk 不論購買白表居屋或綠表綠置居、私樓、村屋或唐樓，MoneySmart為你首次置業做足準備，立即比較及找出最適合你的新造按揭和轉按計劃！
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