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2020年第四季的新盤焦點也集中在新界區,新地在沙田多石街33號的「瓏珀山」,也會分開兩期推售,全數以三房大單位起步,明顯針對換樓客。由於項目在2020年8月已獲批預售樓花同意書,預計短期內也會發售。雖然樓盤規模不算大,但我們也希望一文讓大家了解清楚項目背景及特色。
- Sea to Sky資料
- 間隔多樣化
- 胡.說團隊評分
- 直擊示範單位
- 揀盤(平面圖)策略
- 揀樓部署
- 付款辦法
項目背景及特色
前身稱為「夢幻之城」的將軍澳86區,位於港鐵「康城站」,後改稱為「日出康城」,全區共分為13期發展,共提供約50座住宅項目,提供超過25,500個住宅單位。規劃上標榜人車分隔,且以大量綠化作主打。根據港鐵在2015年的藍圖,整個項目會提供不少於2.3公頃公眾休憩用地,及不少於8.147公頃的私人休憩用地。 項目首十一期已經推出招標,當中八期已經開售。其中屬於康城站第八期的「SEA TO SKY」是在2015年10月由長實投得發展權,項目補地價金額29.55億元,以可建樓面104.409萬呎計,每呎補地價金額2,830元。據當時招標條款,發展商需自訂入場價,並提供予港鐵最少15%分紅,港鐵也因應當時市況,容許中標發展商在取得入伙紙時才繳付入場費。
區內未來供應
一直被視為本港的新供應重心,但隨著「康城站」多個項目已經推出,現時區內尚餘「10期」、「11期」及「12期」待發售,三個項目分別由「南豐」、「信和、嘉華及招商局」及「會德豐」投得,預計合共可提供約4,700個住宅單位。 另外在「康城站」以西,亦即「石角路」一帶,就有九龍建業持有的「石角路1-3號」。這個前身為「捷和製銅廠」的項目,預計會興建1,518個單位,都屬於康城站內的中短期供應。但除此之外,相信區內的長遠供應,就要視乎康城站最後一期的推出,即康城站「13期」;以及上屆特首梁振英提出在「將軍澳137區」,即將軍澳堆填區以南的用地,擬建35,000個住宅單位。
「SEA TO SKY」由兩房至四房都有提供,當中三房佔最多,一共有741伙 (702-817呎)、而兩房及四房則分別設有577伙 (434-482呎)及104伙(1,054-1,077呎)。究竟各種間隔應該怎樣選擇呢? 在我們詳細闡述之前,大家也可以先重溫一下昔日期數的面積,以方便日後揀樓時作部署。
在衡量及歸納各項因素後,按位置交通、配套、間隔及景觀等因素,開則上也有不同的選擇,我們會細予4分。樓盤位於鐵路站上蓋,但其他對外交通未見完善,故交通只可予3分。樓盤景觀有臨海優勢可能得較高分數,我們會給予4分。至於項目配套上仍待改善,故只能給予1分。若總分為20分的話,「SEA TO SKY」可獲12分。
發展商長實今次開放予傳媒參觀2座50樓H室的經改動示範單位,我們一同踩場直擊,發現煤氣熱水爐的擺放位置與同系的海之戀相同,全屋唯一一個熱水爐放在廚房中,變相熱水要經長長管道才能到達浴室,戶主洗澡時或要等很久才有熱水供應。 另外,準買家亦要小心購買單位附送的家電品牌,因為有些單位廚房會附送Gaggenau爐具,但有些會附送Küppersbusch,實際情況要根據樓書為準。
隨著「SEA TO SKY」公布了樓書,我們可以對樓盤的圖則及布局有更深入了解。全盤三座共向藍塘海峽方向排開,當中第一座最貼近南豐「康城第十期」項目,二座則設於中間、而三座則較捱近「臨時公共交通交匯處」。三座住宅中,二、三座外牆均設有向外突出的厚柱,究竟會否計入實用面積售予小業主?值得我們就不同單位來剖析。
「SEA TO SKY」首批開出285個單位,扣除最高20-22%的折扣額,即供均價15,820元,較OCEAN MARINI的首批開價高約8%,發展商就說反映在海景因素,但實情又是否如此? 值得我們細心一點去分析「SEA TO SKY」的價單。如果真旳會入票抽「SEA TO SKY」,在首批單位中又應該怎樣選擇呢?
兩房單位
針對兩房及三四房單位,除了折扣額有不同之外,兩房單位也未能使用發展商提供的一按85%、或者一二按80%的付款計劃,變相只能選用最傳統的「即供」付款辦法,自己支付四成首期,而六成向銀行借貸上會;又或者選用折扣額較低的「建築期」付款辦法,餘額則在入伙時承造「新按保」。 以為「SEA TO SKY」可嘗試用「即供」再配以「舊按保」,但由於兩房單位樓價已超過六百萬元,故超出了「舊按保」範圍,故兩房的付款辦法只得兩款,視乎買家想用低首期入市、抑或想供樓較輕鬆。若以最盡的方式入市,連同釐印費、律師費等支出,也要有92.4萬才可以進駐這個樓盤。
三房、四房單位
至於三房及四房單位,由於折扣後的銀碼已經超過一千萬元,所以買家並不能選用「建期付款法」,待入伙時再用「新按保」上會。故眼前的付款辦法選項只得三個。第一,就是選用「即供」,第二就是選用發展商「一按85%」;或第三就是選用發展商「一二按80%」計劃。 但值得注意,後兩者的條款也頗辣。我們致電該財務公司查詢審批安排及手續,他們表示買家在成交期前三個月可開始申請,並需遷交至少兩年稅單、身份證明文件、不少於三個月的入息證明及銀行紀錄。一般來說大約幾天可通知需否後補文件。至於入息不穩的買家,如透過花紅支薪的買家,則要視乎工種才決定是否接納,但初步只會以月薪作審批基礎。至於大家關注供樓負擔水平測試,供款佔入息不得多於一半外,也需要進行加息三厘壓力測試。
例子:最平三房
以最平三房單位為例,面價就是1316.8萬元,折實則為1027萬元。如果選擇「即供」付款辦法,買家就起碼要有553萬元才可以進駐,因為起碼自己要支付一半首期,相當於513.5萬元,而50%餘額即513.5萬元向銀行承造按揭,以現時息率2.5厘,攤分30年還款期計算,月供大約為20,289元,只要入息有48,593元已可通過壓力測試。這個計劃的壞處是自己墊支的首期較多,連同律師費及釐印費要有553萬元才可進駐。 所以買家可能會考慮發展商的計劃,同樣以1027萬元作計算,根據付款辦法「一按85%」計劃,即買家自己先支付15%首期,餘額85%可向發展商財務公司借貨,首三年息率2.75厘,其後22年則為5厘,變相首三年的供款為40,270元。由於財務公司需造壓力測試,以後期較高息的基礎去計算,月入要有110,400元才可過關。選用這款付款辦法,唯一好處是壓縮首期比例,連同律師費及釐印費約有194萬元已可進駐,但入息要求則較高,且一定要爭取在三年後進行轉按。以這個單位為例,三年後尚餘金額797萬元,屆時才可考慮轉按至「新按保」供款。 至於另一個考慮方案就是「一二按80%」計劃,意即買家自己...
- 康城路1號H盤
- SEA TO SKY
- 1,422個
- 434-1,077呎
3 年前. 新盤攻略. 1. 新盤一個接一個,富豪酒店在西營盤的全新盤「尚瓏」 (The Queens)也推出,這個項目規模及伙數並不多,只有一座物業,合共提供130個單位,分層單位由開放式、一房至兩房單也有提供,面積由205呎至483之間,發展商開出了首批50個單位的價單,首日會先發售30個。 究竟樓盤是否值得買家吸納? 樓盤最大賣點就是鄰近「西營盤站」毗鄰,鐵路因素成為支撐樓盤最大因素,惜樓花期卻較長,項目關鍵日期為2022年11月30日,樓花期約20個月。 我們希望一文梳理樓盤的各項特色、以及就揀樓策略作出建議。 快速跳往:尚瓏開價、項目背景及特色、交通分析、景觀拆解、不同戶型揀盤建議、付款辦法分析.
在 「實用面積」定義經官方修訂後,很多二手放盤都轉以實用面積標示,但通常都只以樓盤過往聲稱的實用率計算約數,加上舊式大型屋苑較少露台、工作平台等設施,所以舊樓標示的實用面積較貼近單位的可用面積。. 相反,由於實用面積容許計算一定面積的 ...
新盤攻略. 1. 🛩飛揚:揀樓攻略🛩溢價推盤注意事項:未來區內供應分布 ️|Grand Jeté|掃管笏|長實|新地|胡‧說樓市. Watch on. 立刻訂閱我們的YouTube頻道,觀看最新揀樓影片分析! 由長實及新地兩大發展商合作,位於掃管笏小秀村的「飛揚」已獲批預售樓花同意書。 隨著第五波疫症緩和,「飛揚」也跟其他新盤加入戰團。 項目共分兩期發展,合共四座物業共800個住宅單位。 第一期「飛揚」由兩座組成,合共400個住宅單位。 撇除特色單位,項目佔55%均為一房間隔,最細由263呎起,另提供112個兩房單位,以及38個三房一套連工人房。 項目預計關鍵日期2024年3月31日,位於掃管笏,大家最關注的交通問題,究竟又有沒有改善?
為何要繳交印花稅? 繳交印花稅目的,就是用來確立文件法律效力,以防日後買賣雙方有任何爭拗,文件都可作呈堂證供,法庭會受理,同時這也是法律責任。 自2008年金融海嘯,美國持續量化寬鬆帶來樓市反彈,政府為遏制樓市過熱,推出了針對炒家的 「額外印花稅」(SSD)、公司及海外客的「買家 ...
「強制驗窗」是什麼? 在2012年6月30日在全面實施,規定樓齡達10年或以上私樓的業主,當接獲屋宇署通知後,需要委託合資格人士驗窗,負責監督檢驗,並在認為有需進行修葺工程時,再委任一名註冊承建商,在合資格人士監督下進行修葺。 決定驗窗屋苑的準則. 政府每年會揀選「目標樓宇」進行強制驗窗計劃。 但怎樣才會被挑選呢? 原來是由「目標樓宇諮詢委員會」所決定,其組成由專業團體、相關非政府機構、物管、區議會等代表向屋宇署提供意見,當中會考慮窗戶狀況、維修記錄、窗戶失修舉報記錄、鑑於樓宇出現整體窗戶欠妥或失修狀況,及對公眾構成較高的潛在風險,而決定優先次序。 表: 樓齡十年以上屋苑「強制驗窗」準則. 強制驗窗時間表.