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2018年11月6日 · 项目利润是怎样计算出来的？ 房地产经营需要哪些要素投入？ 什么样的房地产项目才是好项目？ 第一部分：房地产测算基础. 1.房地产估算的思路. 2.房地产估算的假设. 第二部分：房地产成本构成. 对于一般租售型房地产开发项目而言，其投资成本费用由以下部分组成： 01. （一）土地取得的费用. 提示：取得的只能是使用权，我国的土地所有权只有两种：国家和集体. 错误案例：电视上一个律师竟然说土地所有权属于某家。 如果不是公开市场购买，如何确定土地的价款？ 1. .市场比较法： 2. .成本逼近法： 3. .基准地价系数修正法： 02. （二）前期工程费. 03. （三）房屋开发费. 房屋开发费包括建筑安装工程费、公共配套设施建设费和基础设施建设费。 1. 建筑安装工程费. 2.基础设施建设费.
2022年7月8日 · 案例含量为32.94m2/100m2，估价对象则为35.20m2/100m2，差异率为+6.86%，结合其造价占比，该分项工程综合修正系数为：+6.86%×4.06%=+0.28%。. 8、楼地面工程：案例楼地面工程包括硬磨地坪、二度环氧涂层以及局部防滑地砖，造价占比为13.49%，估价对象则均为硬磨 ...
2022年5月6日 · 一、方法概述. 收益法 是预计估价对象未来的正常净收益，选择适当的报酬率或资本化年、收益乘数将其折现到估价时点后累加，以此估算估价对象的客观合理价格或价值，预测估价对象的未来收益，然后利用适当的折现率求取估价对象的价值的方法。 具体计算公式如下： 式中： P——收益法评估值； Ri——资产期间收益； r——资本化率； i——持有期间. 二、适用条件. 1 .不动产应当具有经济收益或者潜在收益. 正在对外出租使用的房地产，一般可以使用收益法进行评估 ；暂时闲置和企业自用的房屋，虽然现阶段没有出租产生收益，但只要相同或相似区域有类似房地产对外出租价格信息，也可以采用收益法进行评估。 2、不动产未来收益及风险能够准确量化.
2019年6月20日 · 一、如何确定综合造价. 我们在评估实践中，以前常常直接得出综合造价的具体数值，而对取得综合造价的方法、过程及依据没有进行详细描述，在某种程度上显得依据不够充分，评估价值难以令人信服，并且难以形成完整的工作底稿，一旦估算错误则会无法提供有效的证据。 实际上，估算综合造价的具体途径受评估目的、待估建筑物的形成过程及现状、委托单位提供的评估资料情况等多重因素影响。 因而进一步比较和选择估算综合造价的具体途径,进而从根本上提高评估质量是十分必要的。 在本次我实践中的做法是，在现场勘察时，向委托单位索取资料后，结合各项资产的资产现状及手中掌握资料的情况，分别选择重编预算法、决算调整法、类比系数调整法、单方造价指标估算法等估算待估建筑物的综合造价。 二、四个方法如何选择. 1.重编预算法.
- 冷热源系统。1、冷水机组：监控内容:a、定时控制：按照预先编排的时间程序控制系统启停。b、根据冷冻水总管供、回水温度和回水流量，计算大楼实际冷或热负荷，进行机组台数控制，并控制相应的水泵。
- 空调系统。四管制恒风变水量控温控湿全空气调节机组监控图示：监控内容：a、回风温度自动控制：冬季自动调节水阀开度，保证回风温度为设定值；夏季自动调节水阀开度，保证回风温度为设定值；
- 新风系统。新风机组 BAS 监控图示：监控内容：a、送风温度自动控制：冬季自动调节水阀开度，保证送风温度为设定值；夏季自动调节水阀开度，保证送风温度为设定值；
- 风机盘管温控系统。1、 FCU 联网型风机盘管温控器 工作原理：FCU301-1系统通过RS485通讯与OptiSYS系统联网集中监测各个风机盘管的启停状态、制冷/制热状态、电磁阀开关状态、温度设定值、风速状态，控制FCU301-1系统的启停、风速调节、温度设定等。
2020年5月30日 · 折现现金流法属于 动态估值方法，是理论上最准确的估值方法。 例2：接上例1，该购物中心. --初始投资成本10亿； --持有期5年，期末 处置资本化率6.5%； --租金增长率3%； --贴现率9%； （2）各年现金流按9%贴现率折现，合计得到物业估值15.7亿元； （3）IRR为10.9%； （4）内含资本化率=1亿/15.7亿=6.4% 3、租期及回收金额折现法（T&R） 通过计算商业地产租期内和租期外的价值后加总形成整体物业的价值， 其中A1为现有租约租金收益，r1为租期内资本化率，n1为现有租约剩余租期； A2为市场租金水平，r2为租期外资本化率，n2为租约外剩余土地年期。 例3： 接上例2，该购物中心. --现有租约租期5年，租约外剩余土地使用年限35年；
2019年11月5日 · 建筑工程造价工程量估算的常用方法！ 工程量是施工企业编制工程形象进度统计报表，向工程建设投资方结算工程价款的重要依据。 今天我们总结了几方面工程量估算的便捷方法，和西安铭晟建筑工程造价小编一起来看吧。 平整场地计算规则. （1）清单规则：按设计图示尺寸以建筑物首层面积计算。 （2）定额规则：按设计图示尺寸以建筑物首层面积计算。 计算方法. （1）清单规则的平整场地面积：清单规则的平整场地面积＝首层建筑面积. （2）定额规则的平整场地面积：定额规则的平整场地面积＝首层建筑面积. 注意事项. （1）有的地区定额规则的平整场地面积：按外墙外皮线外放2m计算。 计算时按外墙外边线外放2m的图形分块计算，然后与底层建筑面积合并计算；或者按"外放2m的中心线×2=外放2m面积" 与底层建筑面积合并计算。
