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今次介紹的設計單位為於南昌站上蓋的「匯璽」,面積1,342呎。 由於業主不喜歡發展商附送的原有開放式廚房,故特意委託設計師減低單位的華麗感。 設計師Heidi表示,拆了開放式廚房又覺得可惜,因為有一些內崁的電器及燈具,經過再三商討後,故決定保留。 Heidi表示,在設計時,我們也希望用一些中性的物料去淡化華麗的感覺,同時避免用上一些「反光」的金屬,例如在飯廳旁邊大櫃的用料上,特意用上一些法國進口的膠板,好處是物料很硬淨,變相就算小朋友喜歡碰撞也不容易刮花,以及原材料的高度較高。 由於這裡樓底較高,我們也不需要傢俬或門口不需要有斷口位。 間隔改動. 單位原則四房雙套,為何改做三房雙套?
2024年6月3日 · 詳細資訊. 最後更新: 2024年06月3日 , 上午 11:56. 樓盤 ID: WCP_20240601143002_1213. 價錢: $7,400,000. 樓盤面積: 380 呎. 睡房: 1. 浴室: 1. 樓齡: 5. 物業種類: 住宅. 租/買方式: 買盤. 每月管理費: $1980.
這幅位於「細山路」的地皮,是在2016年以9.39億元批出的,以最高可建樓面47.42萬呎計,每呎地價折算僅1,980元。. 然而發展商今天以14,813元呎開售,也等於較地價翻了六倍以上,若沽清首批156個單位,至少可套現8.7億元,也接近先鎖定了地價成本。. 全盤共提供776 ...
- 項目背景
- 區內二手
- 項目特色
- 揀樓攻略
- 價單分析
- 付款辦法
- 預覽瑜一1a期(1及2座)平面圖
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補地價創港鐵站上蓋新高
「瑜一」屬於何文田站上蓋二期,鄰近新地早前發展的豪宅「天鑄」,港鐵在2018年10月推出項目招標,當時共吸引了八個財團入標。項目補地價金額74.86億元,項目可建樓面63.9萬呎,相當於每呎11,709元,表面上打破了港鐵區上蓋地價新高,但這只僅為面價而已。因為當時港鐵的招標條款就列明就收取固定分紅25%,當時發展商能否取得標書,就取決於其支付的一筆入場價高低。因此,我們很難評估其實際地價多少。
毗鄰項目曾釀官司
值得一提,「瑜一」毗鄰為「何文田站一期」發展項目。項目可建樓面742,716呎,預計可建1,000個住宅單位。原於2016年12月推出招標時,由高銀金融主席潘蘇通、高銀金融以及華融金融聯手投得,分別各佔項目33.4%、50.1%及16.5%,未計及當時一筆過支付的入場費,單計補地價金額62.8億元,各佔地價20.9752億元、31.4628億元及10.362億元。
區內二手屋苑「天鑄」視乎景觀方向,800呎單位去年平均呎價25,000-26,000元之間;去到較優質單位造價40,000元過外。在常富街的「ONE HOMANTIN」則大約19,780元左右,現時400多呎單位的二手價,大約1,000萬元以下也有交易。以至「皓畋」平均價位大約19,400多元。「瑜一」的預計關鍵日期為2024年11月,相當於樓花期還有一年半左右,故區內二手價格也值得買家在入市時參考。
2. 景觀環境
「瑜一」共分三期推出,1A期「1及2座」、以及1C期「5座」均設於整個地盤的兩個單邊,其中「1C期」地盤會跟鷹君的「何文田站上蓋一期」住宅項目較貼近,要視乎鷹君的開則才知對「1C期」有沒有影響。不過,今次發展商先推出夾於中間的「1B期」,也就就是第三座,分開3A及3B座,僅得183個單位。
今次推出的「1B期」為三期中,提供伙數最少的一類。對發展商來說,可以用來測試市場水溫,同時也凝造出供應有限的矜貴效果。撇除16個特色單位,最細一房336呎,僅提供9個單位;兩房則佔多數,一共有114個單位,面積由459-576呎間,但實情會再細分兩房開廚、兩房梗廚及兩房連工人房及工人廁間隔,餘下還有三房一套連工人房及工人廁,面積由940-941呎,共有44個單位。
一房入場價787萬元
「瑜一」在2023年3月15日開出首張價單,首批推50個單位,扣除最高折扣額15%,即供平均呎價24,838元,大致跟附近「One Homantin」及「皓畋」的差距不算太遠。因為有提供一房單位,故入場價能壓至787萬元,低於1,000萬元可以進駐何文田站上蓋,表面上看似吸引,但實情「1B期」分層僅9個一房單位,故著眼點應放在兩房單位開價如何。
區內二手多蝕讓
現時區內兩房二手價入場價約1,000萬元左右,此二手價也蝕讓居多,故今次「瑜一」兩房入場價1,042萬元,似乎釋出了發展商希望以貼市開賣,以確保首批銷情的決心。因為開價過於進取只會換來滯銷的效果。但值得留意,千多萬元的兩房單位只限於低層「3B座2-5樓」單位,6樓以上已經全數過1,100萬元,故此在考慮入市與否時,也記住要跟二手市場作對比及參考。
今次發展商提供了三款付款辦法,包括「120天即供」、「360天付款辦法」及「建築期付款」,愈遲找清尾數,其折扣額會愈低,分別為15%、13.5%及12%。不過,選擇「建築期付款」買家可考慮在上會時選擇「按揭保險」外,亦可搭配發展商「80%備用一按」,但需留意,「80%備用一按」並沒有百分百保證,有可能最終不獲審批。另外,還要留意,發展商容許買家付費更改付款辦法,但只限由「360天付款辦法」或「建築期付款」轉為「120天即供」,但就不容許由「120天即供」轉至「360天付款辦法」或「建築期付款」。
事實上,若未能成功認購「1B期」,瑜一還設有「1A期」(1及2座)、以及「1C期」(5座)的單位。「1A期」共提供447個單位,而「1C期」共提供 214個單位。所以買家往後仍有其他期數可選擇。我們也搜集了1及2座、以及5座的圖則,讓準買家可以預覽及比較一下。
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