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  1. 1. 政府經常說覓地難,要壓縮未來供地量,最直接方法就是壓縮市場需求,但如何將需求預算合理地壓縮? 每年長策會更新的「需求預算」報告是關鍵之一。 長策會需求預測由多項因素組成. 如果報告說,社會對住屋需求減少,政府也不必大費用章推出更多土地,反之亦然。 去年因林鄭月娥扭轉公營房屋及私樓房屋比例,私樓供應一下子大幅下調至13,500個,遠較以前18,000個單位,大幅少了25%,結果在本年度政府賣地計劃中,政府也減少私樓推地量。 而在剛公布的長策會《周年進度報告》中,私樓供應目標更進一步壓縮至每年12,900個,政府來年度很有可能再減私樓推地量,但長策會的需求預算統計手法是否可靠,我們昨天已探討一二,事實上除「住戶淨增長」的預測外,「內地及海外生住宿需要」亦值得我們深思。

    • 什麼是「壓力測試」?
    • 什麼是「供款佔入息比率」?
    • 怎樣計算「壓力測試」?
    • 「壓力測試」五大常見問題
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    「壓力測試」是金管局在2010年要求銀行實施的一項審批按揭條件。過往買家申請銀行按揭,一般「供款佔入息」不多於五成已經可以,但在2010年起,申請按揭時要通過兩關。第一關,就是「供款佔入息比率」不得多於五成外;第二關,還需假設在現水平按息上升兩厘後,供款佔申請人月入不多於60%水平。其後,因二手樓價繼續攀升,終在2013年2月,政府把第二關的門檻進一步提升,需假設按息由現水平上升至三厘。隨著美國加息,金管局於2022年9月23日公布,將壓力測試要求重新放寬至假設加息兩厘,供款不能超過入息60%。 其後,金管局於2024年2月28日公布,美國加息周期可能步入尾聲,未來一段時間本港按揭息率進一步上升的機會較低。有見及此,金管局認為適宜暫停實施按揭的壓力測試要求,新安排適用於2024年2月28日或...

    一般來說,我們向銀行承造按揭時,銀行會計算借款人的「供款佔入息比率」(DTI) DEBT TO INCOME RATIO,亦即借貸人每月總債務有幾多,並對照他們入息而定。以首次置業的買家計,要在按息加兩厘後,供款不超過入息的60%。但如果屬於第二套房,或者非自用性質,要求會再高一點,供款佔入息不可高於50%。

    計算例子

    用100萬元貸款額做例子,以現時息口2.875厘,樓按攤分30年來計算,每月供款就是3,951元,供款佔入息不多於一半去計算,月入有7,902元會通過第一關。但要通過「壓力測試」,則需要在現水平息口上調兩厘,月供變為4,149元,供款佔入息不多於六成的話,月入需要有8,820元才過到第二關。

    簡單計算方程式

    簡單來說,如果你每借貸一百萬元,在現行的按揭息率、及最長供款年期下,你每個月大約要預有8,820元入息,就可通過「壓力測試」;如果借貸二百萬元,則上調一倍,大約有17,640元收入便可以;以至一千萬元就要88,200元就足夠,如此類推。

    問題1: 究竟我要有多少「收入」才可通過壓力測試?

    答: 影響「壓力測試」的其中一個關鍵因素,就是申請人的「入息」,成為了銀行衡量借貸人實力因素之一。因此,怎樣去計算「收入」,就成為了能否通過「壓力測試」的重要元素。問題是市場上部份人屬於固定受薪外,也有一些屬非固定受薪,銀行也會採取不同策略來應對。

    問題2: 如果我本身屬於「非固定收入」人士,銀行在審批按揭時,要通過「壓力測試」的難度會否增加?

    答: 會! 如果「非固定收入」人士,銀行在審批按揭要求的入息證明文件較長外,背後還要視乎銀行怎樣看待「浮動收入」。下文會詳述「浮動收入」的各種計算。同時,值得注意,如果「首置客」打算申請「按揭保險」時,因按揭證券公司只接受「固定受薪」的首置買家申請,故按揭證券公司是不會接受「浮動收入」作為入息一部份。

    問題3: 如果我本身有一些「隱藏債務」,銀行審批按揭時,會否影響「壓力測試」?

    答: 絕對會! 「收入」直接影響供款佔入息比率,從而影響到「壓力測試」之外,如果借貸人本身有一些「債務」未清,是會影響銀行估算申請人的「收入」水平。特別是信用咭貸款、或一些私人貸款,均對計算「壓力測試」有影響。

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  2. 最新消息, 樓市拆局. 1. 政府今日公布長策會的《周年進度報告》,受林月娥調整公私營房屋供應比例至七三比所影響,年均私樓供應預測由去年的13,500伙,進一步下調至12,900伙,再創新低,相對2017年估算的18,000伙,減幅更為誇張。. 大家可能會問,究竟長策會 ...

  3. 地皮3: 粉嶺新運路近黃崗山. 第三幅被收回的土地,在「粉嶺中心」前方,佔地3,500平方米,地盤面積37,675呎,日後發展為公營房屋後,會把「粉嶺中心」A-D座「1、2、7、8室」的單位阻擋。. 翻查土地註冊處資料,今年首五個月,相關座向單位共促成六宗買賣,平 ...

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  4. 實情政府評估剛好相反。政府更新後的房屋需求為100萬個,攤長30年來計算,平均每年需求量就是33,333個。可能你會問,每年33,333個單位的住屋需求,多或? 實際2020年: 按年推43,000個單位 對比當下一刻香港來說,這個數字是!

  5. 縱然特首林月娥一口咬定經濟嚴峻過沙士、差過海嘯,並跟近日逆權運動扯上關係,但林鄭說法卻站不住腳,只因所謂經濟差的數字,根本都是歷史數字,格硬說跟逆權運動有關是言過其實。

  6. 最新消息, 樓市拆局. 1. 「意見接受,態度照舊」,是不少市民看畢林鄭月娥首場對話會後的結論,不單在處理政治問題,就連民生議題、土地問題的手法也一致。 一直說,香港樓價貴要增加供應,殊不知未來供地量卻大減。 下季政府只推出兩幅官地,合共980個單位,較今季1,350伙,大幅縮水27%,量數也創出自2018年第二季以來新低。 新地皮對象非富則貴. 撇除一幅地在「掃管笏」,本身已是民生配套匱乏,餘下一幅就在「大坑」豪宅地段,也可以想像到未來住得起的人,根本就是非富則貴,只因未計任何建築成本,淨地價估值已高達每呎28,000元,跟小市民渴求上車安居樂業的願景,執行上實在有點背馳? 當然面數計,總推地量沒有大減,因為政府繼續拉港鐵落水,要他們硬推鐵路上蓋物業填氹。

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