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2023年10月21日 · 當銀行估價低於成交價時，銀行一般會要求估價行盡量拉高估價，好讓客戶以成交價計算按揭成數。 一般來說，如果兩項價格相差10%，例如買入價550萬元，估價僅500萬元，要拉高估價至550萬元並不困難。 但如果是申請高成數按揭，中間牽涉按揭保險公司審批，銀行就不一定能夠拉高估價令客戶借足按揭，這是因為按揭保險公司審批更嚴格，甚至可以根據自己估價計算按揭成數，就貸款額多少擁有最終決定權。 升市時，按揭保險公司可以保留彈性；但跌市時，由於按揭保險公司需要擔保高成數按揭，自然會較銀行審慎。 最終有個案是銀行能夠拉高估價，但按揭保險公司拒絕，並根據自己的估價計算貸款額。 三步曲避免估不足價. 要避免以上情況，其實有三步曲可以做。
3 天前 · 除了按證保險公司和昆士蘭保險，坊間其實亦有一些「私營」按揭保險公司。如果兩間官方按揭保險公司都未能估足價，可試試這些公司，通常估價比較有彈性，最高可借8成按揭，利率和銀行相若，但保費會較貴，而且需要透過指定銀行申請。
- 兩大原因未能估價
- 網上估價僅供參考
- 估價未必反映市況
- 估價難反映單位結構改動
銀行若然未能提供網上估價，通常只有兩個原因：首先是單位是凶宅或凶宅同層；其次是該屋苑成交疏落，或屬於質素欠佳的單幢樓或唐樓，通常需要有真正成交時，銀行才會要求測量師行估價，有時甚至會涉及驗樓。 不過，沒有網上估價並不代表銀行一定不會承造按揭，因為銀行一般和數間測量師行合作，網上估價只反映其中一間測量師行取態；若然其他測量師行估到的話，照樣可承造按揭。不過日出康城事故單位，就真的暫時沒有測量師行能提供估價報告。
如果準業主打算入手一層住宅，並預備簽署買賣合約，銀行便會委託測量師行出估價報告，並會嘗試調整單位的估價，並匹配客人的合約價，令銀行可以根據其買入價計算按揭成數。 若然是轉按的話，彈性則較大。例如業主希望將估價調高一些，以發揮最大套現功效，測量師行可以彈性地調整估價，包括根據業主提供的室內「靚裝」或現有租約的租金作出調整；但如果希望估價能夠超過樓價10％，難度便稍高了。
另外要留意的是網上估價一般較為滯後，以及只反映一間測量師行的取態，並不是銀行「一口價」，最有效方法還是親身向銀行按揭專員查詢。試過有個案銀行網上能夠提供估價，但準業主親自去分行要求估價時，職員直指該單位是凶宅未能作出估價，稍後才在網站上作出更新。 很多業主喜歡用網上估價變化來監察自己物業的市場價值，其實未必準確，除了是如上述網上估價只是一間測量師行的取態；其次是如果有其他同屋苑單位成交或轉按是經該測量師行進行，碰巧單位其時估價較高，便會影響其他同層或樓上樓下單位的估價，未必真正反映自己單位的實際價值。 以此邏輯推論，轉按頻密的屋苑，一般估價會較市場價為高，原因是轉按通常是以比市價高的估價進行，因為業主通常會希望拉高估價轉按套現。
最後溫提，由於網上估價不能作準，亦不能反映單位沒有結構性改動，假如測量師行上門驗樓時發現單位有結構性改動，因而拒絕給予估價報告，將會令單位估價大幅折讓。至於日出康城拆主力牆單位被測量師行提早「blacklist」，則是罕見的例外。 了解更多：https://starpagency.com/ 作者子非魚為星之谷首席顧問，現於多份報章及網上平台撰文，著作《按揭達人》，涉足地產買賣及按揭、移民顧問範疇。 (資料由客戶提供)
2022年8月3日 · 地產樓市. 銀行估價837萬 美孚新邨業主卻劈至700萬沽 呎價僅1.2萬. 撰文：溫多娜. 出版： 2022-08-03 15:44 更新：2022-08-03 17:25. 業主擴大議幅，藍籌屋苑之一的荔枝角美孚新邨有單位放盤約三個月，大幅劈價約11%售出，較銀行網上估價低最多逾130萬元。 美聯物業高級區域營業董事吳志輝表示，美孚新邨7期荔灣道16號極高層B室，實用面積583平方呎，原則兩房間隔、望園景及少海景，單位於今年4月底放盤，原叫價790萬元，終累減90萬或11%，至以700萬元易手，呎價僅約12,007元，低市價至少5%。 參考銀行就上址的網上估值，介乎約780萬至837萬元，即上述成交價較估價低約10%至16%。
2019年1月9日 · 《香港01》分別利用滙豐及中銀香港的網上物業估價服務，發現截至昨日﹙8日﹚，滙豐對上址最新估價已跌至787萬元；中銀看得「更淡」，比滙豐少2萬元至785萬元，與當時成交價相差逾26%，意味銀行與當時市價「分歧」約280萬元！ 代理反指銀行估價「過份保守」 兩者差距看似厲害，惟中原奧運站亮賢居組市務經理蘇俊賢卻認為，富榮花園一向以綠表市場（未補地價）為主，自由市場放盤較少，故成交量低，不代表市況特別轉差。 他估計該破千萬單位，目前市場價最多僅回落1成，至900至950萬元，價錢相對其他區域較為「硬淨」。 利嘉閣地產帝柏海灣分行聯席董事屈慧妍亦認為，銀行估價過份保守。 她指富榮位處油尖旺校網，具鄰近高鐵及港鐵站等優勢，估計呎價可企穩15,000元水平，即較去年呎價回落約一成五。
2024年4月11日 · 據中銀網上銀行估價，上述單位估價為484萬元，而恒生估價則為471萬元。 即最新成交價較估價高7%至10%。 據悉，原業主於2017年以約518萬元買入，持貨7年，是次轉手帳面平手離場，惟扣除釐印費及代理佣金等基本使費後需實蝕離場。
2023年11月13日 · 據中銀網上銀行估價，上述單位估價為556萬元，而恒生估價則為497萬元，即最新成交價於估價內。 據知，原業主則於2020年初以630萬元買入，持貨逾三年，是次轉手帳面蝕讓95萬元，單位期內貶值約15%。 荃灣海濱花園。 西營盤瑧蓺歷史低價抛售 開放式戶400萬蝕沽 五年蒸發41% 同區新盤搶客 曼克頓山兩房940萬沽 不足1星期狠劈128萬｜多圖 周末新盤錄94宗、按周跌11% NOVO LAND兩日沽80伙吸金4.58億 十大屋苑周末4宗成交 康怡花園三房837萬沽 長情業主賺八球離場. 本地樓市. 二手樓成交. 蝕讓盤. 荃灣區樓市. 2. 0. 1. 二手市場疲弱，荃灣海濱花園一伙三房戶以535萬元沽，持貨逾三年，雖成交價於估價範圍內，仍帳蝕95萬元。
