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1. 立刻訂閱我們的YouTube頻道，觀看最新揀樓影片分析! 轉角市下收樓的新盤，經歷樓花時的高山，以及現樓時的低谷，說業主心情不忐忑就是騙人。 今日我來九龍城為一個新盤開箱，這個樓盤也就是經歷了如此階段。 開箱物業是由內房碧桂園發展的「瓏碧」。 項目在去年五月開售，首批50個單位折實平均呎價24,500元，貴絕九龍城區的新樓。 今日回看，當然覺得有點貴，但交樓質素又是否對得住身價? 本文目錄. 項目背景. 表: 瓏碧資料表. 表: 驗樓單位資料. 驗樓特色. 開放式廚房備餐區不足. 廚房上方做了不少儲物櫃. 客飯廳鋪拋光地磚感冰冷. 樓底高可向高空發展. 前臨九龍城廣場日後會重建. 櫃內放鮑魚刷有欠衛生. 淋浴間有私隱危機. 近廳房窗較近冷氣機散熱器. 主人房設轉角窗添清潔及擺傢俬難度.
- 項目背景
- 瑧樺資料表
- 驗樓問題
- 驗樓得分: 90分
「瑧樺」前身是「窩打老道74號」及「祐滿街15號」項目，是由多幢舊樓所組成，新世界在2010年底收購，最後在2017年以4.13億元強拍統一業權。由於地盤都是蚊型地盤，佔地10,700呎，所以全盤240個單位都是以蚊型則為主。「窩打老道」很繁忙，但經過這條小巷轉入就來到，不單位置有點隱蔽，連跟接待處聯絡的按鈴也不易見。
我們驗樓單位就是393呎，已經是全盤較大的單位。入屋經過小玄關，轉彎是整個客飯廳，兩邊牆身都有預留電掣及電視天線位，再前一點就是廚房，無門，所以只是開放式廚房。洗手間夾在中間，左右兩邊是房間，你以為面積細此細只得一房，但實情間了兩房，這間細房，但景觀開揚，主人房面積大一點，但會較近望毗鄰樓盤，很快速地看完單位，驟眼望落是否沒有什麼問題?
單位附設貌似梗廚的開廚
我們進入這個單位，經過這個小小玄關，這裡是客飯廳，這邊是廚房，廚櫃左右兩邊擺放，這裡有微波爐、煮食爐，這邊是洗手盆，這裡看似是梗廚設計，但卻沒有安裝防煙門，究竟是梗廚還是開廚呢? 「這個並不是梗廚，梗廚需要有耐火門，這裡只有門框，且設置了消防裝置，戶主不可以避免不進行消防年檢，因為這裡本身就是開放式廚房，這些消防裝置也一定要進行。」驗樓師鍾智剛說。
自行安裝廚房門有問題
若果業主本身怕油煙，希望自行加裝廚房門，但無論是左右趟都會影響電掣位。特別是近客廳的一幅牆身，外接了新世界的專利開關掣，掣面向外凸都會影響廚房門開合。如果把門向玄關方向推過去，同樣也會影響電掣位運用，只有採用較不美觀的巴士摺門才能解決問題。
開動抽油煙機時發出「吱吱聲」
開動抽油煙機時，發出刺耳的「吱吱聲」。鍾SIR認為，過往很多屋苑也有這類聲響，因為廳房窗全關，當你在一個密封中開啟抽油煙機，把空氣抽出時，一定要有補充空氣。通常關窗後的補充空氣，只能從大門邊抽入，經過隙縫進入就有聲響，只要打開窗口即馬上解決問題。「如果你打開洗手間氣窗作補充空氣之用，則要看看洗手間氣窗朝向哪個方向，有些舊樓在天井位置，如果主渠有滲漏，一打開抽油煙機作補充空氣，會隨水花飄入室內。」
說它似學生宿舍，因為瑧樺面積細細；對家長客來說，這裡則有34區名校網。經過附近代理行望望，一房開廚單位叫租也要17,000元，而驗樓單位這類細兩房也要23,000元，大兩房則26,800元。如果以業主買入價1,035萬元，扣除5元一呎的管理費，放租淨回報大約2.4厘，也勉強接近追貼大市。 驗樓師驗勻全屋最終給予單位90分，有幾個地方失分較多，例如鋪磚，洗手間有兩塊空心磚，窗有一點點離隙也扣了分，以及業主入屋時已知道門鐘是壞的，所以家電也有扣分。 對於驗樓結果，新世界回覆指，一般情況下，業主可自行清潔單位窗戶，如有需要，客務處可與業主委員會商討，協調有關清潔事宜，而單位內發現的執修事項，承建商已即時作出跟進，完成後會聯絡有關業主進行交收。
鍾SIR表示，假天花內藏冷氣喉、消防花灑，新例規定水掣要置於近門口位置，會置於玄關天花頂。 他表示，驗樓單位的總水掣擺位算理想，因為可以伸手觸及，他看過很多單位的水掣根本未必摸得到，建議若業主需要關水掣，寧可找管理處打開水錶房直接關水掣。
驗樓單位的主人套廁出現很多空鼓外，驗樓師在套廁進行試水測試，但一試水就立刻收到下層業主投訴，表示有漏水問題。鍾SIR表示，就算喉水管不漏水，也擔心洗手間的防水問題。
客飯廳空間頗方正。由於業主有意把近廳房的牆身拆走，並把儲物室位置納入客飯廳，但究竟是否可行呢? 驗樓師鍾智剛表示，不建議業主作出如此間隔改動，反而應利用一些活動的傢俬去遷就結構，而非用結構來遷就使用。
在驗樓完結前，鍾SIR的驗樓團隊才駭然發現洗手間的浴屏底有滲水情況，有機會是在浴缸水流入磚背後滲出來、也有可能是浴屏底位的角位流入。鍾SIR建議可在較高危的位置上唧玻璃膠，及把浴屏門角位填補後再試水。
驗樓師鍾智剛也進行試水測試，藉以嘗試找尋源頭，按一般程序，把注滿水的鋅盆及啟動洗衣機，發現洗衣機漏水外，鋅盆底也有漏水，單位內出現兩灘水漬分散在兩個不同位置，也令單位的來去水得分跌至0分，在近年新世界的樓盤較為罕見。
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