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新盤攻略. 1. 立刻訂閱我們的YouTube頻道,觀看最新揀樓影片分析! 「綠置居2022」 推出的三個屋苑中,以馬鞍山錦柏苑的吸引力最低。 除了開放式及細一房佔全盤超過半,間隔未必適合換樓綠表買家,樓花期亦橫跨兩年半,預計關鍵日期訂於2026年6月30日,這令綠表買家需跟房委會對賭樓價升跌。 就算銀行在審批相關按揭時,對申請人的入息要求傾向以較寬鬆方式去處理,但倘樓價持續回落,屆時銀行是否仍願意估足價上會,卻是準買家需考慮的地方。 至於「錦柏苑」的位置、交通、配套及開則,我們會在下文逐一剖析。 文章目錄. 錦柏苑資料. 錦柏苑開價. 供款參考. 項目背景. 改道恆泰路以建樓. 2014年成功改劃住宅. 胡說評析. 特色1: 交通及配套. 特色2: 過半單位可望馬鞍山山景.
- 馬鞍山恆泰路2號
- 錦柏苑
- 1,896個單位(A座: 656個、B座: 600個、C座: 640個)
- 184-473呎
- 項目背景
- 區內居屋項目
- 區內私樓項目
- 環境及景觀
- 樓盤地底設施或扯高管理費
- 胡‧說樓市 X Roots按揭獨家優惠!
前身為「沙中線」工地
要迎合市場增加公營房屋供應目標,發展局在2014年9月聯同規劃署,希望把九龍城區內四幅用地改劃作公營房屋發展,其中一幅就是馬頭角「冠山苑」。該幅用地原本是臨時撥給路政署作「沙中線」的工地,房委會建議把該用地, 由「政府、機構或社區」地帶,改劃為「住宅(甲類)3」作公屋發展。
改劃作居屋用地
規劃署於2018年1月18日就修改分區計劃大綱圖作諮詢,當時區議會不少議員均認為,應該保留用地作公屋之用,包括用來作原區重置「樂民新邨」及「馬頭圍邨」的舊屋邨,但當時房屋署回應指初步計劃仍是以資助房屋為主,但鑑於當時房委會沒有重建「馬頭圍邨」的計劃,故不會用作原區安置資源。最終項目獲改劃為居屋項目。
項目預計容納1,260人
「冠山苑」地盤面積約32,292呎,預計住宅部份採用7.5倍地積比率發展,住宅可建樓面242,195呎;另再以9倍地積比率發展非住宅部份,共提供48,439呎。項目最高高度130米,會興建一座合共約450個單位,容納人口1,260人。根據規劃大綱,項目內會按香港規劃標準與準則,每一人就需設一平方米的原則下,提供13,568呎的公共空間;以及1,087呎的兒童嬉戲設施;同時亦會按準則提供30個住客車位、4個電單車位、1個上落客車位、以及3個訪客車位。
冠德苑
位於紅磡區的「高山道」,樓盤位於公屋「樂民新邨」旁,附近為「高山劇場」,也是房委會在區內首個屋屋項目。如果要找最近的居屋作比較,必定在2019年推售的何田文「冠德苑」,共由三座組成,合共提供603個單位。該盤最大賣點是景觀,因為位於半山上,地盤沿著「常樂街」邊界而建,一邊單位可望向「馬頭角」及「土瓜灣避風塘」以至「啟德」一帶景觀;另一邊則望向「何文田站」及「尖沙嘴」維港方向,當時售價介乎324.51萬至528.9萬元,折實平均呎價8,546元。
冠熹苑
除此之外,何文田都有三大居屋值得留意。其中位於何文田常樂街3號的「冠熹苑」是其中之一,皆因在2000年落成的居屋,雖則屬於單幢居屋,一層二十個單位,卻提供了最細212呎的迷你戶型,包括「1、10、11及20室」都屬於這一類,餘下還有421呎的兩房,一直去到最大601呎的三房戶也有提供。在居屋二手市場中也有一些轉讓,一個420多呎的兩房,售價約470-540萬元之間;而最大三房則680萬元,整體平均呎價11,000-12,000元。
冠暉苑
在「冠熹苑」旁邊還設有「冠暉苑」(1999年落成)、以及「俊民苑」(1981年)。位於常樂街1號的「冠暉苑」是房委會重建計劃中的居屋,原為「何文田邨」公屋,及後才轉作公屋發售,故密度也相對高一點。兩座物業之中,A座一層14單單位,而B座則一層24伙,合共有300個單位,面積由411-628呎。
昇御門
由於「屯馬線」概念,市場對今次推售的居屋「冠山苑」有憧憬外,就連私人發展商密密出擊。若要數在「高山劇場」附近的私樓項目,定必會數到新地、信德合作發展的「昇御門」;以及毗鄰由宏安發展的「薈點」及遠東的「寶御」。位於漆咸道北的「昇御門」共由2座物業組成,合共提供334個單位,前身為公務員合作社「漆咸花園」,及後統一業權並重建為住宅,面積由306-3,072呎,由一至三房均有提供,現時屋苑平均呎價約為19,000元。
薈點、寶御
另在「昇御門」對面提供兩幢單幢項目,清一色提供蚊型單位為主,其中宏安地產發展的「薈點」坐落於「北拱街8號」,屬於單幢項目只提供103個住宅單位,單位面積最細至不足200呎。而另一個則坐落旁邊的「寶御」,一座物業只得124伙,面積由269-723呎之間。由於面積較細,故有利壓縮銀碼,但呎價卻相對地高,最新平均呎價高見18,000多元。
雖然具備上述「屯馬線」及「名校網」因素,但實情今期推售的市區居屋中,啟德「啟欣苑」亦具備相同概念,因此究竟若有幸抽中揀樓資格的買家,在兩盤之中應抉擇呢,有一些關於馬頭角「冠山苑」的細節也需要知道,其中一點就是環境。
樂民新邨內設有石油氣,需要進行定量風險評估外,樓盤近「山西街」地底地設有「污水設施保護區域」,會橫跨了地盤地底;且地盤東南地底也設有沙中線的「鐵路保護區域」,日後「冠山苑」住戶需否攤分其維修開支,而令管理費特別高昂,這點要了解一下。
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- 馬頭角高山道、山西街交界
- 1座
- 495個
- 冠山苑
納米樓愈起愈多,今次我們帶大家開箱的是土瓜灣的新盤「啟岸」,驗樓單位正正是全盤最納米的170呎單位,卻又附設120呎平台,今日就跟大家掀開這道神秘面紗! 恒基在馬頭圍道「啟岸」陸續入伙,這個當日以「屯馬線」包裝的樓盤,在2019年3月時推售,呎價 ...
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除了交通優勢,區內的購物配套也完善,尤其住戶可以倚賴星河明居基座商場「荷里活廣場」。商場共由五層組成,超過220個鋪位,有不少時裝品牌及餐飲外,馬莎百貨也有進駐,可滿足區內市民消費需求,成為東九龍繼「APM」後另一個大型商場。