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2024年3月31日 · 當年美孚新邨這投資計劃在香港史無前例，更讓人驚訝的是，這是美孚石油在全球踏足地產發展的首個嘗試。
2024年4月28日 · 【明報專訊】今屆香港電影金像獎最佳男主由梁朝偉憑《金手指》勝出，頒獎時機巧遇《佳寧神話——陳松青的造神毀神》出版，由醉心研究香港家族和大亨的中大學者鄭宏泰與太太李潔萍，為電影補回複雜但重要的神話拼圖。鄭宏泰是中大香港亞太研究所副所長（執行）。自2002年港大社會系博士 ...
2021年7月11日 · 現時連香港人在內，留日中國人有78萬。可是曾在2000年至2012年留日生活的恒大 社會科學系講師陳洲不諱言想像總是太美好，「留學生畢業後分兩條隊，直接回家或在日本繼續留下。」他說日本人口老化問題嚴重，很多空置房屋，現時日本 ...
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- 何謂 「祖堂地」？
- 面積及分佈
- 轉讓程序
- 賣祖堂地≠拆祠堂
- 面積分佈 官方話無數字
- 數目一直更動
- 司理亂象 或無王管
- 鄉紳倡有「兩家茶飯」揀
- 助偏遠鄉村復耕
- 與財團合作 保留恆產
定義 「祖」地一般以成立者之名命名，例如鄧輯伍祖、李富祖，傳給直系男性子孫，成立者的兄弟或親屬無權染指；「堂」地一般是留給宗族或家族的土地，可建祠堂、廟宇及祖墓等。祖堂地以往最常用作農地，收入用以祭祀及照顧該族村民，故歷來均不能輕易賣出、分割或侵佔。祖堂地是氏族社群共同擁有的財產，是維繫其生存、傳承和傳宗接代的主要關聯。
民政事務局於今年7月回覆立法會議員提問時指出，由於祖／堂土地的數目及面積對民政專員在處理出售祖／堂土地的決定時沒有關聯，民政專員並沒有就有關資料作出統計，政府亦未有計劃就全港現有祖／堂土地的數目及面積展開統計。新界鄉議局研究中心主任薛浩然曾於2019年依據官方文件的數字，推算出新界祖堂土地應不少於2088公頃，共有約7300個祖／堂地，當中以七大氏族（鄧、侯、彭、廖、文、陶、簡）的發展最為興盛，用祖堂名義註冊的土地最多，主要位於北區、元朗區、大埔區。
現時祖堂地轉讓手續繁複，必須得到祖堂所有有份人同意和授權才能轉讓。司理會向民政事務處提交土地轉讓申請，處方會就此發出通告，若通告限期前無收到祖堂有份人反對，申請才獲批准。據《香港新界「祖堂」土地問題歷史、傳統與法理》所寫，極少數祖堂成員反對的理由一般包括：一、堅持原封不動，以土地形式永續保留祖先物業；二、認為賣地價格過低；三、認為賣地收益分配不公；四、其他對人不對事的理由。 背景
祖堂土地源遠流長，據薛浩然所指，祖堂設置可追溯至宋朝（公元1050年），范仲淹創建義田，改變以往由門第或大官壟斷的傳統，開創氏族擁有土地的形式，以收益資助族人生計。中共上台後採土地國有制，氏族瓦解，香港卻如「時空交錯」，在英國殖民政府治下保留了祖堂這種氏族經濟共同體，「是研究宗族制度的活化石」。他形容這是中國特色的信託制度，但信託有時限，祖堂卻是永續（perpetual），「是中國唯一保留下來的特殊土地持有形式」。祖堂地意義重大，上水區鄉事委員會主席、鄉議局當然執行委員侯志強卻說有足夠賠償，祠堂也可以拆，言論似顯得悖理違情，但值得留意的是，祠堂並非一定建於祖堂地。因祖先視祖堂地為收入來源，故在農耕社會，祖堂地一般位於河溪旁邊、方便耕作的平坦地段，而且地段隨祖先財力日漸增加。祠堂則另請風水師傅...
弔詭的是，《施政報告》說儘管沒有正式數字，但確知新界有不少祖堂地可供發展。坊間流傳的2400公頃亦非官方統計。地政總署前署長劉勵超一直關注土地房屋問題，他認為政府或得悉個別祖堂地規模足夠，才會斷言可供發展，惟公眾並不知悉。他亦對其面積及分佈抱有質疑，「祖堂地一定有解決土地荒的作用，問題在是否真的用光約2000公頃呢？有幾多是大到可以獨立發展呢？它不是一幅完整的用地。如果零零丁丁，不是太大，用來發展什麼呢？」他相信各區地政處不會特別統計轄下地區的祖堂地數目及面積，即使鄉議局向政府提供估算數據，政府也要逐一核查。日前鄉紳代表梁福元展示委託地政總署做的祖堂地查冊地圖，亦印證應有紀錄。薛浩然則說「特首一係講大話，一係畀下屬呃埋」。因這些土地都須經司理向以前的理民府或現在的地政總署繳納地租，否則土地會...
負責打理祖堂地事項的司理會有本「簿仔」，註明各有份人持有的業權份數及地段，如經註冊，也有俗稱「大地紙」的政府契約。但部分村的司理已移民多年，正本也在海外，只有政府有土地紀錄和有份人有相關證明，即使村長也未能掌握所有祖堂地，其餘人亦只可付費查冊確認某塊土地是否屬於祖堂。另外，有些祖堂地由其他村的祖先買下，無從考究，如粉嶺軍地村是條多姓原居民村，各姓都有自己的祖堂地，原居民代表劉永安說：「自己村有時都知（哪些是祖堂地），人哋村、佢哋阿公喺度買咗，流傳畀子孫，一房有百幾人，都唔知族人去咗邊。」每個祖或堂可有多個地段，因捐地、有份人絕房等原因一直更動，祖堂數目亦有增加，由1980年代末的6000個升至2000年代初約7300個。只要有人買下新界土地並留給子孫，都可變成祖堂地，像劉皇發生前就以其先父名...
祖地及堂地均由司理管理，後者須註冊及入契。司理的投選方法沒有明文規定，部分會在每年農曆二月初一商討村內事務時推選司理，一般是終身制，有的因無人競選連任多年，有的則會每條巷輪流派人擔任。另外，祖地因屬於直系子孫，部分村長並不干涉司理委任。曾有司理未經有份人同意，私自租出土地，亦有祖堂地司理去世，但要重選司理須得所有人同意，以致司理一職懸空。文錦渡曾有乏人管理的祖堂地被非法霸佔，變做貨櫃停車場。 此外，《新界條例》雖列明在取得土地後未委出司理或更換司理後3個月內未證明，政府可沒收土地，但官方其實甚少執法規管，政府曾於2003年提出修訂，要求司理須為涉及違例發展的罪行承擔法律責任，但收到新界鄉議局、多個鄉事委員會及逾百個祖堂反對，終撤銷建議。
在《施政報告》出爐前，有鄉紳說祖堂是氏族傳統，不能隨便變賣，故反對政府動用《收回土地條例》作公共用途，更指等同「滅族」。不過，有部分鄉紳主張可以收地，只是要劃一以甲區（即涉及新市鎮或全港性主要工程）的特惠補償率（每平方呎1332元）收回，與此同時，又促請政府放寬轉售門檻，令人無所適從。有評論指將祖堂地劃為甲區，無形中提高了祖堂與發展商的議價能力，劉勵超不排除這一可能，認為兩套機制（政府收地和私人買賣）會互相參考，鄉紳也可依據兩邊的價位決定，如發展商開價不合心水，便留待政府收地。鄉紳如此精明，可能是由於以前吃虧不少，有村長指新界人埋怨政府以低價收地，平整後卻賣幾萬元一呎。本來村民想貢獻土地令社會得益，結果被中間剝削。現在《施政報告》研究修訂《新界條例》，放寬出售祖堂地限制，但沒提及劃一特惠補償...
買賣套現以外，是否有其他可能？沙頭角梅子林村村長曾玉安指：「我們這邊不牽涉太多利益，（放寬門檻）對外面平原地帶較大影響。我都認同要善用土地，建屋、復耕、康樂設施也好。」他稱目前村中90%的祖堂地都是荒廢。自「永續荔枝窩」計劃開展後，他就幫忙統籌供復耕的土地。村裏的祖堂地一塊約數萬呎，不及元朗、錦田一帶的大，但也有好處：「祖堂地通常集中、大幅點，私人地因業權分散，小塊小塊。官地亦難用。」最近沙頭角生態文化協會物色間種及露營用地，他提議租借私人地旁邊一塊近萬呎的德安祖土地，便能增加一倍面積：「零散都不要緊，砌在一起就好完整，便這樣建議，容易可行。」 司理早在海外身故，他唯有親自聯絡分散英國及香港的五房人代表，「花了很多時間要他們明白，因他們身在外國會有好多想像。之後游說了四房，有一房反對，但不想...
曾玉安補充，若按舊時傳統也未必要全部有份人同意才能轉售土地，「以前有個宗長、族長，由他決定，識大體，整體方向對就可以，沒可能民主諮詢」。祖堂地旨在子嗣有恆產，故新界氏族都深明不應隨便變賣祖先資源，但他指恆產可以另一方式存在，不一定有田地才能保障後人收益：「換現代的，例如祖堂名義的債券、成立公司、房產，一樣遵守了祖先給恆產的長遠保障，不是賣了就什麼都沒有。」有評論預料鄉紳不會輕易賣地，或會以公司名義與財團合作，在項目上分一杯羹，如此豐厚的收入，或許超出祖先預期。而發展商要與鄉紳談攏條件，也並非易事。
2024年4月28日 · 【明報專訊】約「活在觀塘」專頁創辦人袁智仁在裕民坊做訪問，記者告訴袁智仁自己身在裕民坊門口，他問：「遊樂場？稻草裝置？」傳了定位圖片給他，他驚覺：「原來你講商場的裕民坊。」本以為裕民坊（YM2）較易認，適合做集合地點，卻忽略了原本的街道也叫裕民坊，觀塘市中心計劃 （K7 ...
2024年4月5日 · 【明報專訊】坐落中環核心商業區的新建築The Henderson落成不久，現代高樓建築一般可用「拔地而起」形容，但這棟新廈更是「離地而起」。 建築師以低層雙層大堂「抬高」樓身，連通臨近公園和天橋；蒐羅全球玻璃供應商，務求用超過1000種弧度的曲面玻璃佈置外牆，不讓其成為又一棟港人見慣見熟的高樓。 「不做悶盒子」 曲面玻璃具未來感. 不客氣的網民，曾評價這棟位於美利道2號、樓高190米的甲級商廈The Henderson形似疊起的礦泉水樽。 這曲面外形，是恒基與Zaha Hadid Architects（ZHA）建築事務所特意採用的設計。 「我們不想再做一個很悶的盒子。 」負責統籌建築項目的恒基地產地產策劃（二）部高級副總經理吳樹強受訪時說，恒基的願望是把這棟樓設計成香港21世紀的標誌建築。
2022年1月30日 · 【明報專訊】長沙灣汝州西街永康工廠大廈是市建局首幢局部改造工廈。 該局於2013年向業主發出收購建議，準備重建，但4年間只收得約67%業權。 業主立案法團更在2016年翻新外牆和更換升降機，顯然無意易手。 該局董事會於2018年通過終止重建計劃，及後決定局部重修這幢於1962年落成、樓宇狀况屬「失修」類別的工廈，耗費約1.5億，其單位主要用作樓宇復修部的辦公室。 這在外界看來是騎虎難下之計，市建局則視之為範例，冀供面對工廈業權分散難題的法團及發展商等參考。 公用空間改造較少見. 香港測量師學會建築測量組主席張文滔指局部改造其實一直存在，對行內人來說不算新穎，早有不少工廈將部分樓層改為數據中心，與這次的模式相近，「但這次有些不同的地方，就是連公共位置都有改建工程」。
