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1. 提到英國住宅市場，不少港人心水投資熱點，都會先聚焦首都倫敦，但倫敦咁大，又可以點揀呢? 除樓價硬淨嘅市中心之外，又是否別無他選? 買海外樓，除左考慮銀碼，日後潛力其實都值得留意；呢個座落倫敦「ZONE 3」的「PARK ROYAL」，名為「REGENCY HEIGHTS」的樓盤，最細開放式487呎，入場約35.5萬英鎊，折合約360萬港元，價錢是賣點之一，但更重要嘅係，佢擁有二號高速鐵路 (HS2)，及舊城翻新兩大因素。 這個名為「REGENCY HEIGHTS」的樓盤，坐落倫敦「ZONE 3」的「PARK ROYAL」 樓盤具備英國高鐵概念. 昔日香港大西北樓價低水，今日三級跳，只因基建接駁，拉近跟市中心距離。 同一道理在倫敦近郊地區，有沒有相同效應？
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- 項目背景
- 胡．說評析
- 價單與按揭付款安排
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最近有政黨說，希望政府可叫停納米樓，但實情納米樓之所以出現，政府本身也有份推動。事關政府過去為追趕供應目標，不惜提供蚊型地。「尚宜」這個項目，本身就是政府在2017年推出招標的項目，地盤面積極度蚊型，只得2,164呎，最高可建樓面9,322呎，可想而知單位大極有限，終由「大鴻輝集團」以1.313億元投得，每呎地價14,085元呎，到底實質面貌又如何呢?
2. 屋苑欠缺配套
全層單位共用一部電梯，但幸好樓層不算高，所行前一點就是後樓梯，但這裡並沒有垃圾房，可能就要像一些舊樓般放個舊桶，用來盛載家居垃圾，再由清潔工人搬走。根據樓書在「裝置、裝修物料及設備」中的「垃圾收集」一項，也表示單位不設垃圾房位置；垃圾收集方法也是由清潔服務公司負責收集。
3. 位置鄰近火車站
是否買得過呢? 純粹從位置來看，算是近上水火車站，由火車站行過來經接駁天橋，再經上水匯，全程接近有瓦遮頭可來到樓盤。至於從售價角度來看，今次發展商一次過把30個單位推出，即供連回贈均價17,901元，單計住宅市值約1.13億元，若計算其地價1.313億元，發展商差不多要蝕本賣樓，這是否代表發展商大平賣呢? 但也別忘記，樓盤本身就是設有地舖，其價格高低足以影響價值。因為只要舖位身價超過1,700萬元，已經等於地價成本。
4. 樓盤商舖多為便利水貨客的藥房
座落於「新樂街」的「尚宜」本身地下設有商舖樓面，只是疫症下的上水舖市卻未必如以往樂觀。一切都視乎通關後的發展了。發展商「大鴻輝」本身在港推售項目不算多，其創辦人及主席梁紹鴻較為人熟悉，也因為他對投資舖位很有心得，並在多個核心地區持有大量舖位而被稱為「舖王」，也令他在2019年打入福布斯全球億萬富豪榜排名第478位。集團對上一個已經數到旺角的「嘉多利峯」更大玩買樓送舖綽頭。所以外間也認定，「尚宜」這個項目，發展商都主要放眼在舖位，而非住宅身上。
「即供付款辧法」+「舊按保」
今次發展商並沒有太多付款計劃安排，只提供了三款計劃，包括「90天付款計劃」、「180天付款計劃」、及「270天付款計劃」，但因全盤物業樓價在600萬元以下，且也以現樓發售，故若有高成數按揭考慮的買家，可以考慮用「舊按保」上會，400萬元以下物業最高可以借取90%，而400萬-450萬元的單位則可借取80%-90%按揭，但貸款額上限為360萬元，而600萬元以下物業則可借取最高80%。
銀碼可借取「新按保」
但若樓價超過400萬元，但買家又希望借足90%上車，則可以考慮借取「新按保」上會，其保費會較「舊按保」為高，但因「按揭保費」可以加借在「貸款額」，故實情並沒有太多分別，買家也可以考慮如此安排。為方便了解其付款方法，我們會用一個開放式入場單位、以及一房單位最貴價單位來闡述其付款可行性。
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- 尚宜 Artique
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