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- 一、市场信心一波三折，7月可谓“淡季中的淡季”
- 二、新开工持续恶化，累计开发投资同比下降6.4%
- 三、定金及预收款降幅仍在高位，到位资金状况依旧堪忧
- 四、M2同比增长12%，M2-M1剪刀差至缩小至5.3个百分点
7月销售可谓“淡季中的淡季”，由此累计销售降幅未能继续收窄。
7月商品房销售面积0.9亿平米，商品房销售额1.0万亿元，7月虽然是传统淡季，但是2022年7月的表现较往年同期明显更差，同比来看，商品房销售面积和销售额较2021年同期均下降近30%，环比来看，2022年7月商品房销售面积和销售额环比降幅分别达到49.1%和45.4%，均为2019年以来7月环比的最高降幅。
在单月的疲弱拖累下，1-7月累计销售降幅基本与6月保持一致，未能继续收窄。1-7月商品房销售面积7.8亿平米，商品房销售额7.6万亿元，同比下降23.1%和28.8%，分别较6月扩大0.9个百分点和收窄0.1个百分点。
6月的转好势头似乎更像是昙花一现，我们认为7月销售再度走弱主要有如下两个原因：一是政策力度明显下降，在二季度一轮需求端宽松后，7月基本没有太多实质性动作；二是停贷风波后，购房者信心和预期再度受到重挫。
因此下半年销售能否好转将很大程度上取决于以上因素的变化，7月底政治局会议在需求端宽松和保交楼两方面作出了明确表态，接下来可以重点关注地方政府在这两方面的动作。
一方面，需求端要“用足用好政策工具箱”，支持刚需和改善性住房需求，综合来看接下来二线城市将更大可能去放松限贷政策；另一方面，要压实地方政府责任，保交楼、稳民生，目前郑州等已开始落地项目纾困方案，具体效果待观察，不过考虑到项目停工问题的规模化和复杂性，我们仍然建议有必要先从国家层面提供初始信用和建立协调机制。
2.1 土地投资持续疲弱，累计土地购置面积仍接近腰斩
7月单月土地投资略有修复但仍处低位，累计土地投资持续疲弱。
具体而言，7月土地购置面积918万平米，土地成交价款875亿元，同比分别下降47.3%和33.4%，1-7月累计土地购置面积4546万平米，土地成交价款2918亿元，同比分别下降48.1%和43.0%。
从22城集中供地来看，土地市场仍然低迷。7月上海、广州、南京等7城进行了集中供地出让，仅上海表现稳定，其他城市依然平淡。因此， 1-7月土地投资活动没有明显起色，土地购置面积、成交价款仍然下降48.1%和43.0%。
1-7月，到位资金各来源渠道无明显起色甚至继续恶化，累计到位资金状况仍旧堪忧。
具体而言，1-7月，虽然第二大来源定金及预收款同比降幅没有继续扩大，但是仍在高位，达到37.1%，而第一大来源自筹资金则继续恶化，同比降幅突破10%，另外，个人按揭贷款同比降幅仅略微收窄0.2个百分点，国内贷款同比降幅扩大1.2个百分点。在此影响下，1-7月房地产开发企业到位资金同比下降25.4%，较6月扩大0.1个百分点。
2022年1-7月，房地产开发企业到位资金具体情况如下：
•国内贷款11030亿元，同比为-28.4%；
•利用外资53亿元，同比为20.7%；
•自筹资金31495亿元，同比为-11.4%；
7月末，M2余额257.81万亿元，同比增长12.0%；M1余额66.18万亿元，同比增长6.7%；M0余额9.65万亿元，同比增长13.9%。7月M2同比增速较6月末高0.6个百分点，M1同比增速较6月末高0.9个百分点。
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