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什麼是30年最長按揭還款期?
按揭年期越長越好嗎?
30年樓齡可以按揭嗎?
什麼是按揭?
按金管局規定，現時按揭最長供款年期的上限是30年。 一般而言，銀行以申請人年齡及物業年齡計算按揭供款年期，以較短者為準。 人齡. 根據大部分銀行做法，普遍用「75減人齡」判斷可供款年期，部分銀行提供較大彈性，接受以80減申請人年齡計算。 假設按揭申請人55歲，以75年減去人齡，申請人最長可獲批20年供款期。 延伸閱讀： 【真實個案系列】70歲+先申請按揭！ 「銀髮族」做按揭仲有冇可能? 樓齡. 計算時除了考慮人齡外，供會根據物業年齡計算，不同類型的物業不一。 若申請六成或以下按揭，大部分銀行以「75減樓齡」判斷最高供款年期。 私樓、唐樓及房協資助房屋. 一般私樓最長供款期為30年，對於唐樓及房協資助房屋，銀行亦會採用與私樓相同的準則向買家審批按揭年期。 一般大型屋苑，由於成交量交活躍。
- 新居屋最長按揭年期延長至30年
- 影響居屋按揭申請三大因素
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《施政報告2023》公布，將居屋擔保期由30年放寬至50年，其後按照房委會的指引，2024年1月1日起簽訂法定押記及完成交易的新居屋(包括新綠置居)，按揭年期將由25年延長至30年，換言之每月供款的壓力將減輕。
因素1: 居屋申請資格
「白表買家」: 能夠購買現時居屋的人，大致可分「白表買家」及「綠表買家」。「白表買家」泛指一些符合資產及入息審查的買家，他們往往是入息水平未能夠購得到私樓、卻又符合資產及入息審查的買家。現時兩個出售居屋的機構「房委會」及「房協」，均會在推售居屋前，訂出資產限額以及最高入息水平，買家可按實際情況以一人名義或家庭組合申請。一般來說，若購買房委會及房協的居屋，這類「白表買家」可申請最高90%按揭。 「綠表買家」:除了「白表買家」，市場上可購買居屋買家，還包括「綠表買家」。「綠表買家」泛指交還公屋，藉以換取購買居屋權利的人士，部份不少公屋富戶擔心資產審查，而以綠表入市。他們不需經房委會或房協作資產及入息審查。一般來說，購買房委會居屋的「綠表買家」最高可獲批95%按揭；但若購入房協居屋的「綠表買家」則最高只能申請90%按揭。
因素2: 居屋種類
「一手居屋」: 現時市場可供發售的居屋，不論是「白表買家」(泛指符合房委會或房協資產及入息審查的買家)、「綠表買家」(泛指交還公屋以換取購買權利的買家)，在初次發售時均會獲得一定折扣額，因此售價會較私樓價格相宜。這類居屋，我們多數統稱為「一手居屋」。 2007-2010年間，政府曾把當年2002年孫九招後剩餘居屋發售，但全數沽清後便停止興建。不過因市場仍對居屋呼聲高漲，2014年起又重新復建及復售居屋，市場把這類「一手居屋」稱為「新居屋」。事實上，除了「新居屋」，資助房屋類型還包括「綠置居」(只供綠表買家申請)、以及「首置上車盤」(只供高於新居屋入息卻未達私樓門檻買家申請)。 「第二市場」/ 「白居二」: 買家成功購入「一手居屋」/「綠置居」，在一定指定年期後，他大概可有兩個轉售途徑。第一，他可以選擇把物業在「第二市場」中以免補價方式放售。因當初「一手居屋」是獲得了折扣額，樓價相對便宜，政府容許買家在不需補地價(補回當初提供折扣)下轉售，但就只限局部買家可選購，包括「綠表買家」及「白居二」(泛指符合房委會或房協資產及入息審查的買家)。 「自由市場」: 第二，他也可以選擇補地價，然...
因素3: 居屋提供的機構
「房委會」:上文已經指出，現時市場上提供居屋的機構，主要由「房委會」及「房協」負責。「房委會」所發售的居屋多屬「清水房」，售價比較低一點，但卻提供了「按揭貸款擔保」。所謂「按揭貸款擔保」，就是房委會會作出「由首次出售日期起計的50年」的貸款擔保，一旦期內斷供，房委會會先向銀行作出還款，但會保留權利之後才透過法律途徑向買家追討。但正因為「按揭貸款擔保」所限，房委會居屋按揭年期最長只有30年，這會直接影響到居屋按揭年期，我們下文會闡述其影響。 「房協」: 至於「房協」提供的居屋，內櫳相對較完善，有一點接近私樓水平，售價相對高一點，但「房協」卻沒有提供「按揭貸款擔保」。買家不用擔心按揭年期長短帶來的影響，但正因沒有「按揭貸款擔保」，如果買家有高成數按揭需求，則需經銀行或香港按揭證券公司審批。我們下文也會闡述其處理方法。因此，兩個機構提供的居屋，在居屋按揭申請上也有不同之處。
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在香港買樓申請按揭，根據金管局現行規定，最長按揭還款年期可長達30年。 然而銀行實際批核上，其實會根據樓齡、人齡、物業類型、是否借按保等因素而決定能否批出30年還款期。 經絡按揭今次為大家拆解這幾項因素如何影響按揭年期的長短。 按揭還款年期對壓力測試有何影響. 按揭還款期愈短，每月還款額及壓力測試的門檻便會愈高，例如以貸款額500萬及實際按息4.125%計算，如果選擇30年還款期，每月供款為$24,232，壓力測試門檻為$50,634。 如果選擇20年還款期，每月供款額將升至$30,629，壓力測試便升至為$60,305。 填FORM，免費查詢是否借到30年按揭. 樓齡. 按揭最長還款期 | 一般私樓（新樓、舊樓）
2023年12月4日 · 按金管局規定，現時按揭最長供款年期的上限是30年。 一般而言，銀行以申請人年齡及物業年齡計算按揭供款年期，以較短者為準。 人齡. 根據大部分銀行做法，普遍用「75減人齡」判斷可供款年期，部分銀行提供較大彈性，接受以80減申請人年齡計算。 假設按揭申請人55歲，以75年減去人齡，申請人最長可獲批20年供款期。 延伸閱讀： 【真實個案系列】70歲+先申請按揭！ 「銀髮族」做按揭仲有冇可能? 樓齡. 計算時除了考慮人齡外，供會根據物業年齡計算，不同類型的物業不一。 若申請六成或以下按揭，大部分銀行以「75減樓齡」判斷最高供款年期。 私樓、唐樓及房協資助房屋. 一般私樓最長供款期為30年，對於唐樓及房協資助房屋，銀行亦會採用與私樓相同的準則向買家審批按揭年期。 一般大型屋苑，由於成交量交活躍。
2024年3月4日 · (1) 設定情況. 按揭銀碼 註一 (港元)： 按揭年利率 註二 (厘) 還款年期 (年) 每月收入 (港元)： (2) 壓力測試假設. 按揭年利率升幅 (百分點) 註一：銀行在審批按揭申請時會考慮不同因素。 銀行批出的按揭貸款金額未必與申請人所申請的按揭銀碼相同。 註二：以下為現時常用的按揭利率計算公式，只作參考之用。 請參閱按揭計劃條款中的按揭利率或計算公式。 香港銀行同業拆息按揭計劃（H按）： 利率為香港銀行同業拆息加某個百分點，或計劃中的鎖息上限（如有），以較低者為準； 最優惠利率按揭計劃（P按）： 利率為相關銀行的最優惠利率減某個百分點。 註三：以上結果以四捨五入計至港元個位數。 免責聲明：按揭供款計算機（「計算機」）計算的結果只供參考，任何人士不應依賴該結果作其他用途。
把按揭年期攤長，最明顯的好處之一是降低每月供款額，使買家更易通過壓力測試。 以400萬元樓價、借9成按揭、年利率2.375%為例，假設還款期是15年，不加借按揭保險費的每月供款額為23,793元， 通過壓測的最低入息要求是53,048.65元；若還款期延長至30年，每月供款額大降至13,992元， 通過壓測的最低入息要求是36,653元，上車難度大減。 此外，在相同財務條件下，使用較長還款期有助借款人獲得更多貸款，可選擇的物業自然更多。 投資有道的業主，一般更願意透過長還款期甚至 轉按套現 ，將現金用作投資。 在低息時期，業主較容易透過穩健投資，賺取高於供樓利息的回報，反之風險就越高。
2023年12月20日 · 租者置其屋計劃（租置計劃）的按揭保證期由最長25年延長至最長30年。 而最長按揭還款期，無論新居者有其屋計劃（居屋）、綠表置居計劃（綠置居）或租者置其屋計劃（租置計劃）都由最長25年延長至最長30年。 這些放寬措施將適用於在一手市場出售的新居屋／綠置居項目和租置計劃單位，而買賣交易的完成日期和簽立有關法定押記的日期均在2024年1月1日或之後。 新居屋／綠置居項目是指在2023年12月1日或之後獲發佔用許可證的居屋／綠置居項目。 適用屋苑名單. 第二市場是以單位的首次轉讓日期起計，即使同一屋苑，各個單位的首次轉讓日期都有機會有所不同，買家需要留意。
