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  3. www.wuchatprop.com.hk › 尚瓏-thequeens【尚瓏：揀樓攻略】開則、景觀有咩優缺點? 開價有無水位?

    • 項目背景及特色
    • 胡．說評分
    • 不同戶型揀盤建議
    • 付款辦法分析

    永光地產收購舊樓

    「尚瓏」屬於舊樓併購項目，原本由「永光地產」於2016年3月收購的一部份用地：「皇后大道西150-158號」。其後轉售予「百利保」及「富豪酒店」。其後「富豪酒店」再收購毗鄰「皇后大道西160-162號」。

    富豪酒店購入毗鄰地盤

    由於當時162號只收購至86%業權，故發展商申請強制拍賣，終成功統一業權，在合併後地盤面積提升至7,190呎。根據規劃大網，地皮劃為住宅甲類(7)地盤，可作較高密度的發展，地盤可建樓面達8.6萬呎。其後發展商申請起樓，並獲批建一座商住物業，合共提供130個住宅單位。

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    在衡量及歸納各項因素後，按位置交通、配套、間隔及景觀等因素，我們認為交通可以有5分，但配套及景觀卻稍為欠奉，只能給予2分，至於間隔，看得出在有限空間內也盡量將開則多樣化，而且內櫳也尚算方正，故給予3分，以20分為滿分的話，我們《胡．說樓市》編輯團隊共給予樓盤12分。

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    建議1: 同層單位揀選字母愈大的單位

    如果放眼景觀的買家，必須揀得愈遠離東北面(即較遠離市建局重建範圍)，其保障會大一點。一房細單位面積清一色265呎，內櫳分別不大，固然可按照上述定律來揀樓；而開放式則只得一柱也沒有可選擇的餘地；唯獨兩房，A、F室之間更應該先選「F室」。

    建議2: 高低層景觀差異不大

    「尚瓏」高低層景觀差異不大，所以高低層之間只需按銀碼作排序。不過值得留意，發展商開出首批50個單位，全數都是中低層而已，平均即供均價已經高達30,814元呎，比起附近的嘉里發展的「西浦」、宏安的「薈臻」、盈大的「盈峰一號」等，二手價20,070至23,000元呎為高。顯然發展商開價頗心紅。因為高層開價高於低層的定律下，今次開價只是樓盤的下限價，日後價格可能再上調。

    建議3: 可跟區內二手樓作比較

    所以，除非你能購得最平價單位，否則去到中層以上，價格都已經超出市價。好像「尚瓏」一個242呎開放式單位，折合688萬-765萬元入場；相同銀碼在二手市場卻買到一房單位；至於「尚瓏」一房單位756-836萬元，但同一銀碼在區內都買到一房，但面積大近百呎。現貨市場可即買即租、或即買即自住，又何必等期貨呢?

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    更重要一點，就是今次發展商的付款辦法並沒有特別，既沒有提供高成數一按、或二按付款，只得即供以及建築期付款辦法。如果對高成數按揭有需求的買家，則必須選擇折扣額較少的建築期付辦法，待樓盤落成時再申請按揭保險。但於部份單位的建築期價格已超過1000萬元，實情按揭保險也未必受理。若撇除銀碼逾1000萬元以上的單位，購買「尚瓏」的買家大致有三種付款模式。

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  4. www.wuchatprop.com.hk › 居屋-朗天苑【居屋2023：元朗朗天苑】售價、位置、平面圖、朗邊規劃、配套懶 ...

    1. 交通及配套有待改善. 需轉乘輕鐵至「屏山站」 未來會興建行人天橋接駁. 青山公路設多條巴士路線. 表: 巴士路線. 區內缺乏配套. 2. 景觀受制於公路及未來發展. 地盤以東 (望元朗公園、受公路噪音影響) 地盤以北 (望青山公路、前方有污水泵房) 地盤以西北 (望住宅戊類及綜合發區用地) 地盤以西、地盤以南 (望日後二期用地)

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  5. www.wuchatprop.com.hk › 十大屋苑【十大屋苑全面睇】為何藍籌屋苑呎價具有指標性？ | 胡‧說樓市

    十大屋苑是交易頻繁的傳統大型屋苑，部分會稱之為「藍籌屋苑」，或「十大藍籌屋苑」，取其二手樓市中的「藍籌股」的意思。 十大屋苑包括太古城、康怡花園、海怡半島、美孚新邨、麗港城、黃埔花園、新都城、沙田第一城、嘉湖山莊、映灣園。 由於十大屋苑規模龐大，戶型選擇多，流通率高，而且發展成熟，已有完善配套，故深受上車客、換樓客，甚至投資客的歡迎，亦是樓市走向的指標。

  6. www.wuchatprop.com.hk › 薈鳴【薈鳴: 揀樓攻略】價單、平面圖、周邊規劃懶人包: 注意舊契樓風 ...

    1. 立刻訂閱我們的YouTube頻道，觀看最新揀樓影片分析! 2024年搶閘的第一個新盤，是由宏安地產發展的黃大仙「薈鳴」，一共提供230個單位，分層面積由200-375呎之間。 聽面積分布，你大概也猜到樓盤以小型單位為主。 「薈鳴」大部份單位均為一房，共有126伙，另外還設有兩房及開放式。 項目預計關鍵日期為2025年4月30日，相當於樓花期約16個月。 當樓市還未有起息，就馬上搶閘推盤，市場反應如何? 本文目錄. 薈鳴資料. 薈鳴開價. 單位戶型. 1房戶型分布. 示範單位: 18樓F室260呎. 2房分布. 示範單位: 18樓A室 356呎. 樓盤評析. 平台大過單位六倍. 宏安過去發展蚊型樓為主. 距離黃大仙港鐵站約五至八分鐘步距. 附近設有簡單生活配套. 區內仍有其他地盤重建.

  7. www.wuchatprop.com.hk › 按揭全攻略按揭全攻略 | 胡‧說樓市

    香港已連續十年成為全球最難負擔的城市，要不吃不喝超過二十年才可以上車，中原城市領先指數在2019年6月攀上歷史頂點後也一直高位徘徊，但小市民的置業欲望並未減退。 未上車準買家對買樓苦無頭緒，由買賣流程、按揭計算可能也摸不著頭腦。 本文為新手買家所準備，希望一文可以梳理整個二手買賣流程，讓首置客買得安心。 胡‧說樓市. 0. 成功簽約後，買家需前往銀行申請按揭，屆時銀行會為物業進行「估值」，並按估值進行按揭審批。 一旦估價不足，即銀行估價低於買入價，買家有沒有什麼補救方法? 買家支付首期後，餘額向銀行承造按揭，究竟怎樣可以計算銀行批出的成數，又怎樣知道能否透過「按揭保險」去借取高成數按揭，以至很多時我們聽到銀行需進行「壓力測試」，即在假設加息三厘後，供款不能超過入息六成，究竟又是怎麼一回事呢?

  8. www.wuchatprop.com.hk › 荃灣-尚文苑【荃灣尚文苑】價錢外要考慮斜坡及風水？ | 胡‧說樓市

    1. 上星期講過居屋王，又講過最平新居屋，今日轉睇規模最細的新居屋：荃灣「尚文苑」。 一幅地盤僅得0.5公頃的蚊型地，最終卻興建494個單位，平均呎價7,179元。 一層十三個單位共用三部電梯，地盤飽受斜坡及公路夾擊，是環境的先天缺陷。 荃灣尚文苑座向分析. 其中面向「德士古道」方向的單位，是重型貨櫃車進入荃灣及青衣的主要幹道，包括樓盤「1-5室」，所受到交通噪音滋擾的問題最嚴重，須加裝減音窗來阻隔噪音，然而根據當年房屋署的文件顯示，減音窗僅能減去4-8分貝噪音。 因此「1-5室」的整體訂價僅6,966元，也比起向斜坡的「6-13室」的7,292元呎，開低約4%。 屋苑揀樓攻略.

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