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翻查區內開售的樓盤,何文田站旁的「天鑄」、嘉里「皓畋」及會德豐「ONE HOMANTIN」,地價介乎9,875至12,539元。. 相比之下,「傲玟」不算摸頂投地。. 標籤: 何文田 傲玟 揀樓速讀懶人包 豪宅. 高銀金融 在何文田 的「傲玟」就快開盤,參考區內樓價的話,保守 ...
新盤攻略. 1. 因高銀金融前主席潘蘇通財困,導致旗下何文田豪宅項目「傲玟」被債權人接管一波三折,至今終得以現樓招標重推,背景這麼複雜,銀行又肯唔肯借出按揭? 今次我們將到「傲玟」現樓示範單位與會所揭秘!
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- 項目背景
- 胡.說評析
- 柏瓏景觀分析
- 揀樓攻略
- 一房單位
- 兩房單位
- 三房單位
- 價單與開價分析
- 付款辦法分析
- 胡‧說樓市 X Roots按揭獨家優惠!
2013年: 政府釋放區內110公頃用地
過去一直以低密度住宅為主的錦田,在2013年《施政報告》後開始有轉變,因為政府落實在錦田南西鐵「錦上路站」及「八鄉維修中心」規劃作住宅發展,並對周邊110公頃用地進行檢討,其後規劃署對區內785公頃用地作研究,並在2014年3月完成土地用地檢討,沿西鐵「錦上路站」1.5公里範圍內共物色了14幅具發展潛力的土地作公私營住宅發展。
2017年: 錦上路站招標
港鐵在2017年4月推出了「錦上路上蓋」第一期招標,位於鐵路站的西面用地,該地盤面積448,600呎,預計可以興建高達123.7萬呎樓面,據招標條款規定須興建不少於1,652個住宅單位,當中40%單位需少於538呎,其後由信和、嘉華、中國海外合組財團以83.3億元投得,每呎地價6,735元。地價較由新地中標的「元朗站」上蓋(The YOHO Hub) 的6,350元高出6%,若跟早年發展「荃灣西站」的項目相比,今次的地價更高出32-116%。發展商於2019年入則起樓,發展為今天的「柏瓏」。
正因為招標條款為地價帶來攤薄效應,直接看地價高低來定奪售價高低未必完全準則確,究竟「柏瓏」開價幾錢為之合理? 更重要是看看錦田的環境如何,因為區內長久以來都是以低密度發展為主,隨著區內不斷開發,其未來配套發展、環境變化、以及對住戶影響對價格更有決定性影響。
一線單位
樓盤大部份單位扭向東面,望向內園方向,雖然長遠會被前方其他期數阻擋,包括「2座A2-A3室」、「3座A1-A6室」、「5座A1-A6室」、「6座A1-A6室」,低層可以望內園泳池景,之後則會望向另一期的樓景。不過這類單位已被歸納為樓盤一線之選,會望到內園會所景、亦有其他期數來阻擋列車噪音問題。(一線單位: 2座A2-A3室、3座A1-A6室、5座A1-A6室、6座A1-A6室)
二線單位
原本我們《胡.說樓市》會認為,第二座「A1室」才是一線景觀,因為望向北面,朝向「錦田」「下高埔村」附近方向,但後來經商討後,認為這方位受「港鐵錦田大樓」的影響也不輕,據資料反映該大樓也有八層樓高,故重新檢視後,認為應該把它列作二線景觀之選;另向西北方向則有一幅用地長遠有可能會規劃作住宅發展,興建12層高、提供1,106個單位。不過相比其他單位的景觀而言,這裡已不算最差的一類。事實上,「2座B1室」的客房也望到如此景觀,但因單位的主人房及客廳均扭向了西面,其價值卻大打折扣,這個方位的缺點會在下方詳述。(二線單位: 2座A1室)
三線單位
樓盤的另一半單位則扭向西面,望向「錦河路」方向。正如之前所述,「錦河路」會進行道路擴闊工程,加強了「東匯路」至「錦河路」再接駁至「錦田公路」的接駁,車來車往可能有噪音問題外,實情在「錦河路」前方已經是「青朗公路」,也就是由「大欖隧道」轉駁出來的公路,車輛飛馳電掣,勢必有噪音。這方向的單位包括「2座B1室」(註: 前述為一線單位)、「2座B2-B5室」、「3座B2-B9室」、「5座B2-B9室」、「6座B2-B9室」,需要進行噪音緩解措施,跟希望住在新界區寧靜的期望,可能有一點點落差。更重要一點,樓盤在「青朗公路」對出的山坡設有大量祖墳景,最受影響的單位為2座單位,揀樓時要特別留意。(三線單位 2座B1-B5室、3座B2-B9室、5座B2-B9室、6座B2-B9室)
因此,當你放眼「柏瓏」時,大家一面倒吹捧「屯馬線」及「北部都會區」時,對於自住的用家來說,要先留意上述因素。倘若你也已經消化相關資訊而決定揀樓,一期共提供715個單位,以一房(一房開廚、一房連儲物室)、兩房(兩房開廚、兩房梗廚、兩房連儲物室)、三房(三房一套連儲物室、三房一套連儲物室及工人廁)為主。
一房開廚(339-356呎)、首選「2座A2室」
一房單位全屬黑廁設計,全盤最細的一房開廚(339-356呎),共有124個單位,分布於八柱單位之中,首選一定是「2座A2室」356呎的單位,因為是唯一望內園的「一房開廚」設計。次選單位就以望公路景方向為主,包括「2座B2室」(354呎)、「3座B7室」(353呎)、「5座B8室」(354呎)及「6座B8室」(355呎),雖然要安裝隔音窗,但總比望樓景的單位吸引。由於面積介乎353-355呎,內櫳沒有大分別下,記住揀細不揀大。尾選單位為樓望樓單位,包括「3座B1室」、「5座B1室」及「6座B1室」都可以棄選。
一房連儲物室(380-386呎)、首選「3座B3室」
升級版的一房單位為「一房連儲物室」,面積380-386呎,其儲物室面積35呎,雖然空間不算很大,但卻可作為工人房或小睡房使用。共有90個「一房連儲物室」,分布於六柱之中,全望公路景、需要進行噪緩解措施,內櫳分別不算很大,盡量揀細不揀大,故首選為「3座B3室」、次選「6座B3室」、之後為「5座B3室」,其餘則置於尾選,包括「3座B5室」、「5座B5室」、「6座B5室」。
兩房梗廚、首選「3座B2室」
如果你本身希望選擇梗廚,兩房只有三柱可選擇,包括「3座B2室」(513呎),屬全盤唯一兩房梗廚;以及設有儲物室的「5座B2室」(547-557呎)及「6座B2室」(547呎)可以提供。三款則之中,「3座B2室」屬少數光廁設計,若不介意單位沒有儲物室,建議把「3座B2室」列為首選。
兩房連儲物室
連同上述「5座B2室」及「6座B2室」計算,「兩房連儲物室」共有102個單位,面積由522-557呎,共由7柱單位提供。若不介意單位非梗廚,這款開則中首選為「3座A1室」、「5座A1室」及「6座A1室」,因為三柱單位均為光廁設計,其餘則可置於較尾選。
三房一套連儲物室
三房單位最細已經為「三房一套連儲物室」(727-746呎),共有64個單位,分布於「3座A2室」、「3座A3室」、「6座A3室」、「6座A5室」,全數做到廳房同向望向內園,故不用做噪音緩解措施。全數屬於梗廚、全數屬於黑廁,其開則分別主要在儲物室的擺位,部份會較挨近大門口,部份則置於進入睡房走廊位置。
三房一套連儲物室及套廁
樓盤最大一款則為「三房一套連儲物室及套廁」,面積由762-769呎,共由三柱提供,合共48個單位,全部位於第5座,分別為「5座A3室」、「5座A5室」及「5座A6室」,全數扭向內園方向,全數儲物室套廁置於廚房內,可作工人房使用,開則沒有太大差異,可按面積及負擔能力來排序。
「柏瓏」開價不應跟「The YOHO Hub」比較
「柏瓏」首批開出168個單位,扣除最高即供16%折扣後,均價17,608元,當大家直接把開價跟「The YOHO Hub」首批開價19,899多元對比,然後就形容「柏瓏」開價有折讓,別忘記「The YOHO Hub」銷情之呆滯,只售出約400多伙,佔一期約40%;而且雖然「元朗站」較「錦田站」入一個站,但發展成熟度則以「元朗站」佔優。因此,單純說:「疫情緩和,發展商已考慮市況因素,首批單位售價已經有折讓」,這個說法未免有點牽強。
不適合收租客及用家
「柏瓏」最細一房開放式,折扣後608萬元入場;兩房開廚黑廁也759萬元起,三房單位更誇張,入場價1,273萬元。記住,這些價錢都屬「即供價」,背後是假設你不借取任何按保,而自己支付四成至五成首期入市的一類。但如果若你需要採用按揭保險,你便需要選擇「建築期付款」,折扣額稍減少下,售價還要更高才真。一房入場價會提升至637萬、兩房795萬元、三房也要1,334萬元。然而,怎說「柏瓏」是一個樓花期兩年半物業,與其用這口價來承接「期貨」,為何不看看現貨市場有沒有選擇呢? 因為同一筆資金,如果你選擇了「柏瓏」期貨,用即供供樓,你會損失期內租金收入。
開價可形容「溢價買期貨」
沿西鐵線搵盤,揸著「柏瓏」一房期貨價,在兩站之隔的朗屏站的「朗.城匯」,你可以買到類近質素的一房單位,現貨介乎620多萬至630萬元的選擇比比皆是。上到兩房單位,都是由信和及嘉華的「朗屏8號」,兩房單位800萬也有大量選擇。還有如果走到元朗站,參觀一下「Grand Yoho」其三房一套連工人房及工人廁,光廁設計單位,二手價也不用1,200萬元。選擇現貨可即買即住、又或者即買即收租。故一心打算自住用家需考慮是否值得用溢價來承接期貨。
歸納今次付款辦法,發展商也沒有不太花巧,一共只提供三款付款辦法。包括可獲最高折扣,類近即供的「180天付款辦法」,還有「360天付款辦法」,以及折扣額最少的「建築期付款」。正如之前所述,如果希望選擇「按揭保險」,則一定要選擇「建築期付款」辦法,在入伙時再申請按保才可以。
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所以撇除價錢景觀因素,純粹以居住角度,會建議揀14樓以上的高樓層。. 至於A座則屬一層30個單位,雖然都屬於高密度,但電梯劃分卻較勻真,以14樓為界,「1-13樓」以及「14-26樓」各設有兩部電梯。. 標籤: 將軍澳 房委會 新居屋 新居屋2019 雍明苑. 新居屋揀樓 ...
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