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該宗自殺案發生於2022年2月， 根據報道 ，一名女子從「文曜」前身「蔚盈軒」其中一個單位墜下身亡。. 由於「文曜」只是從「蔚盈軒」翻新並改名後銷售，並非重建，故按照一般邏輯，上述事故單位仍然存在，只是屬於哪一個單位，發展商沒有披露。. 要留意 ...
位於「宋皇臺站」出口旁的「啟悅苑」就被視為2023年居屋王，由兩座組成、共提供2,046個單位，平均呎價9,390元，究竟樓盤的位置、環境、景觀， 有什麼地方需要留意，我們一文跟大家詳細剖析。.
- 項目背景及特色
- 區內二手市況
- 景觀屬啟德站以南較具保障的屋苑
- 屋苑配套
- 交通配套
- 其他配套
- 胡．說評分
- 平面圖揀盤攻略
- 兩房單位
- 三房單位
1998年-2006年: 啟德機場搬遷後
香港啟德機場在1998年遷往赤鱲角機場後，為市區釋出大遍用地。整個啟德發展區面積高達320公頃，包括了280公頃為「前啟德機場」用地、以及「馬頭角、觀塘及茶果嶺」的海濱地區。2004年至2006年期間，政府開始為啟德區制定發展方向。2007年政府成功透過城規會改劃，核准了《啟德分區計劃大綱圖》，其後區內逐步建公屋「啟晴邨」、「德朗邨」、兩間小學、跑道公園、工業貿易大樓等設施。
2007年-2016年:制定大綱圖及提升發展密度
根據《啟德分區計劃大綱圖》，建議把整個啟德區劃為「香港文化體育和旅遊綠茵樞紐」，不單會設置體育城、都會公園等設施；也會在海濱位置預留作公園及海濱長廊。為配合「起動九龍東」計劃，政府把啟德區定為第二個核心商業區，且市場對住屋需求訴求高企，規劃大綱也把區內不同用地劃作商貿用地及私樓發展。2013及2015年，政府進一步放寬區內地積比率，希望可為市場提供更多住宅單位，預計可提供49,900個單位、容納超過134,000人口，同時也會提供逾2454萬呎的商業樓面，估計會吸引99,000個就業人口。
2013年-2014年:推出啟德站以東南用地
區內首幅住宅用地在2013年5月推出，屬於沙中線啟德站以東南的兩幅用地，由中國海外投得，當時政府制定了「港人港地」的條款，只限港人購買且在30年期限內只可以售予香港永久居民，其後發展為「啟德一號」；而周邊四幅地也陸續在2014年2月至5月期間，由「建灝地產」、「嘉華」、「保利置業」及「會德豐」投得，並發展為「天寰」、「嘉匯」、「龍譽」及「Oasis Kai Tak」。
由此可見，我們可知道未來啟德區仍有大量供應，對價格高開的「The Henley」是準買家需要考慮的因素之一。而且環顧區內的二手市場，尤其集中在啟德站以東南的幾個半新盤，也是剛入伙不久的項目，即買即住卻沒有「The Henley」般高企，現時區內二手價位大致徘徊於21,000-22,000元左右。
現時推售的新盤主要集中在「啟德站以南」，地價相對較高昂的幾個項目。論排位，「尚．珒溋」、「嘉峰匯」及「The Henley」的景觀較為開揚，其中「The Henley」位於沐泰街的單邊位置，其方位正好跟對面的體育園正望，故可以望到較開揚的景色。
採用新技術
位處地盤邊界可享較開揚景觀，但也有一些單位卻未能享有靚海景，故發展商也在內櫳上作出提升。早前我們在特約分享中也指出過，該盤用了三大技術在香港住宅上，包括冷氣機散熱器的擺位、高座設有能殺滅新冠病菌的衣帽間、以及門柄用上一些磁石鎖，並配以防塵裝置。至於單位內櫳則採用了暗燈槽，變相可以擴闊了樓底空間感，而大廈外型也呈流線形設計，增加了大廈的美感。當然這些裝置是否值得高溢價，則要視乎準買家自己作出衡量。
屋苑附近沒有小巴及巴士接駁
「The Henley」位於「啟德站以南」的新發展區，暫時周邊並沒有任何小巴及巴士線路接駁。最近的巴士線也要倚賴在「德朗邨」外的三條巴士線。由樓盤行過去需時約五分鐘，全程沒有瓦遮頭，下雨天或太陽猛烈時會較狼狽。三條巴士線，分別一條由啟業至旺角的九巴「24號」，由早上5:50開出首班車，尾班車23:30，每二十分鐘一班車，會經過九龍城、洗衣街及亞皆老街一帶；另一條線則由德福花園開出的「5D」，會經過土瓜灣、前往黃埔，但要留意在早上十時後至下午三時間並不提供服務，而尾班車也在19:35。還有新巴「641號」可以接駁過中上環一帶，終點站在中環港澳碼頭，平日周一至周五的服務時間為早上6:55至晚上20:10；周六則尾班車提前至18:20，每程10.5元。
純粹倚賴港鐵「啟德站」
區內居民主要依賴港鐵出入，屯馬線「啟德站」開通後，令區內居民不用行十五分鐘前往「彩虹站」，而可以經「啟德站」轉乘至「鑽石山站」，變相縮短了出行的時間。不過要留意，在Oasis Kai Tak連接過去「尚珒溋」的通道仍在施工中，故暫時要稍為繞路前往「啟德站」D出口，但急步行約五分鐘至八分鐘左右也能前往站口。
高架單軌鐵路方案否決
至於未來情況會否改善? 還看政府怎樣推動整個啟德區的交通接駁。政府自2009年起曾研究興建九龍東環保連接系統，透過高架架空的單軌鐵路，把啟德區跟九龍灣及觀塘連接起來，當時預計在2023年可以啟用。最初的如意算盤時，高架輕軌鐵路會設有十二個站，包括由港鐵「九龍灣站」開出，經傲騰廣場附近的「海濱道站」，轉入「九龍灣商貿區站」、「啟祥道站」，延伸至「麗晶花園站」，之後去到啟德附近的「車站廣場站」、「體育場館站」、「都會公園站」，並前往舊機場跑道附近，「跑道休閑區站」、「郵輪碼頭站」，最後再通往觀塘工業區「觀塘碼頭站」，終點在港鐵「觀塘站」。惜最後因工程施工的難度，在2020年施政報告後，發展局局長正式否決了方案，表示會增設巴士及專線小巴，但詳情仍有待官方公布。
購物消費配套匱乏
現時區內也沒有太多的購物商場，最近也只能倚賴「啟晴邨」的商場，內設一些小型食肆及超級市場，或者可以步行約十五分鐘前新蒲崗「譽．港灣」的「Mikiki」。「Mikiki」商場原本開設了由「啟德站」接駁至商場的巴士服務，但在2020年已被路政署駁回申請，巴士路線也取消了。
配套改善需時
當然，未來配套會否改善，因為根據規劃大綱，除了「啟德站」外的車站廣場，未來會增設購物設施，建有樓高不超過兩層的「商店及服務行業」及「食肆」外，政府也研究在啟德區下設置「地下街」，連同日後利福「SOGO」，可為區內帶來更多消費新地點。
校網34區
值得注意的是，雖然啟德區的版圖伸延至九龍灣及觀塘一帶，但以校網劃分則跌入34區校網，為家長趨之若騖的傳統名校網。較著名的學校包括「協恩」、「馬頭涌官小」等等。
在衡量及歸納各項因素後，我們《胡．說樓市》編輯團隊均認為，HENLEY交通有鐵路優勢；景觀保障也相對大一點，故可給予4分；間隔未算多元化，也欠缺了大單位，故給予2分；生活配套不完善，值1分。因此若以20分為滿分的話，我們《胡．說樓市》編輯團隊共給予樓盤11分。
發展商把The Henley分開三期推出，其中第一期就推出了其中一座的一半(第二座)高座，以及全數低座(A-D座)，合共提供479個單位，以營造樓盤罕有感。479個單位中，除了設有36個特色單位外，其餘還還分為開放式、一房、兩房、三房戶型。我們會按各款開則闡述其揀樓部署。
純兩房按樓價排序
The Henley一期共有129個兩房單位，面積由505-550呎，全數位於高座，分布於四柱單位之中，但大致可以細分為「純兩房」(2座F室)、以及「2房連儲物室」(2座B、C、D室)。由於全盤只提供一柱「純兩房」類別，其面積505呎也是兩房的入場戶型，其方位也偏向於東北，望向「嘉峰匯」方向，如果閣下認為沒有儲物室的需要，則可直接選擇這類「純兩房」戶型，按樓價高至低排序便可作出抉擇。
兩房連儲物室首選「D室」、次選「B及C室」
反觀在三柱的「兩房連儲物室」開則，又應該怎樣作出抉擇呢? 三柱「兩房連儲物室」均向東南，望向被視一線的「啟德體育園」，景觀條件也均等下，論內櫳條件似乎面積較細的「D室」(546呎)，會比起「B及C室」(550呎)為佳，原因是「D室」單位的浴室並非黑廁，也是全盤唯一非黑廁的兩房；反觀「B及C室」均為黑廁。「D室」單位除了在客飯廳略細了6呎、以及睡房略細4呎，基本分別不大，故我們認為在揀樓中應首選「D室」、次選「B及C室」。
三房連儲物室(2座E室)屬非黑廁
The Henley一期共有65個三房單位，面積由696-889呎，分布於兩柱單位，分別三房連儲物室單位的「2座E室」(696呎)、以及三房一套連工人房及工人廁的「2座A室」(889呎)。這兩柱的房間均設有弧型設計，有助擴闊引入室內的視野，但「2座E室」單位向西北，雖然前方暫沒有什麼阻擋，但實情不遠處的用地，日後也會發展作住宅用途，其高度達100-135米高，會把「2座E室」的景觀阻擋。反觀「2座A室」單位則只有主人房會受阻擋。不過若論內櫳的另一特色，則「2座A室」屬非黑廁類別，而「2座E室」則只有主人套廁非黑廁，而客廁仍屬黑廁。
「2座E室」揀高不揀低
值得一提就是，三房連儲物室的單位，該柱的最低層1樓E室，面積為705呎，比起2-40樓的E室，面積696呎大了約9呎，如果細心比較兩款單位，分別是1樓單位毗鄰較多公共設施，需要一力承擔該部份面積，故在這柱單位的揀樓策略上，應該是「揀高不揀低」。
2023年6月23日 · 首置客及自住性質，透過申請按揭保險，$1,000萬以下物業，最多借取90%按揭；1,000萬至1,500萬元物業，最高可做80%按揭，貸款上限900萬元；1,500萬至1,715萬元物業，最高可做70%至80%按揭，貸款上限1,200萬元；1,715萬以上至3,000萬元，最高可做70%按揭. 按揭貸款額.
「得寶花園」座落牛頭角，由港鐵站步行往屋苑約需三至四分鐘，為新世界及恒基發展的物業，合共有八座物業，共提供2,016個住宅單位，面積由253-398呎。
我們會先就項目景觀座向、交通配套、二手市場、及周邊環境作一個簡單預覽，發展商在2021年4月23日開出首張160個單位的價單，以最高18%的折扣額來計算，即供平均呎價高達29,688元，大幅拋離「南灣」、「深灣軒」等二手造價，創出鐵路盤歷來開價最貴紀錄 ...
項目建於小型地盤之上. 一層八個單位的「 上嵐 」，建於一個倒三角的小地盤之上，是政府在2019年中推出招標時的用地，地盤面積只有11,386呎，建灝地產以2.44億元投得，可建樓面37,575呎，每呎地價6,499元。. 全盤都主打類近一房單位，面積由265-290呎之間，驗樓 ...
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