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2019年10月18日 · 2019 年 10 月 18 日. 物業買賣 涉及法律文件，稍有差池就會觸發「 業權 」問題。 今年一宗賣樓交易中，買方對賣方提出了一項訴訟，內容涉及前任業主名稱上的差異，質疑業權出現瑕疵，不過坊間有保險產品可減緩這類風險。 1964年時，一位名叫林維明的先生買入一層香港舊樓，其後移居日本，並改日本名Hayashi Soki，漢字則為林相輝。 這位林相輝其後於2002年作法定聲明，確認他曾被稱為林維明。 而在2003年，林相輝作為捐贈者，簽署了授權書，授權別人代他簽字，包括處理賣樓。 然後，上述舊樓於2003年轉售予現任業主，而相關法律文件是由林相輝授權的律師簽署。 與授權書一樣，轉讓人被描述為Hayashi Soki，並列出其日本護照資料，以及香港身份證編號 (E7開首)的持有人。
2016年5月20日 · 不過有時估到價的銀行未必是你想申請的銀行, 其中一個原因可能是那銀行就是你現有按揭的銀行, 轉按不能同行轉吧. 那麼要用以下方法: 先抄低個估價 reference number 以及問 banker 是那間估價行. 去另一間有用那估價行的銀行, 俾個 reference number 個 banker 叫佢用相同 ...
- 資產按規定
- 資產按優勢
- 「未來貸款」計算在內
- 與入息按比較
- 擬抵押物業算作資產的考量
- 有按揭物業以資產水平轉按
- 可同時用入息又用資產申請按揭？
- 部份資產可評估為入息
根據金管局規定，以資產水平為基準，最高可以申請4成按揭。可計算為資產的包括現金、外幣和定期存款（以面值計算）；股票、債券和基金（以估值計算）及；物業（以估值一半計算）。將以上資產減去所有債務後的資產淨值高於擬貸款額方為合格。
已供滿物業的業主多數已屆退休之齡，供款年期較短。譬如以常見的75減業主年齡的最高供款年期計，60歲的業主便只能分15年攤還按揭。假如以入息水平計算壓測，個人入息需要比可申請30年按揭的年輕人高出約45%。 相對地，直接以物業價值作為資產水平申請按揭就容易得多，無論供款年期多少，都只考慮申請人的資產淨值及物業價值計算貸款額。當然，如供款年期越短，申請人的每月還款金額就會越高，供款壓力越大。 另外，資產按揭所需的文件相當少。一個沒有債務的現契業主，只需提交身份証、住址証明及常用的一個銀行戶口紀錄便足以申請按揭，批核時間亦比入息水平按揭快一倍。資產按最大的好處是業主一人上會借款，套現後將資金交與子女置業。省卻了互相作為對方擔保的麻煩。因為當擔保了一個物業按揭，再申請另一按揭時，壓測收緊之餘，還要把...
大多數銀行會採用較為嚴謹的方法，即使申請人當時沒有債務或按揭，但將來提取貸款後便負上債務，當審批時便會把擬提取的貸款額計算為負債。屈指一算，上述的申請人持有的資產值是樓價的50%，當申請等值樓價25%貸款額的時候，便剛好達到「擬貸款額」等於「資產淨值」的平衡點，如想再申請更多貸款便需要提交其他資產証明。
有客戶認為這種做法並不公道，沒理由把「未來負債」計算在內。其實想深一層，常見的入息水平按揭，銀行也是以申請人將來的按揭每月供款額來評估申請人的還款能力。在審批資產按揭時，銀行將擬貸款額計算成債務就變得合理了。
筆者認為以擬抵押物業作為資產的一部份，是一個相當大膽的做法。假如申請人本身沒有收入，當提取按揭後如何還款呢？譬如他把套現的資金全數用作投資，該項投資的回報率必需高於按揭利率才達致收支平衡。當考慮到要保留部份資金用作週轉，套現的資金可用作投資的比率便要減少，從而需要找尋一個更高回報的投資項目才行。
至於原本有按揭的物業，無論是上述較寛鬆或嚴謹的銀行，批核時都會把現有按揭貨款額計算在內，平衡點亦是以上述25%按揭的Magic number，即是如沒其他資產，當原按揭金額超過樓價25%時便無法不補錢下轉按了。 子非魚 https://hd.stheadline.com/news/columns/879/20210209/912079 資產按揭 (三) 申請新買物業也可以嘗試用資產水平計算，不過採用此方法的人少之又少。最主要的原因是一般人儲夠首期便會買樓，鮮有儲到足以通過資產按審批條件才上車。
有些人可能想，有入息也有資產，可否兩者混合來申請按揭？ 這答案是否定的，入息按揭的成數上限與資產按揭完全不同。譬如購買800萬元住宅，以入息水平申請，最高可以借取6成按揭，假如申請按揭保險，更可以上調至最高9成。假如以資產水平申請按揭，無論樓價多少，最高也只能申請4成按揭，並且無法申請按揭保險以提高成數。因此，如想計算入息又想計算資產的話，銀行就連應採用那種按揭成數上限也無法定奪了。
不過，假如申請人的資產可以產生收入，例如常見的租金收入可計算作入息，有些銀行甚至可以把股票或債券的派息當作收入。假如屬新買個案，買家必需証明無需動用該批股票或債券仍有足夠資金找樓價尾數才可。 筆者曾以較常見的銀行股、公用股為例向銀行查詢，得出的結果也相當令人失望。假如有現值1000萬元的上述類別股票，銀行以自己的方法估價及計算派息後，只當作每年派息約20萬元。以20萬元年收入計算，30年按揭，壓測下只借到約175萬元按揭而已。如想依靠這類收入來申請入息按亦要面對銀行估值的變數，只能作錦上添花借多一點的選擇。 子非魚 https://hd.stheadline.com/news/columns/879/20210216/912631/ 延伸閱讀： 1. 【資產按揭申請】獨資公司戶口的現金能否計...
2020年10月19日 · 2020 年 10 月 19 日. 假如目標單位樓價在1000萬元或以下，可以考慮申請去年11月實施的 高成數按揭計劃 （俗稱林鄭plan），不過新的高成數按揭劃只適用於現樓按揭，即是一手樓以建期上會或二手樓。 原有600萬元以下物業借最高八成的高成數按揭仍然適用於即供計劃。 早期資金. 自林鄭plan 推出後，二手巿場活躍了一段短時間，畢竟按揭成數雖然放寛了，800萬元住宅需付首期、印花稅、經紀佣金及雜費等約120萬也不是一時三刻籌集得到，樓價上到1000萬元，更需要約250萬元洗費，而一手盤在避開傳統聖誕、農歷新年淡季後遇上疫情爆發，在近兩三個月才開始活躍。 較早期的一手盤，即使買家選用建期計劃，往往也需要在兩、三個月內支付約20%樓價的補付訂金。
2017年10月18日 · 2017年10月18日. 客人看中層樓，賣方業主是持有現契，沒有按揭，但賣方聲稱曾遺失樓契，已向律師樓從田土廳勾回樓契影印本，並已宣誓是 certified true copy。 客人擔心，在這情況下如買了他的樓，銀行能不能做到按揭？ 答案是很多銀行不肯做，但也有銀行會做。 詳情請參考我們在都市日報的文章： 首次買樓注意 樓契是否正本. 至於如樓契需要做補契呢？ 補契是沒有問題。 補契只是補回被注入田土廳的業權負擔文件，例如維修令，而不是過往正式買賣合約，因此補契是沒有問題。 如業主是樓契持有人，大訂及細訂應交律師樓托管. 自從發生了「假業主」事件後，對於持現契的物業賣家，各位都應小心處理。 在未核實套樓契有沒有問題前，建議如購買其物業把買樓的大訂及細訂交律師樓托管而不要直接給賣方.
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2024年3月27日 · 同一張買賣合約轉名不能慳稅. 物業轉名予直系親屬，需要付印花稅。. 例如單名轉單名（丈夫把整份業權轉予妻子），樓價600萬元， 印花稅 為2.25%，即13.5萬元。. 如果把業權的一半轉給兒子，另一半轉給女兒，能否每份以300萬元業權去計印花稅，因而印花稅只 ...
