搜尋結果
首批推出225個單位，扣除最高18.5%折扣，即供均價16,497元，差不多等於同區 「天賦海灣」 及「逸瓏灣」的二手價位。 然而，嘉熙也因為樓花期長達21個月，隨著周邊屋苑的落成，不單令嘉熙幽靜的環境變得更加繁囂，成為置業另一個隱憂，且交通配套也不勝負荷。
- 項目背景
- 項目特色
- 憧憬興建「白石角站」
- 區內發展密度及檔次
- 揀樓攻略
- 價單分析及付款辦法拆解
- 付款辦法
- 供款實例
- 胡‧說樓市 X Roots按揭獨家優惠!
改劃「政府、機構及社區」用地
位於白石角優景里的「Silicon Hill」為政府推出招標用地，佔地3.81公頃。因應社會對房屋用地需求增加，大埔缺乏可供房屋發展住宅用地，規劃署認為值得把空置政府土地改作私樓發展。用地曾預留為「政府、機構及社區」用途，原作高等院校教育之用，但教育局不反對改劃，故規劃署把用地改劃「任宅(乙類)9」，最高興建高度50米，預計可發展約1,150個住宅單位，同時建議增設約7,500平方米(約80,730呎)商用及零售樓面，以應付附近及梓樹灘一帶的居民需要。
招標地價創區內第三高
項目佔地354,136呎，政府在2018年招標，並由新地在2019年以63.0938億元投得，以最高可建樓面949,000呎計算，每呎地價6,646元，打破了2007年區內首幅用地「天賦海灣」的地價紀錄，略低於第四期「逸瓏灣」逾七千元呎的記錄。投得用地後，新地申請起樓，並於2020年獲批建14座住宅。
樓盤賣幾錢? 除了參考二手市場造價外，也要衡量「Silicon Hill」本身的各項條件。因為雖然「Silicon Hill」也屬於白石角區，但跟臨海屋苑不同之處，是其隔了一條吐露港公路，無論景觀、位置及交通因素等也不盡相同。「Silicon Hill」的地盤呈三角形，三邊地盤邊界分為向西南「優景里」、向東北「博研路」及向北「香港教育大學運動中心」。第一期「翠景閣」會沿「優景里」設四座物業，分為「第1座-5座」；而「第6座」則置於地盤東北邊界「博研路」。而每座物業的內部會再細分為A、B翼，藉以淡化密度。
鄰近未來「白石角站」
跟白石角臨海豪宅不同，是「Silicon Hill」相對較鄰近日後擬建的「白石角站」。政府早年曾建議興建「科學園站」，卻因區內人口不足而否決；相關方案在特首林鄭月娥任內最後一份《施政報告》2021重提，表示「研究」以教大運動場興建「科學園站」或「白石角站」。
方案仍屬研究階段
施政報告中指出：「研究以現時位處白石角的香港教育大學運動中心用地為基礎，興建新的東鐵線『科學園站』或『白石角站』，並重置運動中心到大學本部附近。」但要留意政府用上「研究」兩個字，會否落實仍屬未知之數。當然，啟德單軌鐵路被否決，大家都擔心會否重蹈覆轍，但跟規劃全新鐵路不同，現在僅加建一個站口的難度理應不大，「教大運動場」亦不涉及收地，故可行性可能較高。但就算真的落實加建，距離落實也還有一段很長時間。
未能受惠白石角附近居民
其次，究竟這位置是否最終選址呢? 大埔區議員認為，現時擬建「白石角站」跟科學園距離1.22公里，跟「大學站」距離1.31公里分別不大，建議若要對居於科學園周邊便捷，可把「白石角站」選擇設於「中大羅桂祥綜合生物醫學大樓」附近，並透過行人天橋及行人輸送帶接駁。「教大運動場」是否作為興建「白石角站」仍存爭議，但若落實在「中大羅桂祥綜合生物醫學大樓」，其位置會更近「Silicon Hill」一期。發展局及規劃署在回應表示，政策局及部門會合力推展有關項目，會在進入較成熟階段後，按需要適時進行諮詢。
教大運動場興建住宅
若假設在「教大運動場」加建車站，對一期「Silicon Hill」的影響不在景觀，反而是區內的密度。因為《施政報告》2021在提出興建「白石角站」時，也有提及「會善用車站用地與毗鄰土地的發展潛力，提供更多房屋及區內居民需要的泊車位、商舖和公共設施。」也意味若一日「教大運動場」用於作建站用途，則該土地有機會用作起樓之用，會令優景里一帶的密度會增加，環境未必有現時般的寧靜。
恒基蕉坑作公私營發展
除了教大運動場作住宅發展外，恒基在蕉坑附近，也就是在「鹿茵山莊」及「教大運動場」之間的用地，都已劃作「住宅乙類」，準備興建建9座10-15層高住宅，共提供2,198個住宅單位。當中A地盤會興建3座約900多個公屋單位，會打破了白石角純私樓的面貌；另在B地盤會興建6座1,300多個私樓單位。另會提供258個住客車位、以及300個公眾車位，並提供一座社福設施。
餘下「兩房開廚」可按間隔分兩類
餘下「兩房開廚」單位，內櫳開則上大致可分為兩類。第一類，入屋會經過小玄關旁為洗手間，開放式廚房則貼客飯廳牆角而放，正前方為客飯廳外接露台，一大一細睡房則設於左右兩側。發展商開放的示位也屬於這一類，其好處是單位內有大量儲物櫃，但缺點卻是客飯廳不能區分飯廳空間。這類開則可說佔了「兩房開廚」的多數，其內櫳差異不大，故揀樓時建議先選擇面數較細的單位，同時按景觀排序。
首批開價貼近2018年「雲匯」售價
有鐵路憧憬的優勢，還有大型發展商新地品牌，理應可試高價，但新地最終開出首批116個單位，扣除最高82.5%折扣後，即供平均呎價17,498元。市場認為，第一口價開價「貼市」、又預告首批單位定必反應熱烈，因為新地在區內「雲匯」在2018年開價時，其呎價也僅為17,380元。從另一個角度看，這是否意味白石角樓價很難升得起，特別在大市彌漫加息陰霾下，是否導致發展商未敢過於進取的原因?
「貼市價」有人為成份
其中一點要留意，「貼市價」有一定人為成份。剔除三個特色單位，首批推出116個單位中，夾雜不少景觀質素較差的單位。發展商暫未推出開放式單位，最細一房入場價折實550萬元的單位，就是扭向東北望吐露港公路方向，為一期五柱一房中最應棄選的一類。
以大量景觀較差單位堆砌
兩房單位佔全盤多數，但首批推出的三柱「兩房開柱」，包括「1座B5室」、「3座B2室」、「5座B3室」同樣屬於扭向東北望公路的單位，上文已提及過揀樓時應該放在較次選之列。所以，雖然兩房能夠以折實價686萬元入場，但某程度也反映了景觀質素，這點就需要準家自己取捨。因此，如果真的要抽出白石角二手比較，應該要用望「吐露港公路」方向的單位，才有較大的可比性。以至純三房單位亦有同樣情況，兩柱被視為棄選的「3座B5室」及「5座B5室」均出現在首張價單，亦順理成章成令三房折實低於1,000萬有選擇。
一如新地付款辦法以大堆頭及艱澀見稱，今次共提供五大類付款方法。除了包括折扣額最高的「現金付款計劃」外，也有提供容許買家提前成交獲回贈的「360天付款辦法」。針對部份買家要在現樓申請新按保，也有為大細單位額外提供「靈活付款計劃」，分期繳付訂金後，餘額在入伙時找清。同時，也有為減輕上車客及換樓客繳付印花稅，而推出「首置Smart付款」及「Upgrade置Smart付款」。
留意未必能借盡90%按保
正因為有不同的搭配，所以可以衍生出不同的付款方案，為了方便理解，我們以全場最平的單位作例子，一個位於1座B2室、實用325呎的單位，單位訂價665.8萬元，以來闡述其不同的付款模式。但計算上有兩點要提一提。第一，由於部份支付條款在成交前已需要支付15%樓價，故雖然部份單位的樓價可借取最高90%按保，實際上其貸款金額只能做到85%。
換樓客要留意需支付15%印花稅及按揭調整
另外，選擇「upgrade置smart」付款的換樓客要留意。由於在買樓時你仍持有一層物業，故需預計自己需支付15%印花稅(或選擇發展商印花稅過渡性貸款，以紓緩壓力)，故需要預備更多資金，以及要留意按揭成數會調整，故入息要求更嚴格。
提前贈回的現金回贈需扣減貸款額
還有一點要提提，部份計劃有提供一些贈回獲取的現金回贈，或需要在貸款額上扣減。但為免計算上過份累贅，我們只在下表中列出其潛在可獲取的現金回贈，買家按自己需要再作扣減。
自《胡‧說樓市》專頁開通以來，我們不時收到谷友來訊查詢不同置業疑難，當中按揭是最常遇見的問題。有見及此，我們連同網上一站式樓按比較平台「ROOTS上會」找來獨家按揭優惠！《胡‧說樓市》谷友將尊享AI按揭評估，輸入所須資料後，可得悉自己的可負擔樓價，提升上會機率，而透過指定連結成功申請按揭，包括新盤、二手樓、村屋、新居屋、綠置居等，都有機會獲取最高$7,000的禮券獎賞，無論新按揭申請、轉按、加按都適用！ 申請與領獎詳情，請按以下連結跳往：
1. 交通配套及日常生活. 由樓盤往列車月台需時六分鐘. 屋苑車位不足. 日常生活配套. 2. 景觀環境. 樓盤以西 (向京士柏上配水庫遊樂場) 樓盤以南. 樓盤以東南 (向紅磡、啟德碼頭) 揀樓攻略. 一房單位 (9個) 兩房開廚 (69個) 「3B座B室」VS 「3B座C室」 「3B座D室」
1. 很多香港人買樓也鍾情頂層連天台單位，但天台單位也特別多滲漏。 假如你不幸地買入漏水屋，別以為透過「打針」把填補裂紋修補就可解決滲水問題。 因為要對症下藥，必須先尋找出問題根源才可以。 我們將剖析漏水的處理程序、以及常見的檢測手法來協助業主了解漏水屋的問題。 快速跳往：漏水個案、漏水主要成因、向食環署求助方法、尋找專家協助流程、責任誰屬. 延伸閱讀：【洗冷氣教學】100蚊簡易清洗程序！ 四大步驟好易搞！ 漏水個案. 《胡．說樓市》谷友陳先生早前就有親身經歷。 他在十年前搬入太子一個頂層連天台單位，五百幾呎單位空間寬敞，入屋客飯廳，旁邊一列窗可遠眺旺角花墟景色，一直也是相安無事，但自從六年前大廈進行大維修後，有一次下雨天發現主人房牆身濕透，自此每逢下雨天總有滲漏。
【按揭保險費】深入分析四種保費計算方法、繳費形式注意事項！ 【按揭利率】各大銀行優惠、回贈比較. 【財政預算案2024/25】撤辣、撤壓測、加稅、派糖 (減甜)措施懶人包! (實施更新) 財政司司長陳茂波今早宣讀《財政預算案2024/25》，《胡‧說樓市》將實時為大家更新全面撤辣、救市、派糖措施! 胡‧說樓市. 0.
新盤攻略. 1. 立刻訂閱我們的YouTube頻道，觀看最新柏傲莊III影片分析! 新世界及港鐵合作的馬鐵大圍站上蓋「柏傲莊三期」開售，首張價單182個單位，扣除最高20%折扣後，即供均價19,999元，為三期中最高。 究竟是否買得過? 我們將詳細羅列揀樓攻略、付款辦法、VR模擬景觀分析。 文章目錄. 第1及8座基於安全問題須重建. 柏傲莊三期資料. 柏傲莊各期首張價單. VR項目布局. 揀盤注意事項. 三期望城門河比例較高. 城門河為全盤最一線景觀. 城門河異味極濃. 受馬鐵及東鐵線噪音影響. 冷卻塔及通風塔影響. 城門河的角度. 8A、8B座河景單位: 25樓以上才較開揚. 1A座及1B座樓層較一期為高. 1A及1B座樓層較高，選擇60樓以上才有保障. 8座比較貼近大圍舊區.
九龍灣新盤「皓日」預計關鍵日期為2023年10月2日，樓花期約22個月。項目提供一房至三房，分層單位由320至771呎之間；特色單位則介乎289至898呎。《胡‧說樓市》將提供揀樓攻略，文末也會分析其首張價單及付款辦法。
