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估價出現調整的事件過往也時有發生，主要原因有二，其一是估價行的資料有誤，例如是兩間估價行在計算單位的面積有出入，或者計少了部份屬於 樓契 內的土地，都會影響了估值；另一個原因則可能是市況出現大變動，導致對物業的估價有變。 申請人遇着上述彈弓手情況，可否提出上訴？ 申請人可向銀行上訴，但要提供合理的原因，讓銀行banker再與估計行磋商。 過往曾有個案是一些低市價成交影響業主單位估價，其後業主通過查冊證明成交屬 近親轉讓 ，令估價行重新估價。 亦有業主曾經向估價行提供物業室內照片，以豪華裝修及名貴傢俱去爭取較高估價，但最終能夠成功與否視乎不同估價行的做法。 申請人如何預防估價彈弓手？
2024年3月6日 · 小心投資變投機損手離場. 2024年3月6日. 樓市全面撤辣，特別是撤銷了額外印花稅，令投資者可於任何時間買賣物業，有意見為會導致摸貨潮再起，近期有不少銀竹已停接「摸貨」按揭，而且當中的風險很高，一個不留神投資會變成投機，最終造成虧損，故無論是 ...
2023年5月19日 · 銀行在客人簽署offer letter前，一般只會提供口頭估價。如果當其時市況出現大變動，導致對物業的估價有變亦是有可能的。申請人可向銀行上訴，只要提供合理的原因，例如過往有參考價錢的單位成交屬近親轉讓，估價行有機會重新估價。
- 問：以上半數供樓日子的免息方法，如想更取進一點，可以點做？
- 問：轉按時加按，會否令每月供款更沉重？
- 問：長者如何運用現契重按自制被動收入？
- 問：轉按最早幾時開始申請？
- 問：轉按提早申請有什麼著數？
- 問：申請轉按的套現金額及回贈幾時有？
- 問：轉按套現，如何可拉高物業估價？
答：其實只要掌握按息掛鈎存款戶口（Mortgage-link）以及「部份還款」概念，免息期確實可多於15年。 舉個例子，假設樓價700萬元，按揭餘額300萬元。如果轉按到新銀行，繼續借300萬元，未來2年供樓利息支出為14.2萬元；同時新銀行及按揭中介總現金回贈率為貸款額3%，即共9萬元落袋，夠冚1年利息支出，達到首年免息的效果。 但留意上述業主並未有借盡按揭成數。查實樓價700萬元，轉按最多可以借490萬元，即現有按揭餘額300萬元以外，再套現190萬元。這筆190萬元同時可以獲得銀行現金回贈，以現金回贈率3%計算，再多5.7萬元落袋。 值得注意的是，這筆190萬元是不用繳付利息。業主只要將這190萬元存放在Mortgage-link戶口原封不動；過了1年後，由於大部份銀行第2年開始接受無...
答：用以上例子，借多190萬元會否令每月供款更加沉重？查實Mortgage-link戶口提供與按揭利率相等的存款利率，將190萬元放入Mortgage-link戶口，可以100%對沖成本，借款人並沒有額外「Out-of-pocket Cost」；而每月要歸還的190萬元貸款額本金會自動扣取。 不過要留意，Mortgage-link戶口高息存款有上限，不能超過按揭貸款餘額的50%，例如貸款餘額是420萬元，Mortgage-link戶口只有210萬元能夠享受高息，超過了的話則接近零息。另外，有些銀行高息存款上限為按揭貸款餘額的60%，如果業主資金充裕，不妨考慮這些銀行；業主加按套現時，亦要計算入息是否能通過銀行壓力測試。
答：根據政府數據，香港現時有6成樓已經供斷，很多都是由長者持有，其實只要善用上述按揭財技，長者可以從現契樓取得被動收入。 假設長者現契樓價值600萬元，利用「資產審批」方式，預料可借300萬元，無需入息證明。這筆貸款同樣享有現金回贈，以3%計算，一共袋走9萬元。 要對沖利息開支，長者業主可將這筆300萬元貸款額「1開2」：其中150萬元放入Mortgage-link戶口，對沖一半按揭利息開支；另外150萬元則可以申請銀行1年期定期存款，部份銀行定存年利率可達4%，比按揭利率更高，足夠對沖按息有餘。 到第2年，長者業主可以「部份還款」方式，將280萬元貸款還給銀行，留下20萬元避免被銀行罰息，並把其中10萬元放在Mortgage-link戶口對沖利息。2年罰息期過後，長者業主更可以將全數貸款歸...
答：如果是現樓，可於罰息期結束前3個月申請轉按，原因是環聯信貸資料庫（TU）資料有效期為3個月，假設8月1日罰息期完結，5月應該要開始申請轉按，並於罰息期過後即時提取貸款（drawdown） ，時間上便脗合。 如果罰息期未過，業主便提早申請轉按，律師樓會自動調節「提取貸款日」至罰息期完結當天，無縫銜接轉按到新銀行。即使律師樓完成所有文件，都要等罰息期完結當日，原銀行才會「解鎖」，新銀行才會發放貸款。 如果業主持有樓花，入伙後才可以轉按。如果業主知道入伙日，可以在該日期前3個月申請轉按，不過銀行要確定貸款提取日前物業已經入伙，才肯放出貸款。如果因為種種原因入伙日推遲，令到環聯信貸料過了3個月有效期，銀行便要重查環聯以及需要借款人提供最新入息證明。
答：只要遞交轉按申請表，便能鎖定當時利率及現金回贈率，之後就算銀行轉按條款有甚麼改動、貸款尚未正式提取，業主亦完全毋需擔心。 但若果申請人發現8月時按揭利率更低或現金回贈更高呢？原來可以向銀行申請減息及調整現金回贈率，就算已經簽署貸款信，只要貸款尚未提取，申請人也可以向銀行爭取重新定價（repricing）。 因此，提早申請轉按最着數——加息不關自己事，減息銀行卻要跟從，有點「輸打贏要」之況味，不過對於業主而言是相當合情合理。
答：經常有客人問轉按最快幾時有錢到手？其實轉按審批一般需時1至2星期，然後律師樓到原銀行取樓契並整理文件，又要花4至5星期，所以整個轉按流程要1.5至2個月，才能成功提取貸款（drawdown）。 如果想「踩油」加快轉按程序，其實亦有方法。業主可以同步進行銀行轉按申請及授權律師樓取契，到樓契送返律師樓時，銀行亦已完成批核轉按，最快約1個月就可以提取貸款。但要留意，這個方法亦有風險，如果銀行最終批出的按揭條款並不理想，由於律師樓已經「開file」，臨時剎停轉按需要付逾千元取契費。
「獎賞承諾書」很多時候不是避免中介公司「賴數」、「走數」，而是由於協助客戶跟單的代理亦有機會辭職，在沒有書面憑據下， 中介公司的會計部亦難憑口頭承諾，將現金回贈轉贈予閣下， 原因是他們亦有一套內部合規（compliance）準則須遵守。 亦有些情況是大企業內部政策不容許回贈，不過經紀以「個人名義」回贈予客人，但該經紀同樣於跟單期間離職， 中介公司更難發放回贈予客戶。 若果客戶手持承諾書，中介公司一旦「賴數」、「走數」， 可以循法律途徑，透過小額錢債審裁處要求企業履行責任，若果承諾書有公司蓋章、董事簽名，勝數機會更達到100%。 如想知以上是什麼銀行，歡迎按左上角的Whatsapp按鈕聯絡我們免費查詢，我們定當耐心解答。 關於我們.
2021年1月7日 · 2021年1月7日. 近期有大型律師樓被接管，買了樓上車，如不幸是經該律師樓做買賣，按揭能不能如期放款？ 簡單答案如下： 如果按揭已放款（drawdown），基本上是沒有問題。 如果按揭已批、申請中、或待放款，銀行需要貸款人轉律師樓，才可以批及放款。 如果按揭在接管日已drawdown，便要開始供樓，不論drawdown的金額在接管前有沒有過戶給賣家。 至於樓契，因應不同階段有不同處理方法，請參考以下。 目錄. 律師樓被接管後，戶口即時凍結，因此按揭是不能放款. 如drawdown日是在接管當日. 律師樓戶口凍結期間買家會蝕多少按揭利息呢？ 放契階段. 律師樓被接管後，戶口即時凍結，因此按揭是不能放款. 當律師公會宣佈接管律師樓後，律師樓的戶口便即時凍結。
2024年3月21日 · 如長者手持現契物業，但已是退休人士沒有入息，現契重按成數最高是多少？ 如沒有入息，便要行資產審查，按揭最多可以6成，而比較保守的銀行則只會承造3成按揭。至於申請人有入息，3,000萬元以下的物業，銀行批出按揭成數最高是7成。
