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不過，由於成為他人置業時的擔保人，將影響個人入市時的壓測收入計算，所以如何「甩名」亦是不少買家關注的課題。. 目前坊間最常見的「甩名」方法是「賣樓」或者「 轉按 」。. 究竟實際程序如何？. 又有甚麼值得注意的事項？. 以下將為大家詳細剖析一下 ...
- 幾時需要做壓力測試
- 什麼情況可以免壓力測試
- 如何計算「供款與入息比率」
- 什麼是壓力測試
- 「供款與入息比率」上限
- 花紅雙糧計算嗎？
- 買第二層樓「供款與入息比率」會更難？
- 如何增加收入證明以通過「供款與入息比率」要求？
- 其它負債會影響「供款與入息比率」要求？
- 壓力測試例子
因為美國加息周期在2024年初已經好大可能步入尾聲，香港按揭息率進一步上升的機會較低，所以2024年財政預算案單日撤消額外印花稅當日，金管局同步宣布暫停壓力測試要求。當日買家如果想減低風險，可以自行進行壓力測試，計算加息情況下，供款與入息比率會變成多少。 以往，銀行為了確認供款人或擔保人有能力供款才會審批按揭貸款，特別是一些高成數按揭所以都會進行兩個測試 1. 按照現行按揭利率，計算「供款與入息比率」是否至某個比例以下(通常是50%以下)； 2. 假設現行的按揭利率加2%*，計算「供款與入息比率」是否在某個比例以下
「首置」人士 「首置」除了包括過去未曾置業的人士外，如果是曾經置業但已經賣樓，或者曾經與其他人擁有物業但已經「甩名」，只要現時手上沒有住宅物業或擔保其他住宅物業，便符合「首置」資格。雖然「首置」人士用按揭保險計劃申請現樓按揭按金管局例是可以免壓力測試，但不代表所有銀行自己內部都不會執行這個計算，較為保守的銀行可能依然會先衡量申請人是否能通過壓力測試才批出按揭貸款。而且銀行依然會計算按現時利率...如果借發展商按揭，就可以跳過銀行的壓力測試，至於發展商的財務公司有沒有壓力測試就要視乎個別機構的安排。購買居屋或綠置居時，由於政府已經擔保，所以不用進行壓力測試。計算壓力測試之前，借貸人首先要知道和通過「供款與入息比率」比率。「供款與入息比率」英文名Debt-to-income ratio ，簡稱DTI。例如你月入4萬，每月按揭供款是$18,000，你的DTI便是45%。 DTI = 每月供款 / 每月入息 = $18000 / $40000 = 45%
假設按揭利率加2%，每月供款不可超過入息的某個百分比。以基本的首次置業人士為例，每月供款不可超過入息的60%。例如在上述例子中，借貸人月入4萬，每月按揭供款是$18,000，DTI是45%；加2%後，假設每月供款增加至$25,000，DTI會增加至25000/40000 = 62.5%，由於超過60%，不能通過壓力測試，銀行便不會批出按揭。
壓力測試中「供款與入息比率」DTI的比率最高是60%，但不同背景的申請人會有不同的上限，上限高低視乎「三條紅線」，如果完全沒有踩中以下的紅線，就可以取60%最高的供款比率上限 1. 物業用來出租不是自住 (DTI減10%) 2. 本來已經有物業、車位、的按揭或擔保人 (DTI減5% – 10%) 【銀行會查閱環聯TransUnion (TU)記錄】 3. 主要收入來源不是來自香港 (DTI減5% – 10%) 例子 張上車先生月入$35,000想購買一間600萬的自住物業，已經有240萬可以作首期，想申請30年6成按揭，沒有其它物業和擔保在身。 按港置計算機 「供款與入息比率」 按現時利率: 3.375%，每月按揭供款$15,915。 「供款與入息比率」DTI =$15,915 / $35,...
花紅也可以計算在入息裡面，可以按過去兩年的平均攤分為12個月計算，或過去一年稅單攤分12個月去計算。非固定收入人士，銀行一般會用申請者過去半年平均佣金在打6至8折去計算，或會剔走最高及最低佣金月份計算平均數。但須留但如果申請9成按揭，佣金不能計算為入息。至於花紅，除非僱傭合約或糧單有寫明包括花紅，否則也未必計作入息。 至於出租物業收入也可以計算在入息之內，但需要打7折，若是聯名物業，除非另一位物業業主同為按揭申請人，否則租金收入只能計一半。
記住兩件事，否則你買完樓先會發現銀行唔批按揭！ 1. 按揭成數減10% 2. 「供款佔入息比率」會相應收緊一成，例如首置+自住, 由50%變成40% 以上述例子為例 張上車先生月入$35,000，按現時利率每月供款$15,915，「供款與入息比率」是45.5%，已經超過40%；壓力測試是57.6%，同樣超過50%，所以不會獲得銀行的按揭審批。 根據港置負擔能力計算機，張上車買樓前應該確保自己有足夠首期或者更高收入，例如收入需要達到$45,500，或者尋找擔保人幫忙。或是令自己有323萬的首期和15%印花稅等才可以考慮買第二層樓，可以見到買第二層樓比買第一層樓時要求的首期和入息是大很多。
申請按揭時增加擔保人，銀行會將擔保人收入的某個百分比計算入申請人的入息當中。除了基本月薪外，年終的花紅或雙糧也可以計算在薪金之中。雙糧是除以12個月放入月薪，假設月薪為36,000元，每月收入便增加3,000元至39,000元，申請人可以用僱傭合約、雙糧月份的糧單及銀行月結單證明；花紅則以2年平均值計計算，個別銀行會有折讓，申請人需要出示該月花紅糧單、兩年稅單和僱傭合約。Freelance副業收入，如果申請人有商業登記證、會計紀錄、單據和向稅務局報稅等，在提供至少過往3個月的入息證明後，銀行有機會會接受納入計算，大概用過去半年收入的平均數的六至八折作為參考。租金收入可以按7折計算，當然前提是有打釐印，如果沒有或有有出租打算但尚為租出，銀行會視為「擬租金收入」，以租金6折計算。絕對會。銀行計算供「供款與入息比率」DTI時，會把借款人和擔保人的所有其他借貸供款和按揭供款加起來計算，所以所有私人貸款、循環貸款，信用卡貸款等也會計算在內。如果申請者本來有很多貸款而導致未能通過壓力測試，建議先盡可能地清還貸款。 想取得最抵私人貸款？馬上比較
尚置業先生月入$52,000想購買一間600萬的自住物業，已經有240萬可以作首期，想申請30年6成按揭，沒有其它物業和擔保在身，但之前借了30萬私人貸款，每月需要還10,000。 按港置計算機 按現時利率: 3.375%，每月按揭供款$15,915，加上本來的$10,000私人貸款供款，每月供款$25,915。 「供款與入息比率」DTI =$25,915 / $52,000 = 49.8%，比率剛剛少於50%，通過第一個測試。
又有甚麼方法能夠避免？ 原因（一）：忘記有額外貸款. 第一種撻訂原因是計錯數， 置業 人士一般知道 買樓 需要經過壓力測試，但往往忘記自己尚欠一筆私人貸款，導致最終難過壓測。 現時供款與入息比率下，每月供款佔每月入息不得高於50%，而在利率增加3%的壓力測試情況下，每月供款佔每月入息不得高於60%。 如果申請人月入僅僅符合要求，但原來忘了自己本身欠私人貸款，便有機會未能過到這兩個門檻。 不過，在此情況未必只有撻訂一路，可考慮加入擔保人，二人的入息相加以通過壓力測試，避免損失訂金。 原因（二）：忽略樓齡人齡考慮.
2024年1月11日 · 單位最煩人是漏水問題，必需檢查廚廁的洗手盤喉管，方法是長開水嚨頭，察看喉管會否有滴水、滲水或漏水現象。 而洗手盤儲滿一盤水後，再一次過放水時，留意盤底有否滲漏。 浴缸或企缸要開花灑噴射四周，察看牆身有否滲漏情況。 至於廁所、露台、工作平台的去水位，則要察看地台是否有足夠斜度，做到去水，去水又是否暢順。 而馬桶沖廁時，除留意沖水力是否足夠外，亦要看馬桶後的喉管有否滲漏。 此外，天花、窗邊要察看有否剝落、水漬或發黃，如果有，有機會是漏水單位或大廈外牆滲水。 屋外喉管及冷氣機水管、亦要檢查喉管接駁口、防水膠狀態等。 第三類：電源及電器. 不少 新樓盤 都會配送電器、爐具及熱水爐，驗樓時便要逐一核對家電是否齊全，每一件家電都要試用，看能否正常運作。 如果家電有遙控器，亦要一併檢查。
2020年8月6日 · 不過，業主人基本上要符合3大條件才可獲批，第一是供款已滿1年；第二是還款紀錄良好；第三是任職受疫情影響的行業，例如零售、餐飲、酒店、旅遊、運輸等行業人士很大機會獲批。 不過，若普通供樓業主如說明合理原因，其實亦可獲銀行考慮批准。 同時按保的業主，要同時獲得銀行及按保公司審批。 另外，業主要留意，「還息不還本」措施都會令供款期延長，即原先整個貸款期為30年，如申請了「還息不還本」，便要供足30.5或31年才供完樓，並且增加了利息的支出。 因此，若非必要，不建議業主申請。 有按揭疑難？ 按此向客服專員查詢！ 分享: WhatsApp Facebook Line LinkedIn Twitter Sina Weibo. 低息. 供款期. 呼吸plan. 回報率. 按保. 斷供. 物業出租. 置業.
2022年1月10日 · 有甚麼辦法防止？ 1. 建築期變數. 近期撻訂的買家，多數選用建築期付款，即 買入物業 時，先繳交部分首期，到收樓時才申請按揭，若買家上會時，樓價大跌，即現價低過買入價，或遇上估價不足困局，則買家需要多付首期才能上會，令置業成本大幅增加。 事實上，由於疫情影響，香港樓價雖然沒有大跌，但部分打工仔遭公司裁減，又或減人工，財務不大如前，從而影響按揭貸款，終致撻訂。 避免方法： 要應對建築期風險，買家 置業 前最好預備更充裕資金，或與家人商討財務後備方案，幫忙提供資金支援。 當銀行真的出現估價不足時，也能有額外資金應付差額，毋須撻訂收場。 【置業須知】如何防止買樓撻訂？ 醒你4招應對方法！ 2. 按揭計錯數.
2021年1月6日 · 1. 罰息期生效期. 罰息期 是以提取貸款日（drawdown date）起計算，假設提取貸款日為2021年1月1日，罰息期為兩年，即去到2023年1月1日後提取的貸款按揭，才不會支付原有按揭罰息期內的開支。 如果有轉按需要，由於一般銀行按揭批核結果為3個月，可以在罰息期完結前約3個月申請按揭。 2. 罰息期收費規則銀行各異. 各銀行的 罰息期 收費各不同，有些銀行首年收取貸款額的3%，有些銀行則只收取1%，有銀行要交回現金回贈，有些銀行則毋須扣除，罰息開支可以相距甚遠。
